国家轮番出台救市政策刺激下，房地产市场复苏回暖的迹象更加明显。7月份，济南新房、二手房出现了截然不同的表现，新房环比下跌0.2%，二手房环比上涨0.5%。不少想要买房的市民有些看不懂了，市场究竟怎么了？
新房：
低价盘拉低市场均价
大幅降价没出现
“7月份成交了7868套新房，市场整体比较活跃，比6月份成交的7595套还多了273套，价格波动不是很大，总体比较平稳。”18日，克而瑞房价点评网济南站分析师称，7月份0.2%的下跌，并不是开发商降价的原因，主要是由7月楼盘成交产品结构的变化造成的。
7868套普通住宅中，有5.4%（421套）左右的成交均价在5000元/㎡以下，6月份的比重只有2.8%。7月份，有9.8%的成交房源均价在1万元以上，6月份这个比重接近12%。“可以看出，相比6月份，7月份超低价成交房源比重高、超过1万元的房源比重反而低，一头一尾的差距，造成了7月份整体房价较6月略降。”分析认为，从目前市场楼盘来看，无论是刚需盘还是改善型盘，开发商实质性的降价并没有，多数是在做一些促销的暖场活动。
受目前供应量较大的影响，虽然成交量有所增加，迫于库存压力，开发商也没有贸然涨价的表现，济南房价目前回归到一个比较稳定的水平，短期来看不会有太明显的涨跌。
二手房：
成交结构发生改变
改善房被利好激活
与新房不同的是，受政策影响，济南二手房市场的成交结构较去年有了明显变化。
“我们刚做完7月份的市场统计，价格在90万元至150万元的住房成交了193套，50万元至90万元的住房成交了170套。改善型住房超过刚需成为成交的主力。”18日，21世纪不动产市场分析师罗先生说，这是99家门店的统计数据，也是连续第三个月，改善型住房成交超过刚需住房。
数据显示，6月份，90万元至150万元的住房成交206套，50万元至90万元的住房成交194套；5月份，这两组数字分别是236套和230套。“这种成交结构和去年同期相比有明显变化。”分析师称，以去年7月为例，50万元至90万元住房成交180套，90万元至150万元住房成交130套；6月份，50万元至90万元住房成交128套，90万元至150万元住房成交71套；5月份，则分别是119套和83套。
该分析师认为，今年“3·30新政”至今，营业税、信贷、限购限贷等系列政策的调整，对二次置业的改善型项目都是利好，这些政策激活了改善需求并帮助其加以实现，成交结构的变化也属正常。
“二手房与新房不同，没有大库存的压力，价格相对更加平稳。7月、8月处于淡季，加上省公积金政策调整等影响，不少购房者处于观望，在需求量积累了两个月后，‘金九银十’或有好的表现。”
预期：
购房者陷观望
期待公贷新政落地
8月6日，我省公积金最大调整政策发布至今，短短的十多天时间，在济南房地产市场引发了明显的波澜，一些购房者尤其是公积金余额不多的刚需一族，陷入观望，等待细则落地。
“最近一个多星期，店里来咨询公积金政策的人太多了，来访量也明显增加。”18日，21世纪不动产领秀城店店长侯先生说，公积金新政引发的关注度很高，尤其是贷款额度不跟账户余额挂钩，只要连交半年，就能贷款50万的政策，对不少刚工作不久、账户余额不多的年轻人有着巨大的吸引力。
侯先生说，前两天，有一个客户看中了领秀城一套90多平方米的房子，总房款为112万，由于房主着急用钱，报价便宜了3万元。客户对房子很满意，但恰巧公积金新政出台让他很是纠结，想等着公积金细则落地后再买。
“我们帮客户算了一笔账，以贷50万还30年为例，公贷比商贷每月少还600多元，30年下来将节省利息20多万元。”侯先生说，客户纠结了好一阵子，先交了2万块钱的意向金，协议中约定，把房子保留15天，其间不再给其他客户看房，半个月后客户可以再作决定。
“像这种观望政策的人群挺多的，尤其是刚需一族。”侯先生说，也有一些改善型需求的客户，目前有房子住，买房的需求不是特别强烈，现在也选择等着政策明确落地。
对于新房市场，业内认为，目前还停留在政策导向层面，落实尚没有时间表。但这种导向会在一定程度上影响到地方的具体执行，刺激购房者的改善型需求，扩大购房群体。
[编辑: 李敏娜]
