市场观察
中小企业转战海尔路
目前，海尔路沿线的写字楼接近10座。尽管相对较偏，但租售价比香港路明显偏低。以数码科技大厦为例，102平方米的办公场所，3000元/月，每天每平方米约1元。“就是这样的低价房源，空的还不少。”环经理说，像数码科技大厦、天宝国际大厦这样新建写字楼，50～60平方米的办公室，一年租金也就约两万元，对中小企业非常有诱惑力。记者从崂山区工商部门了解到 ，仅今年上半年，从市区迁到崂山区的企业就有65户。其中青岛远洋房地产有限公司、融汇通山东网络服务有限公司等企业的注册资本都超过1000万元。“平均算下来，每月就有10家企业从市内四区搬到海尔路沿线 。”崂山区相关负责人表示。
此外，香港路写字楼停车位紧缺也是一些企业搬走的原因。据了解，像黄金广场、丰合广场、华仁大厦、福泰广场、国际金融中心等写字楼都存在停车难问题。有的甚至500多平方米才配有一个车位。“颐和国际停车位600元/月，两层车库足够用了。但华仁大厦停车位太少了，涨到850元/月还租不到。你想，现在哪个公司没有三四辆车 ，如果再加上来访客户的车辆，根本不够用。”在华仁大厦上班的张先生说。而崂山区多家写字楼都是新建的，停车位非常充足。
权威数据
写字楼空置率正小幅下降
据戴德梁行青岛公司的相关数据显示，去年自八九月份以来，香港路沿线的写字楼空置率在不断提高。截止到今年二季度，平均空置率上升为29.6%。记者在采访中发现，如今不少写字楼的租户数量正在增加。新世界大厦投入使用已经十年，写字楼有21层，因地段和价位优势，租售率一直很高。物业服务人员表示，目前已经没有整层的可租房源，分散的可租房源大约有1/3。“现在转让房源逐渐少了。”
“岛城现有写字楼的租售情况已经有所好转。”拨通戴德梁行青岛公司高级经理吕后军的电话时，他正在进行市场调研。他告诉记者，外贸和货代两个行业占据着青岛写字楼市场的45% ，这两个行业和国家宏观经济形势密切相关。由于大多数公司的租赁合同一般是年底到期，从租约率方面还不能明显看出来。环丽萍经理也认为，目前岛城写字楼租售市场开始触底反弹了。“写字楼租售户本地企业和外地企业各占一半。外地在青主要是开设分公司或办事处。随着经济复苏，企业的经营形势都明显好转。加上政府扶持大学生创业，这也增加了写字楼需求。”
后市预期
专家说依然不容乐观
如今，保时捷中心、亚麦大厦、万邦中心、远雄国际广场、凯悦中心等项目中写字楼都即将投入使用，而保时捷中心、亚麦大厦等项目还只租不售。根据戴德梁行的市场调研，截至2009年6月底，青岛市甲级写字楼市场总存量约为44万平方米，香港路沿线更是趋于饱和。吕后军经理介绍说，目前青岛市场上现有的甲级写字楼的每平方米每天租金在3～4元，乙级写字楼在2～2.5元，而目前新投放的甲级写字楼都在5元左右。“新投放的写字楼在设计、配置上都有优势，价格会更高一些。尽管从差异化角度看定位高端一些 ，但依然难避开激烈竞争。”
考虑到目前香港路、海尔路大批量写字楼的集中放量，而市场需求尚不明朗这一情况，吕后军分析说，整体来看，2008年以前，青岛写字楼的供应和需求比较平稳，稳步增长。但今年市场供应大量投放，消化肯定需要一段时间。尽管我国宏观经济率先复苏，但写字楼市场回暖会有一定滞后性，在未来的1至3年内，青岛写字楼的整体空置率依然会比较高。业内人士周泳旭也看跌近一两年的写字楼市场。“市场需求增长相对缓慢，香港路甲级写字楼集中上市，竞争之下甚至有可能进一步压低现有写字楼的租售价格。” 文/图 记者 陈博
（来源：半岛网-城市信报）
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