岛城主城土地供应紧张 李沧商圈楼盘叫价一万二三

2016-07-05 09:03   来源: 大众网 手机看新闻 半岛网 半岛都市报

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  楼市利好新政接二连三颁布,导致各个楼盘竞相入市的同时也在慢慢涨价。青岛也不例外,自2016年来,不少楼盘价格都有所上涨。所谓买涨不买跌,楼盘一涨价,大批市民开始活跃起来。众所周知,库存是影响房价的重要指标。当供应减少时,价格自然会上涨,这个是市场规律。然而近期关于开发商玩“高冷”范儿,一言不合就涨价的新闻却屡屡出现。

  上半年主城区土地和库存陷尴尬

  整体来看,主城区的土地供应出现了紧张,上半年青岛市成交的商住用地依然集中在市郊各区和下属各市 ,原胶南市和胶州市是成交量最高的两个区域,都超过了1000亩;再一个成交面积比较多的区市是高新区,共724.56亩,不过其中包括红岛国际会展中心429.58亩的商业用地,如果除去这一部分,高新区在上半年的商住用地成交量只有不到300亩,只比主城区各区稍多。

  锐理数据统计,2016年上半年青岛市土地招拍挂市场共出让商住用地124宗,面积680.26亩,其中成交100宗,面积5428.01亩,成交总金额约67.23亿元,其中主城区仅崂山区和李沧区有5宗袖珍地块成交(包括一宗地下空间),面积共66.72亩,成交总金额5.07亿元。

  而在去年同期,青岛市的商住用地招拍挂成交量为118宗,面积4983.43亩,比今年上半年要少,不过成交总金额超过137亿元,是今年上半年的两倍,其中主城区在去年上半年共有15宗商住用地成交,面积共902.2亩,成交总金额约73.4亿元。而从青岛市国土资源和房屋管理局2016年5月4日公布的《青岛市2016年住房用地供应计划汇总表》来看,市内三区(市南、市北、李沧)将不会新增商品住宅用地供应,这就意味着,在今年下半年乃至明年李沧区住宅用地比较紧张,新楼盘供应会比较紧俏。

  土地供应的紧张的同时,去库存速度正在加速。根据青岛克而瑞的数据显示,目前,各区市中,库存套数最低的是高新区,仅3080套;去化周期最短的是李沧区,仅5个月。而库存套数最高的是胶南市,库存共计39992套。但去化周期最长的却是莱西市 ,去化周期为32个月。

  以李沧为例,从李沧区整体发展来看,区域土地开发已经进入中后期,土地供应严重短缺,2015年以来李沧区共成交5宗地块,其中纯住宅和商住用地仅3宗,总建筑面积约为45761平。2016年1至5月李沧区普通住宅新增供应面积约42万平,但是成交面积则为89.71万平,如此市场形势下,很好的实现了库存去化,与此同时,李沧区房价上涨的势头恐怕稳不住。

  青岛克而瑞分析认为,在持续去化的情况下,一方面,供应少了,价格自然会涨,这个是市场规律 ;另一方面,开发商为了实现利益最大化,还会放缓推盘节奏,制造紧张气氛,助推房价上涨。两相作用之下,几乎可以预见,下半年主城区的房价还会上涨。

  早买一天,省了500元/平方米

  最近市民于先生在李沧绿城郁金香岸买了一套三居室的房子,打完折后是10080元/平方米。由于绿城郁金香岸在2015年就已经开盘,楼盘库存也剩余不多,加上销售火爆。就在于先生交完首付后,置业经理告诉于先生,该楼盘明天就要提价500元/平方米。于先生告诉记者:“幸亏提前买了,要不每平米多出500元,首付加月供都要多交了。”

  今年开年以来,尤其是农历年后,青岛楼市一片火热之势,无论是新房成交量还是房价行情都处于上涨态势,在这一过程中,购房者的感受是最为直观的,许多人都真切地感受到了房价上涨的速度。

  主城各区的新楼盘房价普涨,有的楼盘甚至在短短几个月上涨了几千。例如大热的市北区新盘秀兰禧悦都年初的时候均价为9500元/㎡ ,而现在新推楼座均价按照置业顾问的说法已经涨近1500元/㎡ ;还有,这一区域的中海蓝庭、华融蓝海洋望海等项目价格都上调,上调幅度均在1000至1500元/㎡之间。

  李沧商圈楼盘叫价一万二三地铁

  开通直达、麦凯乐营业、万科中心运营……这两年,新都心的热度只增不减,区域内的新房也是炙手可热。随着可供开发土地的减少,新都心的新房存量也面临着房子“不够卖”的境况。

  去年9月份开盘的海尔世纪公馆,才半年多的时间,推出的1062套房源卖的只剩下86套。万科紫台同样如此,1186套房源仅剩145套,进入尾盘阶段。新都心新房资源越来越少,所以二手房也越来越抢手,尤其是该片区商业配套越来越完善,后续潜力会更大。据记者了解,有的二手房原目前价格每平米已经越过2万元。而周边新房均价大约1.3万元/平方米左右,一手房与二手房之间的价格差非常大,“一二手房价倒挂”现象最为明显。

  李村商圈商业发展迅猛,近两年土地供应也偏向商业。受制于住宅用地供应不足,李村商圈住宅开发放慢了脚步,片区内多个住宅项目销售接近尾声,新房供不应求的局面愈加凸显。

  李村商圈内的两大住宅项目中海国际社区及海尔鼎世华府,经过多年的销售新房存量已十分稀少,截至目前,两大项目合计推出新房10358套,如今仅剩80套可售。而在去年入市的绿地香颂及海信东山郡,仅一年多时间住宅都几近售罄。入市时间最短的保利中央公园,2252套房源也已去化九成。

  而如今的新都心和李沧商圈的这些楼盘已经基本交付入住,周边配套不断的趋于完善,现在这两大热点版图房价都今昔对比,说明了曾经热点版图的价值得到了证明和释放,李沧商圈的这些曾经的万元盘现在也都已经叫价一万二三,上涨幅度在1500~2000元/平米之间了。

   [编辑: 高明良]

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