文/燕农
锁好门窗出门,回家却发现防盗网被剪烂,大量物品失窃。广州白云区一业主因此将小区物业诉至法院。近日,白云区法院对该案作出一审判决,认定物管公司对房屋失窃事件的发生存在较大过失,应担全责,赔偿业主3万元。由于物管并非实际侵权人,故其可在承担赔偿责任后向实施该犯罪行为的犯罪分子追偿。(7月21日《信息时报》)
依据《物业管理条例》,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。在本案中,失窃房屋厨房窗户外的露天平台与消防通道的窗户连通,可从消防通道一侧出入露天平台,显著增加了平台两侧房屋的失窃风险和室内安保难度。而且,案发现场的摄像头并无视频信号,增加了盗窃案件的侦破障碍,物业公司存在较大过失,法院判处其承担全责是有法律与事实依据的。
当然也要看到,在一些案件中,关于物业公司在其职责范围内是否尽到安保义务,有时会存在争议。对此,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第5条第2款规定“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”,即由物业公司承担举证责任。当物业公司提供的证据不足以证明其尽到安保义务时,应推定其存在过错,构成对安保义务的违反。比如,有些物业经常标榜:“小区24小时值勤并对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次”,假如一旦发生窃案,就应该让其举证。一旦不能提交相关证据证明其已尽到了协议约定的物业管理责任,就应对业主被盗事件承担赔偿责任。一旦遇到此类事件,业主应当积极维权,以维护自己的合法权益。
虽然《物业管理条例》早在2003年即颁布施行,且至今已修订过三次,但现实中,业主与物业公司的纠纷甚至矛盾并未减少。究其原因,物业原本应该是服务型的市场化企业,但由于物业管理处于一个相对封闭的区域,同时其业务又全面嵌入社区居民生活的方方面面,具有一定的垄断地位,因此而有了某种程度上的话语权优势。在这种情况下,一些物业公司主动回避自己应该履行的法律义务,而在社区管理方面不断自我赋权,由此导致与业主的纠纷加剧。
在现实纠纷中,业主的话语权往往是微弱的,他们要么选择忍气吞声,要么只是牢骚几句,因为如果与某些物业叫板,即使赢了,在不更换物业的前提下,生活上也可能会被人蓄意制造种种不便。值得注意的是,当今社会的人员流动性很强,按照物权法等相关法律,小区业主如果要依法行使某项权利,是要有人口比例和房屋面积比例约定的,比如“双过半”。如果有部分业主搬离小区却保留了房产,其他业主谋求权益就会更为困难。
在此情势下,就不免有业主通过司法诉讼的渠道去维护自身权益。事实上,这的确是一种理性行为,而有时也是一种迫不得已的选择。虽然,看起来是居家小事在占用司法资源,但就公民权益而言却是极为有益的。所以,发生在广州的业主失窃物业赔偿案件是一个好判例,具有很强的示范意义,向人们明示了一种有效的维权渠道,也向物管阐释了责任边界和责任规范,这有助于理清物业与业主之间法定的权责利关系。
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