二手房交易营业税新政刚刚颁布一周多的时间，目前青岛满2年的二手房源交易时都可以享受到免收营业税的好处。近日，城市信报/信网记者走访多个二手房小区发现，面对利好政策，市场上的二手房源出现一定程度增加，但分布地区冷热不均。新增二手房源主要集中在李沧区 、崂山区，而市南区、市北区几乎没有。在房价方面，尽管受政策利好影响，但二手房市场价格平稳，未出现上涨状况，包括新政下新增二手房源。不过业内表示，虽然价格没涨，但是议价空间缩水。
【探访】
市南
中介拜访老客户，新增房源几乎没有 3月末，财政部颁发了二手房交易营业税新政，满2年产权的二手房交易时都可以免征5.6%营业税。而在以往，仅能5年产权以上的二手房交易方可免营业税。如今，营业税新政颁布一周多时间，青岛二手房市场有什么反应?房价是否上涨?上市交易二手房数量是否增多?近日，城市信报/信网记者对市区内多个二手房小区进行了探访。
在位于市区繁华中央地段的浮山所区域，记者走访了新贵都一期、二期、C区、D区等多处。其中，新贵都一期、二期由于房子较新，分别建于2002年和2006年，再加上封闭式管理，小区内几乎没有看到各种售房广告。而C区、D区等多为回迁房，是开放式小区。
据新贵都一期一名物业工作人员告诉记者，最近一段时间，每天来小区内看房的也就是三四个人，和以往相比并没有多大改变。
据位于新贵都二期内的科威不动产一名工作人员介绍，新政后，新贵都附近的新增房源几乎没有。“我们最近也在发掘新二手房源。比如根据以往在店内买房租房记录，给一些二手业主电话拜访 。不过还没有新房源。”该工作人员说。
在位于江西路上的惠百家不动产一家门店里，记者了解到，新政后店里倒是有几套符合新政免税的房子，但没有一套新增的。在价格方面，目前也没有变化。
据店长郝志强介绍，店里面有一套产权刚过2年的二手房，已经在店里挂牌了半年多，当初售价就是123万，现在还是123万。“业主打电话来问过最近房价怎么样，最后还是决定原价不动。”郝志强说。
在弘信山庄有一套房子的市民刘先生告诉记者，自己打算出国，想卖掉房子凑一笔钱，以前因为要收5.6%营业税，这些钱不想自己承担，就干脆抬一抬价格转嫁到买房人身上。新政后，营业税不用缴了，自己正在考虑是不是便宜一下，将房子尽快卖出去。
市北 售价低于买价，业主宁愿出租 在市北区良辰美景、环宇地产等小区，记者探访发现，小区内几乎没有售房广告，同时也没有见到房产中介人员带客户看房。在位于敦化路上的一家房产中介里，记者看到店内冷冷清清，仅有一名工作人员在场。“其他人都带客户出去看房了，所以不在店内。”工作人员马女士说。
据马女士介绍，新政实施以来，尚未有新增二手房源，以往挂牌的二手房，符合新政的大约在10%以内。
马女士告诉记者，以良辰美景为例，现在房价大约是在每平方米1.5万左右。这个价格仍处于一个阶段低位，很多业主觉得这个价格连买房本金都收不回来，自然不会卖。
“2012年良辰美景刚开盘的时候房价是每平方米1.8万元，现在能够平价卖出去就不错了，很多人觉得价格不合适，又不着急的话自然不急着出售。”马女士说，“现在许多业主都是选择往外租，等待合适房价再出售。”
李沧
一周内多了十几套新房源 相比于市南区、市北区二手房小区冷清，李沧区多个房产中介可是生意兴隆。
在位于万年泉路上的一家科威不动产店，工作人员王先生告诉记者，新政后，二手房挂牌数量明显增多，仅仅一个小区内，就有十几套房子来挂牌要出售。
“像周边的中海国际社区、宝龙国际社区等小区，最近都有不少业主咨询房价，并且挂牌销售。仅仅宝龙国际社区，上周就新增了十几套房源。”王先生说。
在宝龙国际社区居住的市民王先生告诉记者，自己的房子93平方米，目前售价是86万。相比新政之前，涨了3万元。“孩子准备上学了，我打算换一套好的学区房，所以要把这个房子卖掉。”王先生说，“价格嘛，我觉得自己的房子还挺新，也是比较适合刚需的套二，地段上也不错，多卖点钱应该不成问题吧。”
崂山
12个小区房屋可免营业税 同样，崂山区由于前几年新建住房比较多，目前也有不少小区已经符合新政免税条件。
在惠百家不动产提供的一份50余个满2年不满5年的二手房小区，记者看到，至少有12个小区已经达标。从东向西，包括迪生山庄、桃源山色 、恩马文景园、冠青苑、鲁信含章、金光丽园、春光山色三期、竹韵山色二期、北国之春采菊苑、恒易慧心园、远洋风景、御景峰等知名小区。
据恩马文景园附近的一家中介工作人员介绍，新政实施后，有不少业主电话咨询卖房问题，挂牌的也很多，房价方面还没有太大变化。
在恩马文景园有一套房子的市民张先生表示，自己在市南区上班，每天上下班往返路上耗费时间太长，苦不堪言，想将自己这套房子卖掉，换一套近一点的。
【分析】
新增房源冷热不均因建房早晚 对于青岛市目前二手房市场，新政刺激下，市场反应冷热不均，房价虽然表面平稳，但是业主“蠢蠢欲动”，意图开始新一轮涨价。
惠百家不动产总经理董晓峰分析认为，市南区、市北区符合新政二手房数量少，主要因为这两处区域小区建成年代较早。
“购房需要缴纳个税、契税、营业税三个税种。产区计算则是以房产证登记日期为准，像市南区、市北区很多小区建设年代较远，即使倒换很多手，房产证也应该超过了5年，所以新增符合新政房源数量不多。”董晓峰说。
据董晓峰介绍，相比之下，李沧区 、崂山区近几年开工建设小区较多，许多房子可能都是近几年刚交房，或者一些房子早已交付，但是房产证办的比较晚。这就造成了李沧区 、崂山区新增二手房比较多。
新增房源多为改善型住房出售 值得注意的是，在新增的二手房源中，为了换大房子而卖掉原有住房的人群占了大多数。
在宝龙国际社区居住的市民王先生说，因为孩子准备上学，打算换一套好的学区房，所以要把这个房子卖掉。
而在中海国际社区居住的市民孙先生则表示，自己计划今年下半年要孩子，由于自己和妻子都不是青岛人，生完孩子后，家里的老人来照顾，80平方米的套二房子很可能不够住的。“想卖了现在这套，换一套大点的”。
据刘烁介绍，新增的二手房源中，主要是2年前为了结婚购房的刚需。2年过去了，这一部分群体几乎都已经有了孩子，面临着孩子上学、家里人口增多的压力，这种情况下，卖掉原来房子，换一套大房子成为了很多人卖房的原因。
“以前产权5年以上才能免营业税，现在产权2年以上就可以。这就释放了这一批群体的购买欲望。”刘烁说。
购房者理性，房价波动不大 对于二手房下一步房价走势，业内人士认为，市场上房价仍将维持平稳，不会出现太大起伏。尽管购房新政出台，但是由于购房者已经能够冷静理性面对市场，所以房价也不会出现太大波动。
刘烁认为，在很长一段时间内房价不会出现过激的波动，国家颁布房产政策，主要目的在于保证房产市场的稳步上升，而不是过于激进的涨或跌，而且从另一方面来说，现在的市场是在稳定的大背景下，而购房者购房心理上也更为理性和谨慎，所以房价不会剧烈波动，短期内虽有业主涨价的情况，但很难形成规模化。
而一家地产研究机构人士则表示，市场并不像一些开发商说的那么好，很多楼盘仍然要靠平价甚至低价跑量，价格仍然是撬动买房人出手的关键因素。有的楼盘在新政后扬言要涨价，但也只敢放在嘴上，动脑筋去化现有库存，才是最务实的做法。 文/图 城市信报/信网记者 王琦
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 王泯苏]
