半岛网8月12日消息 近日，中联自由港湾业主向半岛网反映，该项目“公摊”远超业主认知，同时，开发商还在购房合同中排除了业主对于部分公摊部位的收益权，业主认为开发商事前并未告知，导致他们“上当”。此外，半岛网了解到，中联自由港湾地块的开发历经波折，自上世纪九十年代至今，目前土地使用权仅剩27年。对于业主的质疑，开发商青岛中联建业集团有限公司营销部部人员回复，开发商对于公共部分享有合法产权。不过律师认为，根据契约精神，合同成立须表述真实，建议业主找开发商协商此事，细化产权问题。
业主：
中联自由港湾公摊53%？
中联自由港湾业主的爆料
近日，市民王女士向半岛网反映，她于2014年11月，在位于市北区新疆路的中联自由港湾全款购买两套公寓。交房时，开发商迟迟没有提供房屋交接书，自己当时基于对本地企业的信任，以及项目所在的市北区邮轮母港板块前景的期待，就匆匆领了钥匙。2016年8月份，在收房近两年后，王女士终于拿到了开发商给的房屋交接书，开始准备办理房产证。但是房屋逐渐暴露的种种问题，让不少业主难以理解。
测绘报告显示的部分房屋分摊系数
首先，关于房屋的公摊问题，引起了王女士和不少业主的的注意。王女士表示，自己通过市北区房产交易中心，查询到了中联自由港湾的房屋测绘报告，该报告由青岛二十二世纪不动产代理有限公司出具。测绘报告显示，王女士所购买的中联自由港湾22楼某户，套内面积是60.49㎡，分摊面积是32.2㎡，建筑面积是92.69㎡，分摊系数0.5324。
从王女士提供的测绘报告上可以看到，该项目公寓分摊系数普遍都在0.47-0.53左右。“业主的公摊竟然高达53%？真的是全球之最了吧。”王女士认为，测绘报告上的“分摊系数”换算为百分比，就是业主房屋公摊，那明显过高了。
位于市北新疆路4号的中联自由港湾
业内：
分摊系数非公摊率
那么，中联自由港湾项目业主的公摊率真有如此高吗？
对此，青岛北洋建筑设计院陈经理解释，测绘报告书上的分摊系数和市场通常所说的公摊率并不是一回事。据介绍，分摊系数（也即公摊系数）＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积，而公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积。而购房者和开发商在房屋交易中所使用的“公摊”，指的是是公摊率，而不是公摊系数。
王女士所购的中联自由港湾22楼某户，套内面积是60.49㎡，分摊面积是32.2㎡，建筑面积是92.69㎡，分摊系数53.24%，公摊率则应该用32.2/92.69，公摊率实为34.7%。据此测算，中联自由港湾部分业主的公寓公摊率在32%-34%左右。
半岛网通过房产业内人士了解到，不同物业类型的公摊率有所差别。目前住宅小高层一般在18-20%，高层在20-25%；办公一般在25-30%。中联自由港湾最初设计为办公，会预留较多公用空间，公摊相应就比较大。不过，现在我国并未出台针对房屋公摊面积处理办法的法律法规，这也使得公摊面积成为房屋交易过程中的一大争论点。
质疑：
业主权益遭购房合同排除
测绘报告中对于部分楼层的分摊说明
此外，业主们还质疑，该项目1至4层为经营性物业，根据测绘报告，业主共分摊约2463平方米的面积。但是在购房合同中，有一条附加条款约定：本项目的商业中心广场、大堂等归甲方所有，乙方承诺对甲方或上述设施的实际经营人、使用人对上述设施的正常经营、使用不提出任何异议，不以任何方式进行阻碍。“也就是说，我们业主付出了公摊对价，却拿不到任何收益。”
业主对购房合同附加条款存有异议
王女士认为，开发商在签订合同时，对于该部分权利排除条款没有提出明示，导致自己和众多业主“上当”。据了解，由于认为自己的合法权益受到侵害，王女士目前拒绝办理房产证。
另外，让王女士疑惑的是，当初购房时，开发商说房屋为商住房，可是在测绘报告里，房屋用途却变成了办公。
开发商：
开发商对1楼大厅等公共部分拥有产权
半岛网以购房者的身份咨询了中联自由港湾置业顾问，对方表示，“目前房屋全部为现房销售，房屋产权为40年，赠送装修和家具，公摊在30%左右。”
关于市民所反映的购房合同对于公共部分业主使用权和收益排除等问题，半岛网联系了中联自由港湾的开发商青岛中联建业集团有限公司，其营销部工作人员表示，开发商对1楼大厅等公共部分是有单独产权的，合同中对于该部分的权利规定合乎相关法律法规。
调查：
地块开发历经波折 产权年限“缩水”
据了解，中联自由港湾所在地块开发历尽波折，并一度烂尾。开发项目原命名为青岛加洲国际广场，始建于1992年，于1996年封顶，自此开始闲置，之后由青岛中联建业集团盘活。2011年5月23日，青岛市规划局网站对变更后的规划方案进行批前公示，公告显示：为打造精品工程，塑造邮轮母港区域良好的空间形态，满足现实使用要求，对原建筑塔楼和裙房进行改扩建，项目的建设内容是商业和办公，该楼的使用年限是50年。
业内人士表示，该项目土地性质是商办用地，土地使用年限是50年，但青岛中联建业接手后将其改造为商住项目进行销售，并一直对外宣称土地使用年限是40年。尽管实际使用年限长达50年，但由于烂尾多年，中联自由港湾的实际使用年限已经不多了，仅剩下27年，将于2043年到期。
律师：
业主可对公摊部分权益进行主张
山东颐衡律师事务所丛伟律师认为，业主可以对于付出对价的公摊部分权利进行主张。因为根据契约精神，合同成立的条件是表述真实，如果在签订合同时开发商未尽到告知义务，则可认为该条款并不成立。如果开发商坚持合同有效成立，那么开发商则有对“合同签订之际已详细告知业主”进行举证的义务。
另一方面，丛伟律师认为，购房者如果是在对相关事实有重大误解的情况下签订了明显不公平的合同，按照法律的规定，购房者有权要求变更或者撤销该合同。
文 葛飞 图由业主提供
[编辑: 王好]
