珠海路2号业主自治后，业主们都很满意。
吵闹了一年多的时间，湖光山色小区实现了业主自治。自治一周后，记者再次探访，整体反映不错，不过也存在不少问题。小区管理是业主自治还是物业管理？究竟怎样才能管好呢？7月 10日，记者探访了两个管理比较好的小区，看人家是如何做的。此外，不管是高档小区还是普通小区，一个居民小区内，业主、业委会和物业之间总会发生这样或那样的故事，如果您所在的小区也遇到了问题，或者您觉着自己小区的管理办法值得推广，可以拨打记者的电话80889481反映。
自治小区
珠海二路2号被迫自治业主挺满意
珠海二路2号是一个袖珍小区，只有3栋楼6个单元，共74户人家，从2007年开始，小区就完全靠业主自治。四年前，因为物业突然不辞而别，小区被迫业主自治。现在小区的管理情况怎么样？10日，记者在该小区发现，小区的环境很好，卫生打扫得也很干净，在采访中，业主也很满意。
运行 环境好了物业费还剩了
10日上午，记者走访了珠海二路2号小区，虽然小区比较袖珍，只有三幢楼六个单元，可是环境干净整洁，车辆排放有序。“自从2007年小区自治之后，卫生保洁工作都做得不错，费用支出也少很多。”小区传达室的王大爷说。
记者随机采访了几位业主。“挺好的，比物业管理的时候强多了。以前垃圾没人管，现在小区挺干净的。”业主李女士说。尚汝芳说，自治这四年，从一开始遇到了一些问题，到现在家家主动交物业费，大家做了很多工作。由于是业主自治，成本减少了很多，虽然物业费收得本身就低，可整治了不少地方后，物业费还略有剩余。
原因 物业不辞而别被逼自治
小区自1998年建立以来，一直由开发商的下属物业管理。这个物业公司初期管理还不错，但到了2007年，业主和物业的矛盾渐渐凸显出来。
“先是小区内的楼房质量出现问题，下雨渗水，墙皮发黑，跟物业反映也没有给个满意的答复。另外，物业服务水平开始下降，垃圾清理不及时、不干净，绿化也不是很好。”尚汝芳说，业主的意见很大，业主有近三分之一不交物业费。“原来的物业费本身就低，每平方米四毛钱，物业工作人员工资上涨，物业公司入不敷出，没坚持多久，物业公司没怎么交接工作就退出了小区。”
变化 业主开始主动交物业费
尚汝芳说，自从2007年3月物业公司离开后，小区的日常生活如何正常运转成了大家面临的一个难题。而且最开始的时候，因为对自治不了解，有的业主不信任，不愿交物业费。
在这种情况下，业主委员会成立以后，值班室里先找来了两名工作人员，又雇了一名保洁人员。慢慢的，管理逐步走上了正轨，甚至比以前物业做得还好。“这个小区十多年了，单元门也很破旧了，在征求大家意见的基础上，换了5个单元门。并且把楼道内生锈的栏杆又重新粉刷了一遍，大门也修了。”尚汝芳说，当时业委会工作人员还利用晚上的时间上业主家中做工作。业主看到有了实实在在的变化，也就开始主动交物业费了。
比较自治省钱还能拉近距离
“不过，毕竟没有经验，在有些服务上可能不那么到位，不那么专业。”尚汝芳说，“所以2009年我们又征求了一下大家的意见看要不要找新的物业来接管。”
但是因为小区规模小，一共只有74户，人数少收的物业费也就少，没有一家物业公司愿意接管。如果真要请物业的话，那么物业费必须提高 ，从每平方米0.4元提高到每平方米1元 ，这样的话业主不同意，都赞同继续自治。
关于自治的好处，尚汝芳说，首先就是省钱，现在每平方米0.4元的物业费在市区是低的；再就是增加了小区的向心力、凝聚力，拉近了小区人的距离，以前老死不相往来现在感觉是自己人，出了事可以聊聊天出出主意；工作比较细致，当月的工作当月处理，不激化矛盾；大家对物业费很关心，物业费定期公布，怎么用大家都可以提意见。
经验 大家齐努力管好非难事
自治四年，虽然开始遭遇了一些问题，但现在整体运行情况很好，业主也很满意，尚汝芳说，为了加强小区的安全，近期还打算利用剩余的物业费安装几个摄像头。
关于自治的经验，尚汝芳说，其实她也不是特别懂，而且小区业委会的成员都是免费服务，不领一分钱工资的，“大家靠的就是热情，希望通过自己的努力，来管好共同的家”。
不过，这几年下来，尚汝芳也总结了几点心得。她说，管理必须要有完善的制度，而制度宣传要到位，让每个业主都要了解并可以提出意见；业委会成员要经常碰头，业主也可参与，针对出现的问题大家一块讨论研究；定时总结，账目一定公开。尚汝芳说，最重要的一条就是，大家的小区也得靠大家出力，只要依靠群众、齐心协力，管理好小区也不是难事。
物业管理
金色城品 业主心甘情愿掏高物业费
位于四方区徳丰路9号的金色城品是万科在市区投入使用的第一个居住小区，2009年12月份迎来一期业主至今只有短短的20个月 ，由于该小区共分为三期，全部建设将于2012年底完成，所以现在这个交付面积占总规划建筑面积比率和入住率都未达到50% 的小区，还没有达到建立业主委员会的条件，目前这个小区内877户居民的大小事务全都是靠业主和物业中心的沟通来完成。即使少了业主委员会对物业的监督，虽然这里的物业费每平米要2.2元(包含电梯费)，但据记者了解，金色城品的物业费收取率却高达99% 以上，是什么原因让业主如此心甘情愿地掏出昂贵的物业费，7月 10日下午，记者走入了万科金色城品的业主恳谈会，一探究竟。
费用账目全公开业主可查询
“我们现在每个月的电梯运营费用为16000元 ，公共照明费用为4000元 ，目前正在想办法改进公共照明，预计改进完成后会减少到1700元 。同时如果居民发现小区里有浪费电的地方可以及时告诉物业，我们会去排查……在这里还要提醒各位业主，2009年底交付的房子就快要到两年质保期了 ，到期之前大家请好好检查一下，如果发现需要维修的地方请提前保修……”7月10日下午两点，每季度一次的“金色城品业主恳谈会”在物业服务中心的会议室举行，记者看到有20多位业主来到现场听取了整个小区4到6月份的财务收支报告及物业下一季度的工作计划，并进行了讨论。
“刚搬进来的时候确实觉得这个价格太贵了 ，不过现在看看其实还挺值的。”9号楼的居民辛女士想了半天，也没说出对现在的物业有什么不满的地方，“卫生打扫及时，门卫全都不准坐着，还定期组织各种比赛活动，好像没什么不好的。”她告诉记者，其实最让自己放心的是每个月掏出的所有费用账目清单，业主可以随时到物业前台查询。
管理 集思广益解决了停车难
金色城品物业服务中心经理刘传钦告诉记者，今年第一季度的恳谈会后 ，解决了小区的停车难问题，是他来这个项目两年来最有成就感的事。“因为小区还没有完全建设完成，目前我们的车位配比只有1：0.42。今年4月份我们统计了一下，没有购买地下车库的业主车辆有265辆，但小区内的地上车位却只有74个。”
随着购车的业主越来越多，停车难的问题在金色城品这个新小区凸显了出来。由于没有车位，许多业主开始把车停在消防通道上，这样的行为引起了其他业主的不满。“我们接到相关投诉后 ，进行了一个摸底式的电话调查，60% 以上的业主都不同意在消防通道上停车，物业中心就以停车问题为主题召开了今年第一季度的恳谈会。”
刘传钦告诉记者，那次3号楼的一位业主提出，地上车位是属于全体业主的，大家都有权利停车，建议采用先到先得的方法，与会的业主听后也都表示赞同。“随后，我们就查阅了一下相关法规，按照青岛市的最低标准制定出了小区地面临时停车的相关标准。两小时以内免费，每天最高不超过3.3元。”
观点 没有管理员有服务大使
“一直以来，业内对于物业究竟做的是管理还是服务就有争论，万科的观点是做服务，所以我们这里没有管理员只有服务大使。”刘传钦告诉记者，根据第三方调查，82%的业主选择万科的房产是因为这里的物业。
“1.8元/平方米的物业费，0.4元的电梯费，2009年第一批业主入住时，这个价格在市区内的居住类小区是最高的，到现在这个价位在青岛市也还是偏高的。但到目前为止，只要是已经入住的业主没有一户不交费的。”刘传钦自豪地说，除了七八户一直没有入住的业主外，金色城品的物业费用收取率已经达到了100%。
刘传钦告诉记者，虽然现在物业服务中心的工作得到了业主们的认可 ，但他还是会常常带着自己的团队“潜入”其他小区偷偷学习，“过去我们会去同等级别的小区，而现在我们的目标已经瞄准了别墅区和写字楼这些高端物业。”他告诉记者，在2011年6月份的最新一期对全体业主的调查中 ，金色城品的业主满意度已经首次实现了100%。文/图 记者 尚青龙 黄默 实习生 王守娟 （来源：半岛网-城市信报） [编辑: 郭新举]
