国隆幸福城已经有施工人员进驻,该项目将举行重新开工仪式。
文/图 半岛全媒体记者 李珍
10月15日,全国首例保障房项目网络司法拍卖以6.03亿元成功完成,国隆幸福城的业主们也长舒了口气。位于广昌路5号的国隆幸福城项目自2014年11月停工到现在已经整整三年。2017年11月16日,该项目将举行重新开工仪式,这意味着小区的约800户业主有望在明年住上新房。据了解,该楼盘开发商因资金链断裂导致项目无限期停工,其债务数亿之巨,能够执行的财产只剩下尚未完工的楼盘。市北法院执行一庭法官通过数月的工作将财产情况梳理评估出来,并在淘宝网进行了司法拍卖。第一次流拍之后,将项目降价一亿多元,二拍终于成功,接盘方为青岛市北城市建设投资有限公司。近日,记者在广昌路5号的项目现场看到,建筑商南通八建集团的施工人员已经重新进驻工地,随时准备开工。
楼盘封顶后一直停工 进入11月,位于广昌路5号的国隆幸福城项目工地内又有了施工的迹象,这处楼盘时隔近3年之后重新看到了生机。最新的消息是,11月16日,这处楼盘将举行隆重的复工仪式,而楼盘的名称也会因开发商变更而改变。
从10月中旬开始,随着这一项目的网上司法拍卖完成,国隆幸福城业主微信群里的气氛变得轻松愉快起来。焦先生和王梅都是业主代表,他们见证了这处因开发商资金链断裂而烂尾的楼盘“起死回生”的全过程。
家住市北区的老焦2014年初在这里买了一套期房,当时的价格是每平方米近一万元。“我女儿就住在瑞昌路附近,我是为了住得离女儿近一点,看这个楼盘位置还不错就买了。”购房的喜悦没有持续多长时间,2014年11月,楼盘停工的消息开始流传开来。
“我一开始没注意,后来发现业主发布停工消息的越来越多,就去工地上看,发现已经没有工人施工了。”老焦说,他很快由一名旁观者变成了主动的参与者,他和业主一起到住房交易中心查询,得知工地停工的原因可能跟楼盘被查封有关。
“我是当年11月份发现停工,那个时候楼盘都已经主体封顶,本来满怀希望,以为自己很快就能住上新房子了。”业主王梅告诉记者,她购买的是限价房,一次性付了全款,也是一家子全部的积蓄,所以对这套房子非常关注。“我一开始以为是冬天到了无法正常施工,但是过了春节以后还是没有开工的迹象。”王梅从朋友那里得知,楼盘的开发商因为资金链断了,贷款贷不出来,就借了不少高息的民间借贷,结果雪球越滚越大,直到还不上了,只好停工。
据了解,国隆幸福城属重点保障房工程,其所辖的1053套住房中,除了200套左右商品房尚未被出售外,542套限价房以及252套商品房均已完成网签。然而业主等待三年,该项目交房事宜却因开发商资金链断裂而变得遥遥无期。
数额巨大的借贷官司 11月13日,市北法院执行一庭庭长梁鹏一上班就埋头在工作当中,他桌子上摆着一尺高的案卷。“这些案卷都是关于国隆幸福城这起案子的,司法拍卖已经结束,接下来我们要出一个债权人的受偿分配方案,还有就是土地使用权的过户问题。”
记者从项目的设计规划中了解到,这处楼盘的工程名称为昌盛花园二期,总户数为1053户,限价房551户,商品房502户,其中规划有配套幼儿园用地面积4000平方米,停车位796辆,预计居住人口3159人。
楼盘最初的开发商是青岛国隆昌盛投资置业有限公司,在开发这个项目的过程中,因第三方找其借款,公司就把流动资金出借,没想到第三方开发的项目却因资金链断裂烂尾了,导致还不上钱。就像多米诺骨牌被推倒,青岛国隆昌盛投资置业有限公司无奈之下只好四处借钱,最终借款的“窟窿”越来越大。2014年11月,因资金链断裂,项目开始停工。
青岛国隆房地产有限责任公司及青岛国隆昌盛投资置业有限公司高息融资,先后从青岛海宜林投资控股有限公司、中国东方资产管理公司青岛办事处融资6亿多元,逾期未还款,被两公司起诉。2014年9月,山东省高院审理案件后,将青岛国隆房地产有限责任公司及青岛国隆昌盛投资置业有限公司的所有账户及财产冻结,其中包括用于幸福城建设的政府资金监管账户。
项目停工后,青岛市主管部门曾成立工作协调领导小组解决烂尾楼问题。2015年8月,国隆幸福城一度复工,但不久后由于资金缺口过大再次停工。
自2016年9月,青岛市中院指定市北法院受理该起案件以来,梁鹏就和国隆幸福城的业主代表们保持着联系。“案件进展怎么样,推进到哪一步,我们随时沟通联系。”由于涉及的案件数量多,标的额巨大,经过几个月的不间断工作,最终将案件所有涉及的财产情况梳理清楚并进行了价值评估。
评估完成以后,法院决定对涉案资产进行网络拍卖,希望通过整体拍卖有新的开发商接盘后对项目进行续建。
网上拍卖首次流拍 2017年8月2日下午,青岛市市北区人民法院发布拍卖公告:法院定于2017年9月11日10时至2017年9月12日10时,在阿里巴巴司法拍卖平台上将青岛市市北区广昌路5号昌盛花园二期项目(国隆幸福城)整体拍卖,起拍价格为6.88亿元,保证金为1.37亿元,加价幅度300万。8月18日,青岛市市北区人民法院更新拍卖公告,将拍卖开始时间延迟至9月25日10时,起拍价提升至7.17亿元,保证金为1.43亿元,增加幅度变更为358万元。
国隆幸福城以整体形式拍卖,具备二级或二级以上房地产开发资质的房地产开发经营企业可以参加竞拍,接盘的开发商享有对项目投资、建设和开发的权益。但此次拍卖不包含业主的违约金,负责此次司法拍卖的青岛市市北区人民法院执行一庭庭长梁鹏表示,业主后期应通过司法途径向相关责任方追讨。
9月25日,该项目在山东省青岛市市北区人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台(简称“阿里拍卖”)上公开拍卖。第一轮拍卖以没有一位竞买人报名竞价而流拍。
网拍页面显示网上引来14556次围观,153人设置了提醒。对于第一次拍卖流拍,不少业主认为可能是起拍价太高了。
“其实主管部门早在一个月前就已经准备二拍的相关手续和材料。因为根本没有开发企业愿意竞拍。”青岛市市北区开发建设局相关负责人乔工曾向媒体介绍,此前他们将该项目网拍的消息分别向七八家有实力的开发企业透露,其中包括中海、保利、万科、远洋等知名企业,但这些企业最后经过测算都没有参与竞拍。梁鹏也告诉半岛记者,一拍和二拍期间都有不少企业来打听,其中包括不少外地的房地产企业,因为毕竟现在青岛市区的地已经很少了,但是对方考虑到市场和收益情况后都放弃了。
项目流拍后,债权人曾考虑“以物抵债”联合开发的方式,但意见最终没有获得通过,市北区法院按照法律规定的比例重新降价,于10月14日重新在网上挂牌进行二拍,二拍法定公示期为十五天。
市北城投二拍接盘 9月28日,青岛市市北区人民法院在阿里巴巴司法拍卖平台发布二拍公告,其二次的标的额由7.17亿降至6.03亿,保证金由1.43亿降至1.21亿,加价幅度由358万降至300万。此外,竞拍企业的资质要求也有所放宽,一拍时要求必须是具有房地产二级以上资质的企业,二拍时则全面放开,只要有资金实力且能够保证完成项目建设的企业,均可参与竞拍。
2017年10月15日上午10时,随着24小时的拍卖时限截止,青岛市市北区人民法院在阿里巴巴司法拍卖平台上开展的“青岛市四方区广昌路5号昌盛花园二期项目(国隆幸福城)”二拍宣布结束。在2人报名,1人竞价的情况下,根据此次拍卖的《司法拍卖网络竞价成功确认书》,用户姓名“青岛市北城市建设投资有限公司”于2017年10月15日以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格为:￥603487006.12(陆亿零叁佰肆拾捌万柒仟零陆元壹角贰分)。
据青岛市北城投官网资料显示,该公司成立于2008年,是青岛市政府直属国有投资集团,拥有国内3A、国际3B+信用评级,总资产逾千亿元。拥有青岛市政地上、地下资源一级开发特许经营权,整合青岛城市地上、地下公共空间资源,开发利用人防工程,逐步形成城市空间统筹开发网络化、立体化格局。
工商登记资料显示,青岛市北城投的经营范围包括经区政府批准的建设投资项目投资,建筑项目承包,土地整理,房地产开发；城市基础设施建设,销售商品房,物业管理,项目投资,房产信息咨询服务,承办展览展示,批发、零售:建筑材料、装饰材料。
停工三年复工在即 “此次拍卖符合预期,竞拍成功的企业将会负责项目下一步的续建工作,而拍卖申请人即原债权人——青岛浩成投资有限公司将不负责参与续建。通过此次司法拍卖,一方面得以及时偿付债权人,另一方面得以推动新的买受人尽快完成项目续建,从而保障广大业主的利益。”负责此次司法拍卖的青岛市市北区人民法院执行一庭庭长梁鹏表示,通过网络司法拍卖的形式将保障房项目整体拍卖,不失为解决烂尾现状的有效途径。
事实上,梁鹏在这起执行案件中的工作还没有结束,拍卖所得的款项如何对多名债权人进行分配目前是他最关注的问题。
“业主现在都挺高兴的,希望新的开发商接手以后能够尽快复工,尽快交房。”王梅和焦先生都告诉记者,11月16日,将举行开工仪式,届时青岛市北城投、建筑方、业主代表以及市北区政府和市北区人民法院的代表都会到场。
日前,记者在位于广昌路5号的工地现场看到,原本已经关闭多时的工地大门已经打开,工地里面已经有不少工人在整理和收拾临时工棚,有4名施工指挥人员在现场勘察现场,对工程进程进行测算。一名施工负责人员告诉记者,他们已经准备重新开工,目前正在办理相关手续。“这个项目已经停工三年了,主要原因就是开发商欠了我们几千万的工程款没给。”该负责人说,等新的开发商过户手续办完就可以正式开工了。
延伸
青岛法院全部进驻淘宝网 青岛某置业有限公司在2014年8月份向青岛某葡萄酒公司借款一亿多元,但到了合同约定的日期却无力还款,由于该房地产公司经营困难,一直没有偿还欠款。2015年11月,青岛某葡萄酒公司向青岛市中院提起诉讼,经过审理后,法院判决青岛某置业有限公司偿还欠款1.15亿元及利息。判决生效后,青岛某置业有限公司依然无法偿还欠款,青岛某葡萄酒公司向青岛市中院申请执行。
案件进入执行程序后,青岛中院查封了青岛某置业有限公司开发的房产项目中的上百套待售房产,目前已经通过淘宝的司法拍卖成交了30多套。
青岛中院执行局执行二庭副庭长于江涛介绍,市民想要关注司法拍卖非常简单,在电脑或者手机上登录淘宝网,点击进入“拍卖”之后再点击“法院卖货”就进入了司法拍卖的主页。在这一页面上,各种拍品既有按照“机动车、房产、资产、土地、工程、矿权、林权”等类别的分类,也可以按照法院查询。
记者点击进入山东省青岛市,就能看到青岛市中级人民法院和10个基层法院以及青岛铁路运输法院和青岛海事法院。在目前的拍卖目录中,青岛市中院有拍卖标的240件,市北法院88件,即墨法院87件,胶州法院80件,黄岛法院57件,市南法院55件其他法院最少也有21件。
记者点开青岛市中院的页面后,最近的一起拍卖在11月15日10点开始,拍卖的是一套位于北京市丰台区芳群园小区的房产,起拍价是700万元,目前已经有2626人围观。拍卖这套房产的保证金为140万元,加价幅度为10万元,该套房产的评估价是848万元。在页面的下方,有不少网友提出了如何交保证金,是否可以申请贷款以及房子是否限购,如何参加司法拍卖等常见问题和答案。
于江涛告诉记者,目前青岛法院开展的司法拍卖以房产和车辆为主。“对于房屋和车辆的情况,有意向的市民可以和网页上注明的联系人取得联系,我们会专门安排时间现场查看。”
分析
司法网拍盘活千亿存量资产 此次保障房通过司法拍卖程序成交,是司法网拍盘活不良资产的又一案例。其实,除了已经上线运行五年的司法网拍,作为全国最大的在线拍卖平台,阿里拍卖也在其他的政府类资产领域“复制”这种阳光高效的资产处置模式。
据阿里拍卖政府资产负责人杨智力透露,目前在去化能力比较差的三四五线城市,其实有大量闲置公房待处置。以此前嘉兴经投集团在阿里拍卖处置闲置房变现1亿为例,杨智力指出阿里拍卖平台的这种线上处置方式能够获得全国范围推广,盘活的将是千亿级别的存量资产。“我们可以帮助政府阳光高效地处置闲置的保障房,为政府处置公房赋能。”据其透露,目前杭州、宁波、嘉兴、南通等城市都有拍品,重庆、烟台、常熟、吉林等城市也入驻了该平台,近年内预计房源积累有过千套、成交过十亿。
司法拍卖是实现债权人利益最重要的途径之一,很大程度上影响着申请人的胜诉权益能否有效实现,是破解执行难的一项重要内容。在司法实践中,传统的委托拍卖呈现效率低、公开程度不高、变现成本高等弊病。
网络司法拍卖实行零佣金制度,竞价次数不受限制,促进标的物价格最大化,这对被执行人来说也是一件好事。法院方面也发现,传统委托拍卖受到宣传范围、竞拍人数等限制,容易出现新的腐败现象,严重影响司法公信力和执行效果。
网络司法拍卖让被执行财产处置力度得到极大加强,对法院来说,网络司法拍卖一经上传,在淘宝平台上便处于完全公开状态,暗箱操作和串标现象没有了生存空间,可以最大限度实现以公开促公正提公信,防止在司法拍卖领域滋生腐败。由于司法拍卖是在网上公开,面对的受众是全国的网民,范围广、有利于拍品成交价的提高。
今年4月份,青岛市中级人民法院正式宣告青岛两级法院的网络司法拍卖都将通过淘宝、京东等5个最高人民法院公告确定的网络司法拍卖平台进行。目前,全市两级法院已经全部进驻淘宝网,并对非网拍卖实行审批管理,网拍法院覆盖率达到100%。今年6月以来,全市法院共启动网络司法拍卖案件300件,上拍标的物475件,成交112件,网拍成交总金额9.38亿元,溢价率18.87%,节省佣金1520.55万元。
另根据最高人民法院发布的数据,截至目前,淘宝网共计司法拍卖近61万次,拍卖标的物33万件,成交额4600亿元,平均成交率达到91.67%,溢价率达到61.72%,为当事人节省的佣金达到了138亿元。
据介绍,针对财产变现难,法院树立互联网思维,探索实施网络司法拍卖。2012年,浙江省高级人民法院率先推行通过淘宝网进行网络拍卖,这一模式迅速得到了各地的积极响应。在总结各地经验的基础上,2016年8月,最高法专门出台了网拍司法解释,今年1月1日开始全国法院全面推行网络司法拍卖,取得显著效果。
最高法执行局局长孟祥向媒体介绍,网络司法拍卖全程在网上进行,全程接受网民监督,杜绝了暗箱操作、权力寻租,有效的减少了廉政风险。同时,为防止各地自选网络拍卖平台可能出现的监管混乱和廉政风险等问题,司法解释确立了由最高法院建立全国性网络服务提供者名单库制度,并最终在全国确认淘宝、京东等五家网站首次纳入网拍名单库。
[编辑: 刘晓明]
