文/图 半岛记者 郭振亮
公寓在前些年很火，但这些年可以说是市场遇冷，去化周期长，同一片区，住宅和公寓产品之间存在较大的差距。银十”之后，青岛10多家小公寓类产品扎堆儿上市。出现这种情况的原因是什么，公寓现在还是一个好的投资方向吗，专家对此怎么看呢？
十余家小公寓产品扎推上市 区别于普通住宅，公寓一般以小户型全装修出现。可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。它的面积标准通常也是不同的：北京30-50立方米；上海60-70立方米；福州60立方米左右；广州50-60立方米；境外例如日本东京、香港中环，面积多在40立方米左右。
十一黄金周过后，青岛10多家小公寓类产品扎堆儿上市，除了麦迪绅澎湃岛、城市传媒广场2家扎根西海岸之外，剩下的都集中在市内四区，尤其是市北的项目居多，在地理位置的优势已经不用多说了。由于人们思想观念的转变，这一轮新上市的公寓，户型大小、区域分布均发生了变化。
据了解，此前有万科“米公寓”的成功试水，目前上市的公寓，面积上多数不超过60平方米。某房产网站统计显示，现在岛城楼市上正在售卖小于60平方米面积的楼盘包括银盛泰新空间、丽景御筑、万德德盛苑等。近期青岛市也有其它项目开始推出“mini”户型，位于市北CBD的爱家公寓就是一栋典型的“mini公寓楼”，2栋公寓只有一种户型——28㎡精装公寓。
前些年，公寓项目多集中在沿海，如今现在各个区域都有，20~30平方米的MINI公寓也开始出现，公寓项目种类比较多。对于近年来市区公寓越来越多的原因，戴德梁行山东分公司总经理张春雨介绍说：“这跟供地市区越来越少有关系，在政府供地的时候，这个区域的商住比例是已经规定好了的，开发商综合各种考虑，如果再市区地段要开发商业面积，还能达到快速销售的目的，那么公寓类产品的开发对开发商来说是比较合适的。”
青岛公寓产品坐上“冷板凳” 2007年万达·39克拉来到青岛，40多平方米的小户型公寓迎合了刚需的需求，但数年过去，和周边飞涨的房价相比，万达·39克拉的房价变化幅度并不大。而且，商住混合的模式也引发不少问题。“晚上确实有点吵。”采访中，一位阿姨无奈的表示，不少商业用户的入住，带来了更多的流动人员，让大家对公寓的安全性存在隐忧。
“一般来说，普通的住宅要是进行商业行为的经营，是需要整个楼的业主同意的，是有约束性的，但是公寓产品本身就是商用，所以在里面开会所、开酒店是不受限制的。”业内专家张春雨介绍说，公寓产品打出的都是小面积、低总价的，因为公寓是商业产品，所以首付比例高，使用成本高，水电气比普通住宅收费要高；公寓还不能落户，影响孩子上学，如果购房者需要城市户口的话，可能就无法选择公寓类产品；另外，公寓在未来进入二手房市场交易的时候，也不太好出手，交易税比较高，综合这几个因素，导致前几年公寓类产品销售情况并不是太好，市场认可度也不高。
据介绍，公寓类产品在面积上也有大户型，生活品质相对更高，但是由于管理难度较大，也存在很多“后遗症”。
“在崂山有一个大户型的公寓类产品，生活体验是比较好的，但是后期再小区里面开设了很多会所，一到晚上就有司机接人的，抽烟的，还有喝醉了乱吐的，物业也管不了，这就是个大问题。楼盘的位置不错，位置也很好，但是就是由于后期管理的原因，就导致了很多不受市场欢迎的因素。目前来看，公寓类产品投资属性越来越强，很多公寓产品都被一些公司类的运营商整体包装为酒店或者是会所了，如果个人购买居住的话，那么生活品质可能会受到很大的影响。”业内人士介绍说。
同片区住宅公寓均价拉大差距 据悉，这种商住公寓因为租金相对便宜，吸引了不少小公司入住。走访过程中，记者发现，不少小公寓变身“小公司”，30多平米的空间里，办公器材齐全。“对于创业青年来说，这很常见，吃住办公一体，能节省开支。”一位知情人介绍，这种情况在很多商住公寓很常见，像不远处的曼哈顿广场也是如此。“旅游旺季，这些小公寓还吸引不少短租客，一晚上几百元的租金，很受欢迎。”他透露，有些住户不堪其扰，选择搬走。除此之外，这里还聚集了不少美发美甲经营者，虽没有明确的标志，但记者从网上搜索团购信息，很多美发美甲的经营地点就标注在万达·39克拉。
“当时购买公寓，是因为居住方便、周边配套齐全。”一位住户坦言，这种小户型公寓因购房成本低，备受刚需欢迎，但在产权上要做出让步。“现在楼道上堆积了不少东西，占据了一部分消防通道，有点担心。”在万达·39克拉记者连续上下楼，发现几乎每层的楼道口处都有物品堆积。
经过2016年大半年的洗礼，青岛房价再次攀升了一个台阶，全市的商品房住宅乘风破浪，价格普遍上涨。但是公寓产品的价格却没有明显的价格变化，还算是“洼地”。记者了解到，目前同一地理位置，或者说同一楼盘上的公寓产品和住宅产品相比，出现了公寓价格偏低的趋势。例如滨海一号是集住宅、公寓、商铺、写字楼等多种业态的大型综合体，今年8月推出的住宅产品均价13500元/㎡，而刚刚上市的loft公寓起价9523元/㎡，惠后47万/套起，总价几乎只是住宅的一半。
“从属性上来说，公寓类产品价格应该比住宅高才对，但是对于青岛来说，前两年来说两者价格基本一致，导致很多人只买住宅不买公寓，到最近这两年公寓价格比住宅还要低，当然也要分区域来说。”张春雨介绍说，“目前部分区域的价两者的价格也保持基本一致，公寓价格偏低左右；还有一些区域的价格已经拉开的比较大了，比方说崂山区某楼盘的普通住宅价格在4万左右，公寓大概就是2万左右，价格差一倍，西海岸区域部分公寓价格在7000-8000左右，普通住宅在一万五六左右。”
专家建议看清回报率再投资公寓 据调查，小户型在青岛并未大热，业内人士分析，青岛的房价虽然近期上涨明显，但整体来说与其他一线热点城市相比，还不算很高，很多购房者也不会牺牲居住的舒适性去选择相对较小的户型。“事实上，极小户型多出现在城市的中心地段或者老写字楼改造，但青岛中心地段多是海景公寓，几乎没有项目。”平安好房运营总监张斌表示，岛城市民的居住习惯对此也有影响。“岛城的气候潮湿多变，市民习惯寻找通风采光好的房子。”张斌表示，很多小户型公寓难以做到南北通透，除此之外，小户型在产权、首付比例、贷款等环节的差异，也影响着部分购房者。
面对处于价格“洼地”的公寓，不少投资者开始蠢蠢欲动，“现在住宅价格越来越高，如果对于小资金的投资业主来说，可能压力比较大一些，但是对于价格相对便宜，面积相对较小的公寓来说，我还是有意向的。”市民王先生在准备投资的同时，也在考虑公寓贷款难度大、首付比例高、转手卖掉费用高、水电暖问、户型差、一梯多户、产权时间等难题，买还是不买，需要注意哪些问题呢？
对此，戴德梁行山东分公司总经理张春雨建议说：“买公寓最好当做第二选择，如果资金真的只够投资一套公寓的，那么首先需要选择一个好的地段，购买公寓除了自住之外，大部分都是用来出租的，要考虑配套繁华、交通便利；如果开发商能够承诺一定的回报率，可以出租或者管理运营商统一管理的话，也可以优先选择，因为不用考虑后顾之忧了；还需要看一看楼盘的品质，现在经济发展很快，大家对生活品质的要求在慢慢地提高，之前看起来不错的地方，现在看起来也不是那么高端了，比方说万达的39克拉，对于之前的市场来说是比较高端的，但是现在大家的要求越来越高，所以需要用前瞻的眼光做出选择。”
[编辑: 刘晓明]
