青岛楼市半年考交成绩单 送走火爆胶着回归平稳

　　原标题：楼市半年考交出成绩单

　　区域篇

　　区市“三驾马车”跑得快

　　2017年已过半，楼市也经历了半年考。这半年来，青岛楼市在新政的影响下，步入更加平稳健康的发展轨道。西海岸、城阳区、胶州市三地成交占比过半，堪称岛城楼市“三驾马车”，新房成交量稳居成交榜前三位。

　　现象 市民买房一路向外走

　　贾静是岛城一名私营企业主，她从年初就开始考察楼市。由于经常到西海岸谈业务，她对西海岸的环境和发展潜力十分看好，于是出手在世贸诺沙湾买了一套别墅。对于投资，贾静说自己相信直觉，“我觉得青岛的东岸和西岸就像两只手臂，拥抱着胶州湾，两只胳膊不可能永远一只粗一只细，我看好这里的未来，打算过几年搬到这里住。 ”

　　市民孙雷则是郊区楼市的坚定支持者，从事婚礼策划的他从2015年起就开始看房，原本当年就可以在李沧买一套房子，但由于生意上缺乏一笔周转资金，买房的资金被挪用了，买房的事情也就耽搁下来了，这一拖就是一年。 2016年，赶上了青岛楼市一路高歌猛进，孙雷坐不住了，再次加入了看房的大军。可是，李沧等区域房价也已经超出了他的预算。一番纠结之后，他将目光投向了更北面的胶州，多次到地铁8号线周边考察楼盘。“我们夫妻俩都是自营，不用坐班，所以对于居住区域没有特别严格的要求，而且胶州正在建设地铁8号线，开通以后到青岛市区都很方便，而且这个地方的房子性价比还是比较高的，我比较满意。 ”

　　采访中，记者发现不少像贾静和孙雷这样的买房者，他们的视角不再局限于狭隘的区域，而是放到了“大青岛”的版图内，寻找最适合自己的区域和楼盘，从而实现自己的买房梦想。

　　分析 规划等利好成助推器

　　主城区之外的其他区域，规划等利好的刺激作用不可忽视。记者采访发现，不少购房者都是看中了大规划的落地实施，从而被区域发展的前景所吸引。以胶州为例，胶州新机场的落户和地铁8号线的规划建设，是胶州楼市崛起的重要引擎。地产商的嗅觉历来最为敏锐，从去年下半年开始，银盛泰、保利、新城以及龙湖等大鳄开始落户胶州，胶州也成了大型地产商争相入驻的区域。

　　而西海岸作为第九个国家级新区，陆续迎来各种利好。万达东方影都、惠普大数据中心、中铁青岛世界博览城等一批大项目落地。此外，地铁13号线、地铁1号线等规划建设，也让西海岸的交通配套更加完备。此外，即墨楼市借助蓝谷也步入了发展的快车道，成为楼市一匹成色十足的黑马。海信、恒大、绿城、天泰、鲁信等都已经在即墨布局扎根。

　　上半年新房成交近10万套

　　据青岛锐理地产网数据统计，上半年，岛城新房成交量达98586套，同比增长4.14%，成交总面积1053.5万平方米，同比增长4.12%。

　　从成交区域来看，西海岸、城阳区、胶州市三地成交占比过半，新房成交量稳居成交榜前三位。具体来看，上半年，西海岸新房成交25835套，相比于去年的半年数据23740套，上涨8.8%；城阳区紧随其后，上半年新房成交17448套，较去年同期的17190套略涨；胶州上半年新房成交15270套，占据成交榜第三位，较去年同期上涨55.48%，是岛城楼市上半年最大的“黑马”。总体来看，西海岸、城阳区、胶州市上半年新房共成交58553套，占全市成交总量的59.39%。除此之外，即墨市上半年新房成交11510套，成交情况也十分喜人。

　　与此相比，由于新盘供应少等原因，主城区成交量下降。市北区上半年新房成交7657套，李沧区6845套，崂山区2268套，市南区770套。与去年同期相比，主城区新房成交均下降，下降幅度最大的是市南区，下滑52.91%。此外，李沧区下滑43.50%，市北区下滑28.97%，崂山区下滑0.7%。

　　政策篇

　　确保健康发展楼市连放三大招

　　自三月中旬起，岛城楼市新政接连出台，对房地产行业的平稳健康发展起到了重要作用。

　　大招 1

　　3月16日起：非本市户籍限购一套

　　3月15日，市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，并于3月16日起正式施行。

　　通知确定：一是在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区)内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市 (六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。二是首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。三是在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

　　大招 2

　　3月31日起：“取证”满2年方可交易

　　3月30日，市国土资源房管局等三部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，并于3月31日起实施。

　　通知确定：一是在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。二是差别化住房信贷政策，各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。

　　大招 3

　　5月11日起：加强商品房预售方案管理

　　5月11日，市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中规定：涨幅过高的，暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格，新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。

　　对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。

　　土地篇

　　土地二级市场交易活跃

　　土地供应情况一定程度上关系到新房供应情况。锐理数据统计，2017年1月-6月，青岛市土地招拍挂市场共供应商住用地64宗，面积3541.46亩；成交商住用地56宗，面积2591.63亩，总金额约51.37亿元。

　　锐理数据统计显示，2017年上半年青岛土地招拍挂市场商住用地成交量比2016年同期减少了一半。其中主城区只有4宗商住用地成交，面积共36.95亩，李沧区和原市北区均为0成交。市国土资源和房屋管理局为增加土地供应，曾在4月下旬发布了49宗预公告商住用地，面积共计3133亩。

　　为了促进房地产市场平稳健康发展，青岛市在土地招拍挂中继熔断机制之后又出台了“限地价竞房价”政策，同时热点地块的出让大都设置了严苛的准入条件。由于一级市场竞争颇为激烈，不少房企将目光投向了土地二级市场。

　　据锐理数据不完全统计，2017年上半年青岛土地二级市场共产生交易案例约20宗，共涉及商住用地面积超过5000亩。

　　恒大是上半年青岛土地二级市场上最活跃的房企，先后收购了麦尔文艺墅、龙瑞岛L1、招商LAVIE公社、华茂中心等项目股权，一跃成为青岛土地储备量最大的房企之一。融创2017年上半年继续在青岛市场进行并购，完成对青岛嘉航置业和果岭艺墅项目的收购，扩大了在即墨温泉嶺海板块的项目储备。绿地上半年在青岛土地二级市场也有两次股权收购：一次是通过济南绿地泉控股收购了黄岛区的五征西海风情项目51%股份，一次是收购了高新区的翠湖海月湾项目35%股份，拓展了在青岛市场的布局。一些本土房企也在土地二级市场有所收获。

　　业内人士认为，相对于招拍挂市场的各项政策条件限制，土地二级市场对于开发商来说无疑更具有可操作性。除了上述的一些股权收购案例，还有多个房企股权收购案由于土地性质、土地所有权等原因尚未正式完成，可以预计，今年下半年青岛土地二级市场依然会交易活跃。

　　买卖篇

　　·全款销售·降价成交

　　为卖房都在出招

　　上半年的楼市犹如过山车一般，从年初的火热异常，到3

　　月15日楼市新政出台后的胶着，到如今的相对平稳，裹挟在其中的买卖双方，经历着不同的境况和心情。记者近日调查发现，如今一些开发商为了回笼资金，以各种优惠吸引购房者全款买房；而二手房市场方面，已经难觅坐地涨价的情况，不少房东为了卖房主动降价求成交。

　　新房 刮起“全款买房”风

　　市民王女士打算在西海岸买房，6月初，她在朋友圈看到了K2海棠湾置业顾问发布的一条消息，称“项目三期小高层开始排号，优先考虑全款客户”。这让她有些郁闷，按照8900元/平方米的均价来计算，一套115平方米的房子总价要103万元，“哪能一下子拿出这么多现金，我最后决定还是观望一下再说。 ”

　　无独有偶，岛城接连有几个楼盘放出了全款或高首付购房的消息。如位于高新区的星雨华府，6月初开盘当天，也打出了“全款买房”的旗号，但只针对其中55套房源，其余45套房源仍然可以贷款。而位于西海岸的世贸诺沙湾项目也优先考虑全款买房客户。开发商一般会以房价优惠、优先选房等条件来吸引愿意全款买房的客户。如K2海棠湾项目，其8900元/平方米的均价相比之前的1.1万元/平方米，降了2000多元。

　　岛城一家楼盘的营销总监刘先生告诉记者，其实“全款买房”的现象并非青岛独有，从全国范围来看，天津、成都、郑州等地最近都出现过这种情况。以成都为例，该市今年3月起，陆续有多个楼盘打出了“全款买房”的要求。 “青岛的个别开发商也可能是借鉴了别人的做法，有快速回笼资金的意图吧。 ”

　　记者调查发现，最近爆出全款买房的楼盘，基本都位于西海岸、红岛等片区，而市南、市北、李沧和崂山则难觅全款买房的楼盘。对于这种现象，岛城楼市分析人士张斌认为，首先是因为主城区的区位优势较为明显，新盘上市量也不多，相对不存在销售压力；其次，主城区房源总价相对较高，能承受全款买房的客户数量不多。而西海岸和红岛等片区则不同，新盘较为集中，且同品质的楼盘较多，导致开发商的销售压力比主城区大很多。 “近一年来，西海岸和红岛的楼盘价格涨势较快，受网签价格限制比较大，低价销售也有利于拉低项目的销售均价，而且有利于开发商快速回笼资金。 ”张斌表示，这期间也不排除一些开发商借全款买房的噱头营销，从而制造房源热销的假象，建议市民擦亮眼睛，不要被表象所迷惑。

　　二手房 房东主动降价求成交

　　相较于楼市新政出台之前的火热，如今岛城二手房市场也进入了相对平稳的态势，成交量出现了明显的下滑。链家网统计显示，6月，二手房市场成交量为3684套，环比5月下降12.8%。此外，6月初多家银行贷款利率实行基准利率4.9%，取消了首套房贷利率的优惠折扣。虽说以往年数据来看，6月份会进入二手房成交淡季，二手房成交量本月下滑并不意外。但是贷款政策的收紧，难免不会在一定程度上影响部分客户的购房脚步。

　　数据是市场变化的有力证明。记者连日走访发现，如今的二手房市场，买卖双方都相对较为理性，难见卖家坐地涨价的情况，也难以看到几个买家同抢一套房的情况。

　　浮山后春雨房产的店主周秀敏告诉记者，浮山后片区的房子这几年一直较“热”，3月份楼市新政出来之前，她经常遇到多名买房者抢一套房子的情况，甚至有买房者为了抢到房子现场加价，而一些卖房者一看房子很抢手，也会坐地涨价，“现在这种情况都没了，每天来看房的人连那个时候的三分之一都没有，但现在看房的人群质量挺高，一般都是确实想买房的人，不像那段时间，很多人都是跟风。”周秀敏介绍，如今一些二手房主为了成交，会主动调低房价，降价幅度在5%-10%之间，“有一个房东，原来标价170万元，现在心理价位是150万元，如果客户付全款还可以商量”。

　　作为一名房产经纪人，周秀敏的直观感受反映了市场的变化。记者从链家、Q房等多家二手房中介获悉，如今门店的看房顾客数量和成交量，均比之前明显下滑。

　　房企篇

　　据锐理数据统计，2017年上半年青岛房地产市场共有21家房企销售业绩超过10亿元，19家房企完成“10万+”的销售面积。外来一线房企依然唱主角，万科、万达、卓越、龙湖等在TOP10中位居前列，而本土房企中则有海尔地产、鑫江置业、和达集团等表现亮眼。

　　锐理数据统计显示，万科在2017年上半年实现签约业绩55.42亿元，成为青岛房地产市场上首家实现半年销售业绩超过50亿元的房企。万达继续凭借东方影都和维多利亚湾两个楼盘的热销，2017年上半年的销售业绩仅次于万科。万科、万达是青岛仅有的两家上半年销售金额和销售面积 “双30+”的房企。

　　本土房企中，海尔地产、鑫江置业等凭借旗下多个楼盘的热销成为 2017年上半年TOP10榜单中的本土房企代表。

　　新建商品住宅依然是房企销售的主力，2017年上半年青岛房企(新建商品住宅)销售金额TOP10榜单与房企总销售榜单大体一致。而仅计算新建商业和办公物业，2017年上半年的房企(新建商办)销售金额TOP10中又有协信、保利、银盛泰、金科、中南等入围。青岛晚报/掌上青岛/青网 记者 李德银

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