原因探究
内外双重压力下的低开
低开高走曾经是开发商开盘卖房的一种销售策略，为的是通过低价营造热销的场景，为后期推盘逐渐抬价打好基础。不过今年的低价开盘有些特别，低价幅度一直在挑战业内的预期，这其中定有复杂的原因。
来自市场的竞争压力成为开发商采取保守定价的主要成因 。据统计，截至目前青岛市住宅存量房已经在10万套的水平上，业内人士估计如果算上未在网上备案的房源，这个存量房数量可能会更多，完全够青岛消化1年的时间。这与去年年底四五万套的存量相比，无疑对今年新盘项目提出了销售挑战。
普通商品房存量上升的同时，保障房的政策也在不断推进当中 。今年四方区、李沧区、城阳区、开发区等多个区域的保障房项目已经面世，供应数量在万套左右。这无疑令以上原本供应量就不少的区域销售雪上加霜。
在存量房和保障房的双重压力基础之上，上半年捂盘的新盘在下半年将不得不开门迎客，也使紧张的营销局势更加风云变幻。“下半年捂盘惜售追求利润的开发企业将面临空前的风险，一切行动都将以钱为中心、以变现为目的，进入以价换量的跑盘时代。”业内人士龙江说道。
另外值得一提的是，今年的预售证在调控政策的严厉监督下越来越难以申请，很多开发商的预售申请多次被打回重新修改再提报，为了能够申报成功开发商不得不在价格上保守求稳。
业界观点
大盘领跑时代到来
每一次的政策调控对于开发商来说都是对自身实力的挑战，而今年的调控更是史无前例地严格，这直接导致了市场由去年的热卖到今年急转而下的持续冷清。业内人士龙江甚至将今年的调控称为“第一次”调控：“以往的调控因为力度不够常被称为‘空调’，而今年的调控手段之严厉已经真实作用在市场，而且房地产开发企业都清楚地知道再也不会有第二个4万亿来救市。接下来一两年内房地产行业将会有一番调整。”
这番调整势必对大小开发商的影响千差万别。“开发商对形势的判断有时比自身的企业素质还要重要，而大开发商的判断能力和对市场的左右能力更强，所以以往的政策调控，大开发商都能在调整中获得快速发展，小开发商受到很大的影响。”某国企开发商的项目负责人告诉记者，下半年将再次进入大盘领跑市场的时代。
实际上大盘对市场的左右已经有所体现。以李沧区东李板块为例，自万科的低开消息从某些渠道大范围传播开来之后，周边的项目受到了直接的影响。一家项目负责人表示，万科的低开消息无论是否执行，都已经影响了客户对整个片区的价格判断。“周边再开盘的同类产品价格只能定在7000元/平方米～8000元/平方米，若想定到9000元/平方米就有可能滞销。”从这个方面来看，大盘左右市场的时代已经到来。
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一线市场推盘优惠迎“金九”
史上最严厉的房地产调控政策出台后的第一个“金九”之月已经来临，国内一线以及主要二线城市已经开始着手准备，从新盘数量、宣传力度以及优惠幅度均能看出努力的痕迹。
据了解，为了迎接“金九”，上海市在8月最后一周的开盘量就达到15家，占了整月开盘量的一大半。而开发商也清楚地知道，在限购令约束下的购买力变得相对有限，且以刚需购买力为主的市场对于价格更加敏感，因此打折优惠也就成了开发商用来吸引购房者的最有利武器。
同样的一线城市深圳，也将成为大鳄的主战场。在8月底到9月初这段时间，深圳的宝安和龙岗两区共有10个楼盘宣布开盘或加推新房源，备受关注的大鳄万科，在9月份将出现5盘联动的大举，有包括万科金色领域在内的近5个项目集中攻市，以巨大的声势迎接“金九”到来。
市场价格一直领先的杭州市，今年也不甘示弱，据统计，9月份全市新推楼盘达43个，其中下沙和桥西将是供应量最大的两个板块。有的楼盘甚至对媒体明确表示，会在“金九银十”推出大幅度的优惠。一些低价入市的楼盘也迎来较好销量，如运河协安·蓝郡折后均价不到13000元/平方米的优惠使得项目当天的预订超过八成，为“金九”开了个好头。本专题撰文/记者 王晓美子
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 曹海霞]
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