半岛全媒体记者 于红靓
继楼市3·15、3·30政策之后，近日，岛城楼市再放“大招”。青岛国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中明确提到：涨幅过高的，暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格，新项目参照去年同期同质可比产品销售价格；网签合同中应该标明装修总价，不得违背购房人意愿，通过提高装修价格抬高房价，不得强制捆绑车位、储藏室销售，变相抬高房价。业内人士分析，此举将更有助于岛城楼市健康平稳运行。
细则：商品房预售方案应明确9项内容
据悉，为加强商品房预售管理、维护商品房交易双方的合法权益，根据相关法规、通知并结合本市实际，近日，市国土资源和房屋管理局发布通知，进一步加强商品房预售方案管理。
通知明确规定，房地产开发企业申请商品房预售许可时，应按照合法诚信、科学合理的原则制定《商品房预售方案》，并将《商品房预售方案》作为必备要件提交房产交易管理部门审核。并且，商品房项目应以同期取得的《建筑工程施工许可证》载明的范围为单位申办预售许可证，最小申办单位为独立楼栋，不得分层、分单元或以套为单位申请。
通知规定，开发企业制定的《商品预售方案》中应当明确九项内容：商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐标、土地用途、项目总规模、容积率、绿地率等；商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排；商品房项目中物业用房、车库、会所及公用部位和公用设施的具体范围及权属约定；房地产开发企业自留房产的位置、面积、套（处）数等情况；本期预售商品房的可售房源幢数、套（处）数、建筑面积、销售均价（毛坯）；本期预售商品房的可售房源表，包括含每套（处）房屋的房屋性质、房号、建筑面积、套内建筑面积、销售单价（毛坯）、装修标准、总价等；销售方式（含车位、储藏室等附属设施）和销售人员情况；解决商品房销售矛盾纠纷和处理突发事件的预案；房产交易管理部门认为需要明确的其他事宜。
重点：今年房价不高于去年最高销售价
通知中提到，房地产开发企业应当根据开发建设成本，合理利润等因素合理慎重确定商品住宅销售价格，房产交易管理部门会同相关部门对预售方案提报的商品住宅销售均价进行合理指导，对于涨幅明显过高且不接受价格指导的项目，房产交易管理部门可暂缓办理《商品房预售许可证》。
同时明确了，房地产开发企业确定预售申报价的两种方式：
房地产开发企业申请办理预售许可的项目有前期的，本次价格应参照本项目前期上一年度同期销售价格、同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格，不高于上一年度均价最高月份的本项目销售价格。
房地产开发企业申请办理预售许可的项目没有前期的，本次价格应参照上一年度同期同质可比产品销售价格、周边同质可比楼盘地价、房价占比等因素综合确定预售申报价格，不高于上一年度均价最高月份的同质可比产品销售价格。
同时，通知明确，预售方案一般不得变更，且商品房实际销售价格不得高于备案价格，确实需要调高价格的，必须重新向房产交易管理部门提报变更的商品房预售方案进行审核，且间隔时间应在6个月以上。预售方案申报价格调整未予备案前，准售房源仍按原申报价格销售，房地产开发企业不得停止销售。下调备案价格的，也需重新向房产交易管理部门提供变更的商品房预售方案进行审核，防止房价明显变化。
观察：毛坯价格与装修总价分离
据了解，根据此前山东省相关部门的规定，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。不过，很多市民存在疑问，精装房相比毛坯房，毛坯价格和装修总价如何计算？
记者了解到，对于含装修的商品住宅项目，通知也明确将毛坯价格与装修总价分离。
通知规定，对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示，在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相提高房价。
同时明确，房地产开发企业不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相提高房价。
市场：新政以来楼市成交持续下降
自3·15岛城楼市新政发布、3·30楼市新政加码后，楼市成交逐渐降温。
据青岛锐理数据统计，4月新建商品住宅成交15105套，环比下滑2.82%，成交面积1661461.7平方米，环比下滑3.2%。二手房方面，据网上房地产不完全统计，4月岛城二手房成交7899套，环比下滑30.65%。
房价方面，据5月18日国家统计局发布的2017年4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，总体上，4月份，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。青岛方面，4月岛城新建商品住宅价格环涨0.3%，同比上涨12.1%；二手住宅价格环涨1.3%，同比上涨13.8%。其中，新建商品住宅价格、二手住宅价格环比涨幅0.3%、1.3%，均较3月的0.9%、1.7%下降明显。
继限购、限贷之后，岛城楼市调控再放大招，业内人士分析，这表明了政府稳定房价的决心。“相比限购限贷，这是一种非常直接的手段，至于效果如何，仍需要时间检验。”戴德梁行青岛公司总经理张春雨表示，对于普通购房者来说，除了关注政府调控信息，还需要多走访楼盘，了解市场行情，以便做出科学合理的购房决策。
相关链接：2017年楼市调控时间轴
3月1日，对商品房预售资金按比例监管
1月12日,山东省住建厅印发《山东省商品房预售资金监管办法》(以下简称“办法”),自今年3月1日起施行。根据该办法,对商品房预售资金实行全程监管,根据工程进度4个节点确定房企监管资金使用比例。当建成层数达到规划总层数一半时,监管资金留存比例为60%~70%；当主体结构封顶时,监管资金留存比例为30%~35%；当单体竣工验收合格时,监管资金留存比例为15%~18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时,监管终止。房地产主管部门可根据房企信用状况、资质等级等情况,适当降低商品房预售监管资金留存比例,但最多不得超过5个百分点。
3月16日，非本市户籍家庭限购一套房
3月15日,市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月16日起正式施行。
通知确定:一是在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区,下同)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍,下同),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。二是首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
3月31日，认贷又认房,购房满两年才能卖
3月30日,市国土资源房管局等三部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月31日起实施。
通知确定:一是在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。二是市国土资源和房屋管理局等部门《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》确定的差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。
4月15日，打击囤房炒房专项行动展开
4月15日起,山东省住房和城乡建设厅在全省组织开展为期半年的打击囤房炒房专项行动。在强化商品房预售监管方面,房地产开发企业在申请预售许可时,必须一房一价申报,并将利润率控制在合理范围内。
开发企业在取得预售许可后,必须按照核准的一房一价,面向社会公开销售,3个月内不得涨价,违者不予网签；房地产主管部门按照年度涨幅不得高于上一年度当地城镇居民人均可支配收入增幅进行审核,超出的不予核准。
据悉,囤房居奇、捂盘惜售等行为也是此次违法违规行为打击的重点。此外,山东还要严肃查处不良开发企业和中介机构纵容唆使销售人员通过互联网自媒体等渠道,宣传房源不足、价格上涨、信贷收紧等虚假信息,制造房地产市场紧张气氛、误导购房群众恐慌性购房行为。
编辑:张云明 [编辑: 张云明]
