近日,官方针对房地产税改革推进要“义无反顾”的表态,再次让房地产税成为舆论关注焦点。自2003年提出物业税以来,房地产税的探讨已历经13年之久,为何迟迟难以落地?从房产税到房地产税的转变意义何在?会否影响房价?政策落地业主会多交钱吗?
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离开征还有多远?
“义无反顾”推进改革
在7月23日举行的G20税收高级别研讨会上,财政部部长楼继伟表示,受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍,目前房地产税制改革尚未推出正式方案,但下一步将“义无反顾”推进改革。该表态与十八届三中全会中提到的“加快房地产税立法并适时推进”相呼应,印证了官方推进税制改革的决心。
这是否意味着房地产税很快会落地?中国房地产业协会原副会长朱中一接受记者采访时表示,中国房地产税征收是大势所趋,但尚未完成立法,而立法需要多次审议,房地产税几乎不可能在年内出台。
中原地产首席分析师张大伟也认为,房地产税基础工作以及草案与立法议案推进缓慢,至少仍需要四五年时间,且有条件开征房地产税的可能只是一、二线经济发达的城市。
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为什么要征?
让房子回归居住本质
当前,我国房产税按照1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收,由产权所有人依照房产原值减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%。若房产出租,则依照房产租金收入的12%进行缴纳。
为何现行征税方式要向收取房地产税转变?朱中一分析,房地产税征收既是全国税制改革的重要一环,也是住房体制改革的需求。
朱中一指出,房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种,征收房地产税主要是征税思路的转变。“目的是要从现行的房屋流通环节收税为主,转向持有环节收税为主,这将抑制投资、投机性需求,盘活存量,进而使房子回归居住本质”。
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开征难在哪儿?
探索十三年卡在立法上
记者梳理发现,当前所讨论的房地产税由“物业税”演变而来,“物业税”的首次提出是在2003年十六届三中全会上,由此计算房地产税提出已有13年之久。其间各界对征不征、怎么征、征多少等问题多有争论,但尚无定论。
多位专家指出,房地产税全国铺开首先要过立法这一关,目前正处于这一环节。
为何13年探索推进缓慢?易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析称,一方面,不动产登记等房地产税征收前提工作推进缓慢,“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表态,改革存在阻力,顶层设计需要考虑多方面内容。比如,如何在不重复收税的基础上平衡地方政府与老百姓的利益关系、如何对房屋估价、如何设置税率,等等。
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试点情况如何?
稳定市场效果不明显
虽然还没有立法,为探路房地产税落地,2011年初,上海和重庆先行试点征收房地产税。上海采取增量征收模式,重庆则采用高端存量征收模式。
房地产税试点迄今已试行5年多,效果如何?朱中一认为,与国外相比,上海、重庆试点房地产税税率较低,对稳定市场的效果并不明显。但释放了一个积极信号:房地产税一定会收,只是时间问题。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者,两个试点出现的最大问题是一些区域收税成本上升,抵消了税改效用,一定程度上还推高了购买房屋成本,影响房企去库存。
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如何影响楼市?
短期内可能影响不大
多位专家向记者指出,房地产税如果落地,将有助于楼市抑制投资、投机性需求,抑制房价上涨,但对成交、房价影响到底有多大,还要依照征税方式、征税主体范围、税率多少等因素综合评判。
张大伟指出,“房地产税短期可能促使部分投资者抛售房源,但如果不解决投资长期依赖房产,热点城市有效供应少于需求,相关税收依然会转嫁给买房者支付。”
张大伟预测,从试点城市看,房地产税从新增量入手且税率不算高,按照执行周期估计,开始执行的5年内对楼市整体影响不会大。同策咨询研究部总监张宏伟向记者分析,房地产税对楼市更多是长远影响,土地、财税、金融三大楼市长效调控机制将完善。
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要多交钱吗?
区别征税概率大
“房地产税开征,业主要多交钱吗?”这是准购房者和已购房人最关心的问题。
多位专家指出,房地产税包含类目复杂,涉及房地产交易、持有等多个环节,目前怎么征、征多少等具体问题还在研究阶段,即便是两个试点城市也有很多环节需要完善。这些未知因素将会决定买房是否要比以前多交钱。
以试点城市上海为例,按照当地现行税收政策,一个家庭人均拥有住房60平米(含)以上购买二套房时需要按超过部分总价的70%为税基缴税,成交单价在4.5万元以上税率为0.6%,4.5万元以下税率为0.4%。严跃进为记者算了一笔账,一个拥有180平米住房的三口之家,人均住房面积达到60平米,现在想要新购一套100万元的住房,这100万元房产即需要缴税部分。假设每平米价格在4.5万元以上,需要缴纳的税金计算公式为100万元(需缴税部分市场价)×70%×0.6%(税率),即税金为0.42万元。“鉴于房地产其他环节税收还未调整,这成了实实在在多出来的成本。”
朱中一表示,从试点城市来看,保障房屋正常的居住属性是税收制度设定的出发点。据此推测,房地产税可能会设定一定的免征范围,对首套房与非首套房、普通住宅与高端别墅等区别征税。
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如何借鉴国外经验?
评估价隔几年适度调整
其他国家是如何收房地产税的?据了解,美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都会征收房地产税,税率平均在1.5%左右,以低于市场价的评估价为税基,评估价隔几年会适度调整。
专家建议,我国房地产税可参考国外经验,但不能照搬,需要针对中国国情进行改进。
谢逸枫建议,我国房地产税要重点考虑四点:一是应广泛征求老百姓意见,法理理顺、时机成熟再开征。二是避免误伤合理改善与正常投资需求,不影响生活品质与市场健康。三是防止重复征税增加老百姓负担。四是不增加自住型购房者买房购房成本。 中新
财政部与国家发展改革委近日发布《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》,明确收取、免收与减收不动产登记费的具体情形。通知规定,不动产登记机构按规定收取不动产登记费后,原相关部门收取的土地登记费、房屋登记费、林权证工本费以及其他涉及不动产登记、查询、复制和证明的收费项目一律取消。
小微企业不动产
申请登记免费
通知指出,对下列八种情形免收不动产登记费:农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的；农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的；依法由农村集体经济组织使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产,申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的；因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的；申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记,不单独核发不动产权属证书或登记证明的；因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的；小微企业(含个体工商户)申请不动产登记的；国家法律、法规规定予以免收的其他情形。
宅基地使用权
登记还需收费
需要收取不动产登记费的包括:房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权、宅基地使用权或海域使用权；无建筑物、构筑物的建设用地使用权或宅基地使用权；森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权或国有林地的使用权；耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权；地役权；抵押权。这六种情形在国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构办理首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时需要收取不动产登记费。
据悉,国土资源部与县级及以上地方的不动产登记费收入,将分别全额上缴中央国库与地方国库,纳入财政预算管理。对违规多征、减免或缓征收费的,依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任。据新华社
（来源：半岛网-半岛都市报）
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