市南、市北、崂山、李沧，是许多“老青岛”口中的主城区。城市在不断地发展，主城区的人口也越来越多，但可开发的土地却越来越少，许多片区新建商品房住宅项目屈指可数。在“马太效应”作用下，过去两年主城区新房市场呈现出“一房难求”的局面。开盘售罄不仅成为常态，而且许多楼盘为了避免购房者过多引起不必要的纠纷，甚至通过“一对一通知”或深夜开盘的方式，锁定全款客户。在这种供需关系下，主城区的房价自然水涨船高。但是到了今年9月份，不论是新房市场还是二手房，则有了“落潮”的趋势。
■买房故事
百万富翁曾备受冷落
“这楼市真和以前不一样了。”购房者朱晓（化名）感叹说。今年36岁的朱晓，可以说是一名标准的刚需族，他买房的目的非常明确，就是为了改善六口之家的居住环境。大学毕业后他来青岛工作，一干就是12年，有6年时间他都在为买房奔波。虽然在事业单位工作收入不菲，但是来自临沂农村家庭的朱晓“家底”比较薄，所以选房时特别“算计”。2011年，他在浮山后买了一套两居室的老房，虽然面积不大，但是一家三口生活也是相当温馨。而2016年年底，二宝的诞生打破了这种幸福。因为两口子都是上班族，只好把在临沂老家的父母接来照看孩子，六口之家生活在一套70平方米的两居室中，实在有些拥挤，朱晓在2017年春节过后，就动了换房的念头。
当时，朱晓手头有100万元积蓄，他算计着付个首付不成问题。但是在市区内转了一圈，发现可选的楼盘太少了。最后，他了解到新都心一处品牌楼盘要在年底开盘，并已经搭建起临时样板间，便利用周末去楼盘探访。结果在营销中心人满为患，一度需要排队才能进入。因为空间有限，置业顾问们接待购房者的时间也是有限。朱晓匆匆问了几个问题，置业顾问记下他的首付款比例后，就让他离开了现场。随后，他曾多次拨打置业顾问的电话咨询，但是置业顾问对于首付比例不高的他并不是很热心。结果年底开盘时，置业顾问都没有通知他。等他知道消息赶到现场时，发现只有大户型、高总价的房源可以选，而这些远远超出了他的承受能力。
为了增加竞争力，朱晓将原来的两居室卖掉，手里的资金也凑到250万元左右，这个比例已经非常接近全款族。但即便如此，在该项目二次加推时，他的选房名次仍然比较靠后，再加上朱晓对新加推户型也不满意，于是决定继续等待。
新盘增多“哥”不急了
在进入6月份之后，原本新房稀少的新都心板块，突然有三个新盘加推，并且都是品牌开发商。朱晓去看盘之后，感觉这俩盘的户型和装修也都不错，而且置业顾问的态度让他很舒服。“感觉营销中心人少了很多，服务更热情了。你在沙盘前一站定，就有人送来饮料。”朱晓说。在了解到他的首付款金额后，置业顾问更加热情，一口一个“哥”叫着，并不断催着他赶紧做出决定。
这种变化，让朱晓原本焦急的心平静了下来，开始认真比较三个楼盘的优劣。就在此时，他一直关注的楼盘放出了价格信息，最便宜的一个楼座只要2.5万元/平方米，这比之前2.7万元/平方米的价格低了不少，这让朱晓有些心动。前几天，他再次去售楼处探访，结果发现有很多人和他情况一样，有买房的打算，却又不愿意轻易出手，都在等待开发商降价。“昨天置业顾问发微信，说是这个楼盘包含精装最低2.3万元/平方米左右，这比我三月份在李村看的盘都便宜了。”朱晓感叹说。在多方权衡之下，他交上了首付，置业顾问表示近期开盘。
中秋节傍晚，朱晓准备回家和老人过节，走在回家的路上接到了一个陌生置业顾问的电话，并向他推荐该楼盘。“由此可见，这个楼盘的蓄客并不理想，即使价格如此诱人，市场说凉似乎一夜就降了温。”到了这个时候，朱晓反而更不急了，他表示如果选不到自己合适的房子就不出手了。
■记者探盘
新都心板块人气渐衰
地铁3号线带来的交通便利，使新都心板块人气不断攀升。在调查中记者发现，目前该区域共有三大品牌楼盘推新。开盘在即的保利天汇预计会有480套房源推出，户型建面118平方米、128平方米、140平方米，往期均价在2.6万元/平方米至2.7万元/平方米。但目前置业顾问介绍，有一栋特惠楼座的开盘价会比其他房源低许多，项目认筹期间，交100万元认筹金可获得优先选房的权利。
万科新都会1907是一个小型住宅区，共有5个楼座，大约300套住宅左右。户型为128和142平方米，三室精装美宅，开盘时间最早也要10月份，均价在2.8万元/平方米至2.9万元/平方米。相比万科新都会1907，海尔世纪官邸更具有区位优势，预计在10月中旬开盘，房源200套左右，户型有142、143、151、166、175平方米，预估均价在2.8万元/平方米至2.9万元/平方米之间。
综合各个楼盘现场信息记者发现，新都心板块的楼盘瞄准的都是有三室、四室需求的二孩家庭，精装交付也符合当下中产阶层的居住需求。除了新都心板块外，市北区还有不少楼盘有新房源在售。记者来到龙湖春江郦城售楼处，看到几位购房者在沙盘前观望，该楼盘临近地铁1号线，周围公共交通也方便。置业顾问表示这是该项目推出的最后一期住宅，仅有十几套户型为120平方米 （三房两厅两卫）在售，价格2.3万元/平方米。与龙湖春江郦城不同，万科未来城房源充足，楼盘加推，目前房源有200套左右，户型为95平方米至145平方米，带精装修均价在23000元/平方米左右。
刚需重地多渠道蓄客
李沧区作为青岛的刚需重地，以往在金九银十都会有抢眼的表现，但记者调查发现，今年李沧区新加推的楼盘并不多，较为引人关注的是融创都会中心和绿城·晓风湖畔两个项目。
记者在调查中发现，融创都会中心已经开展了丰富多彩的蓄客活动。近日，都会中心推出了小小儿童驾驶训练营，记者看到，玩具车上，小朋友们在专业教练的指导下，体会着车辆基础驾驶操作、辨别交通指示牌、倒车入库……虽然活动轰轰烈烈，但是真正买房的客流量并不太多。在采访中记者了解到，融创·都会中心还有商业别墅在售，建面190平方米，均价3万元/平方米至3.3万元/平方米之间，项目共408套房源，预计9月26号开盘，30号之前交首付认购，每平方米单价减500元。10月份推出住宅产品，户型105平方米至163平方米带装修，高层住宅单价在2.2万元/平方米左右，这也是低于购房者预期的。绿城·晓风湖畔将推出16款户型，面积从140平方米至180平方米不等，预计10月份开29套别墅，毛坯交付，具体价格尚未公布，项目房源460套。
在调查中记者发现，因为销售压力巨大，有的开发商已经通过二手房中介等拓展销售渠道。“相比营销中心，我们愿意把佣金返利给客户，这样一来价格比营销中心还实惠。”中介小董向记者说。
二手房“甩卖”抢占市场
相比市北、李沧，长时间没有新盘加推的市南区，在“银十”依然非常冷清，多个豪宅项目门可罗雀，记者调查发现十月份也没有加推计划。相比之下，崂山区青铁华润城和海尔云玺项目都还有少量房源出售，价格相对比较稳定。总体来说，传统主城区在9月底到10月份这段时间预计将有2000套房源加推，因为总价相对较高，使得开发商营销压力巨大。
与此同时，许多二手房持有者不愿等待，开始降价销售。在海尔路、南京路、黑龙江路、金水路等多地调查发现，许多房东都打出了降价急售的标签，许多二手房比最高峰时的标价下降了四五十万元。即使如此，主城区的二手房交易仍然不乐观。上周青岛二手房共成交625套，环比前一周微涨0。48%，成交面积60102平方米。其中普通住宅成交533套，成交面积为47825平方米，环比上一周下降2。63%。记者调查多名购房者发现，高总价是制约刚需族置业的首要原因,随着市场进一步分化，遍及一二手市场的降价潮在十月份似乎不可避免。
本版撰稿记者王寿林见习记者扈明英摄影报道
