［市场传真］
楼市回暖迹象明显
3月底，房产新政引发了中国房地产行业的又一次“地震”。与其他几次新政出台不同，这次新政对改善型置业者的优惠特别大，极大地满足了很多急需换房的刚改人群的需求。另外，新政中的二手房税费改革，对低迷许久的二手房市场起到了很大的刺激作用。如今新政出台已经一个月有余，这一个月，岛城楼市发生了哪些变化？购房者心态又有什么转变？一起来看看。
用暖风来形容3·30新政一点也不为过。与岛城这迟迟暖不起来的天气不同，新政这场暖风一过境，楼市马上就热了起来。北京、上海等一线城市，成交量更是明显放大。这种情况，在2014年几次楼市调整之后，未曾明显出现，足见这次新政的影响力之强劲。
4月19日，西海岸新区CBD附近某大盘新品加推，售楼处人声鼎沸。“感觉这个月变化很明显，买房的人热情高多了。”售楼处一销售人员告诉记者，2014年日子不太好过，特别是西海岸新区这种库存特别大的区域，很多撑不住的开发商只能靠降价来加快去化。
“尽管如此，效果也不见得好，但这次就不太一样，很多人决定出手了。”记者在现场看到，来参加活动的人目测有400人以上。“一直想给老人买套房，觉得这里环境不错，过来看看。”市民孙先生是特意从市区赶过来看房子的，他觉得现在的市场应该可以出手了，“去年手头有钱也不敢买，觉得还会跌。”孙先生坦言，现在新政一出，觉得市场要好起来了。
而在浮山后六小区周边做二手房中介生意的王女士也表示，这一个月，来问房子的人明显多了，“很多是要换房的，往外卖的人也多了。”另外，房源也大幅增长了，购房者的选择余地大了，促成成交的几率也就增多了。近期，中介的交易成功率大为增长，中介人员的信心也大幅提升。
［新房市场］
新房4月中旬起发力
岛城新房市场从2014年年初，就跌进了越来越深的谷底，经过2014年年底的几次政策调整之后，也没有太大的起色。但这次新政，可以说让本来低迷的新房市场获得了一次难得的新生。
市不动产登记中心统计显示，岛城4月新建商品房共成交85 24套，环比 上涨了3.85%，同比上涨17.65%；其中新建商品住宅共成交7644套，环比3月份的6992套上涨了9.32% ，同比2014年4月的6189套上涨了23.50%。
从成交的每日统计数据来看，青岛楼市不同于北上广一线城市，反应略显滞后。并没有出现新政一出马上售楼处“人鼓了”的情况，但看房量明显增多，整个4月的上半月，成交都没有明显的起色。直到4月下半月，成交节节攀升，市场越来越热。
荣置地顾问有限公司销售经理陈静负责鲁商蓝岸丽舍项目的销售，她表示，政策越来越给力，客户的上访量和意向度都比以前有了很大的提高。“特别是4月份下半月，天气渐渐转暖，很多购房者愿意出门看房，五一一天我们就接待了上百组客户，签约周期比以前短了很多，基本上周看房，下周就能来买房了。”陈静说，这与2014年的情况简直是天壤之别。“主要是我们这个项目面向改善型客户，这次贷款政策放宽了很多，首付降了，很多购房者愿意出手买房了。”
［二手市场］ 二手房成交增速超新房
二手房经历了2013年新国五条落地的疯狂之后，就一直处在萎靡不振的状态之中。特别是2014年新房市场不景气的大背景下，二手房也似乎陷入了死循环，摆脱不了成交量低迷的“魔咒”。不过此次新政下达之后，二手房市场仿佛被注射了一剂良药，出现了两年来前所未有的好局面。
根据青岛网上房地产的数据，全市二手房4月共成交3854套，环比3月上涨49.9% ，同比去年4月上涨53.98%。与新房的变化不同，从今年春节之后，二手房市场就出现了回暖的趋势，成交量逐月甚至是每个星期都有递增。3月份市场已经出现了回暖的趋势，到了4月份出现了较为明显的爆发。
“4月市场之所以如此火爆，主要原因在于3月末国家下发的新政对市场起到了很明显的推动作用。”青岛链家市场部分析师刘烁认为，根据房产市场历年的规律，3月至5月是市场较为温暖的季节。青岛链家市北商圈经理高斌介绍说，主要是因为天气回暖，很多置业者也愿意出来看房子，还有因为装修的时节正合适，另外再加上学区房也到了成交高峰，各种因素造成了二手房的“雄起”。
［价格情况］ 成交节节攀，均价却降了
房价永远是人们最关心也最绕不开的话题，成交量节节攀升，是否意味着价格要涨了？可能那些抱着这样想法的人要失望了。
根据青岛市不动产登记中心公布的楼市成交数据，4月份全市签约均价是8446元/平方米。李沧区、城阳区和胶州市作为成交量前三位的区域，成交均价分别为9345元/平方米、7133元/平方米和5089元/平方米。而青岛3月份新建住宅均价9015元/平方米，4月均价环比下降了6.3% 。从区域来看，一季度成交均价仅有三个区域上涨，其中即墨涨幅最大，上涨了11% ，其他区域的房价均有不同程度的下滑，其中高新区一季度房价下降了22% ，崂山区均价下降了7.9%。可见，新房价格走势仍然是向下维稳为主。二手房方面，均价也是连续多周下滑，尽管下滑幅度不是很大，但显然房价没有像人们担心的那样上涨。
［消费调查］ 改善需求入市拉动成交
本次的新政，得实惠最大的莫过于改善型置业者，特别是公积金贷款政策的调整，首套房公积金贷款首付20%，已经结清第一套房款的改善型置业者，用公积金贷款只需要首付三成，这样的福利，可比任何开发商变着花样的打折促销有效果的多。另外，因为原来满五年才能免征的营业税，现在只要满两年就可以免征，这也让很多人大大加快了换房的步伐。这些政策，都直接改变了购房者的心态。
“去年不管是刚需还是改善，都在观望，但是刚需的变化不是太大，因为结婚买房这样的事，并不会因为市场的一时变化耽误，但改善的就不同，这次新政之后，改善型的置业者有很大增加。”市北区新都心附近一楼盘的销售顾问告诉记者。
家住市北区错埠龄附近的市民张先生有换房的想法已经有近两年，因为想把自己原来的小户型留给父母住，所以第一套房就不能卖掉，但因为手头能付首付的钱有限，再加上市场不明朗，他也是一直犹豫没有出手。不过从3月底公布新政以来，张先生明显加快了看房的步伐，“我的目标还是市北新都心附近，这样能离老人近一点。现在买房首先是公积金贷款首付低了，另外就是我看目前的价格，既不会有太大的跌幅，也不太会有大的涨幅，现在买房挺划算的。”张先生说，自己单位有不少同事都是这样的心态。
“今年股市行情好，本来想把闲钱投股市里，这不新政一出，我就改了念头了，先把孩子的学区房给搞定了。”市民王先生说，他觉得还是趁现在政策好，把钱用在最值得的地方比较好。
［各方观点］
“红五月”效应还是回暖大势来临？
四五月份，向来是一年中除了金九银十之外楼市最热的一个时间段，楼市的回暖，是红五月效应所致还是市场真的好转了呢？
“五一前后的确是一年中的楼市旺季，不过大家可以回想一下去年，不管是红五月，还是金九银十，都一直非常低迷，没有太大的起色。”青岛黑卓地产营销总监艾涛接受记者采访时表示，近几年房产市场的变化，还是跟着政策走的，现在的市场好，主要还是市场政策利好多，市场环境越来越好所致。“接下来的市场还是会继续回暖，因为5月至10月份，是开发商的推盘旺季，会有越来越多优质楼盘入市，老百姓的选择会越来越多，选择余地大了，出手的理由也多了很多。”而价格方面，艾涛表示，虽然目前购房需求在增长，但库存压力仍然很大，市场上的同质产品很多，开发商都会定一个合理的价位来赢得市场，特别是在李沧、新市北、西海岸新区等库存压力大的地段，涨价的空间不大。
至于随后市场的发展趋势会如何，刘烁也表示，目前市场的火热景象很大一部分原因是由于现在各方面时机较好，而之后的市场，在夏季，会有一部分改善型的置业者入市，而这部分购房者也包括一些旅游度假而产生购房行为的置业者。 本专题撰文/记者 付明实
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 江海峰]
