开发区楼市在沉寂大半年以后，终于成了焦点。这次不是楼盘热销或者房价上涨，而是近期最大手笔的投资入市发生了。有人欢喜有人愁，外来大鳄东方银座显然看好青岛楼市的后劲 ，毅然拿出35亿元获得开发区一黄金地块 60% 的股份，成了最大股东。无独有偶 ，早在今年6月份，上实青岛唐岛湾项目便转让50% 的股权，引来5亿资金。当大部分开发商资金出现问题收紧腰包的时候，也有开发商瞅准了机会，直接拿现金低价买地、注资项目。即使在熊市，也有敢吃螃蟹者。“买涨不买跌。房价涨的时候，开发商敢拿地，房价一跌，开发商犹豫了。当然也有敢拿地的 。前提是价格便宜，而且有实力，有资金。”业内人士张百忍介绍说。
A 35亿人民币进军开发区楼市
11月12日上午，上市公司东方银座发布了一则公告，公告内容涉及青岛开发区楼市。东方银座宣布，将收购 Easy LinkageDevelopment Limited(目标公司)全部权益连股东贷款，代价35亿人民币。
注资完成后 ，目标公司将透过其全资附属公司持有海上嘉年华之60% 股权，而海上嘉年华则拥有位于山东省青岛开发区之地块。地块位于江山南路以西及滨海路以南，总占地面积为约34.89万平方米。海上嘉年华拟于地块上开发总建筑面积约为76.58万平方米的住宅单位、购物商场、酒店及娱乐设施。该物业正处于开发阶段当中，目前该物业将于2年内分多个阶段完成。海上嘉年华拟于地块上开发总建筑面积约为765814.6平方米的住宅单位、购物商场、酒店及娱乐设施。其项目主要包括三大部分，即以水上游乐为主题的“海上嘉年华”、以狂欢节庆为主题的“渔人码头步行商业街”、高尚滨海国际社区“海湾豪庭”。其中，海上嘉年华总建筑面积约28.9万平方米，渔人码头步行商业街总建筑面积约13万平方米，海湾豪庭总建筑面积约35万平方米。
今年限购以来，青岛楼市一直低迷，成交量下跌、房价区域性下跌也已出现。其他城市方面，北京通州地区房价跌至7000元/平方米。即使如此，东方银座还是很看好青岛楼市。
据了解作为香港上市公司，东方银座集团主要从事百货公司业务及提供零售管理服务，如发展规划顾问及市场推广服务。东方银座现有投资物业多位于重庆及沈阳，为多元化物业组合并扩展至各省，以及提高集团的盈利能力，其一直积极在中国房地产市场寻求投资机会。在公告中，该公司称，董事对青岛房地产市场的前景十分乐观，并认为该物业将为公司带来可观的住宅单位销售回报及商业单位经常性租金收入。
B 14301套新房！连大鳄都扛不住
过去两年是开发区楼市的黄金期。当时，海景房的噱头、桥隧贯通的渲染吸引了大量投资客在开发区置业，贷款首付仅20% ，还有利率优惠，没有限购。开发区房地产就是在楼市刺激政策下被捧上了天。由外地投资客支撑的区域楼市最经不住限购政策的打击。果不其然，1月份实施的限购令让开发区楼市彻底沉寂了。按照开发商的说法，搞活动也无济于事，想买房子的没资格了。这部分人群基本上都是投资客。
经过10个月的累计，开发区新房供应量达到了14301套，遥遥领先其他区域，紧随其后的是胶南市。这种沉寂，连大鳄也扛不住。根据市房地产交易中心的数据，江山南路116号的鲁商·蓝岸国际总房源有582套，仅仅卖出去了34套；海尔·山海湾四期目前的成交量是28套；恩马·双城汇今年一共才卖了29套新房；富源公馆新房成交量为7套；鑫汇国际成交量为19套。
另外，整个开发区前10个月仅仅销售了5000多套新房，每月销售量平均为500套。也就是说即使第四季度开发区不再有楼盘开盘，完全消化1万多套房子，还需要30个月，得两年半。海上嘉年华项目方面，数据显示，目前仍有800多套房子在销售。2010年10月9日，海上嘉年华项目取得一期住宅单位的预售许可证。
C 大鳄资金紧张，转让股份
实际上，海上嘉年华并不是开发区第一家转让股份的楼盘。早在今年6月份，上实青岛唐岛湾项目便转让50%的股权，引来5亿资金。6月14日，上实公司官方网站上发布公告称，“上实发展根据公司投资策略的调整及项目开发需要，董事会同意公司全资子公司上实城发引进投资方西藏林芝汇福投资对其所属全资子公司青岛上实瑞欧置业增资 ，增资额5个亿。”值得注意的是，因为这份公告中提到的青岛上实瑞欧置业所开发的项目正好坐落于青岛市开发区唐岛湾片区中心。
唐岛湾游艇会项目由爱尔兰最大的房地产公司财富控股集团旗下子公司与上实集团各出资50%成立青岛上实瑞欧置业有限公司负责开发。然而2010年前后，项目合作伙伴财富控股突然撤资，上实发展耗资3.76亿元全盘接手该项目。
这样的引资还没结束。9月21日的时候，上实发展发布公告称，拟引进宝宏基金，分别对子公司锦绣置业、上实发展(青岛)投资开发有限公司进行增资 ，额度分别为3亿元和10亿元。上实青岛负责开发的青岛啤酒城项目，位于青岛市崂山区，地上建筑面积58.4万平方米，为商住综合项目，目前项目处于施工初期阶段。增资后 ，宝宏基金持有上实青岛28%股权。
不再犹豫开发商踏上抄底之路
青岛房价会不会大跌？这很有争议性，开发商也是两个立场，低调开发商已经踏上了抄底之路，低价拿地。9月29日，市区两块地进行了公开拍卖。青岛众望置业有限公司成了主角，这倒不是出了地王，而是这家开发商出手拿地了。首先拍卖的是四方区的地块。用途为住宅、商服、科教，土地总面积 45471.7平方米 ，规划建筑总面积143690平方米，其中住宅面积达到90639平方米，商服用地50291平方米 ，科教用地2760平方米，起拍价为4000元/平方米 。拍卖开始后，只有这家公司举牌，最终地块以起拍价4000元/平方米成交，总价为5.74亿元。
第二块地被青岛康太源房地产开发有限公司以总价3.9亿竞得。该地块用途为住宅、商铺，其中住宅区有部分将配建限价商品房。地块总面积 49167.5平方米，规划建筑总面积 110626平方米，其中商品房44250平方米，商服22125平方米，限价房44251平方米。该地块起拍价3600元/平方米，也是无人竞拍，起价成交。
这两块地的成交价都很低。要知道，去年四方区一地块曾拍出7200元/平方米的地价。李沧区也不甘落后，去年面粉七厂地块挂牌出让，拍卖起始价为3900元/平方米，最终以5900元/平方米、总价8.7亿元被银座集团股份有限公司收入囊中。如今，地价便宜了，开发商却犹豫了。“买涨不买跌。房价涨的时候，开发商敢拿地，房价一跌，开发商犹豫了。当然也有敢拿地的。前提是价格便宜，而且有实力，有资金。”业内人士张百忍介绍说。
文/图 记者 李晨
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