▲青啤TAHA时区19#楼幸福魔方实景图。
▲很多人选择精装修公寓，是因为公寓装修得好非常能够提升档次，如果装修不合理也会影响使用面积。图为时代中心公寓内效果图。（资料图片）
住宅的
投资在一轮又一轮的调控之下渐渐止住了脚步，随着公寓产品在
城阳房地产市场上遍地开花，公寓越来越受到购房者、投资者的关注。公寓产品因为总价低 、易出租，也成了很多中小投资者的一个比较好的选择。记者了解到，虽然目前城阳公寓项目较多，但整体销售情况今年有点冷热不均。在租赁市场，比较成熟的公寓租赁价格优势明显，而且比较抢手，增强了部分购房者的信心。为了给购房者提供方便，记者采访了相关业内专家，根据公寓自身的特点，指出了购买公寓需要注意的小窍门。
市场 公寓项目多，整体冷热不均
随着房地产开发的推进，公寓产品也在城阳房地产市场上遍地开花，首创、招商、万科、祥泰、青啤、鲁邦等地产大品牌都纷纷拿出公寓产品。尤其在以商务、投资为主要卖点的空港区域和注重自住 、投资并举的中心区域 ，小型公寓产品尤为集中。而记者了解到，虽然目前公寓的项目不少，但销量和市场热度现在并不统一。
“今年的市场热度没有去年好，不光是城阳如此，青岛很多区域都面临这种情况。我们一期总共 600多套，目前已经去化三分之二了，销售总量相比于其他项目还算可以。”首创置业空港国际中心项目的营销部经理刘华告诉记者，由于今年投资类客户手头资金情况普遍比较紧张，所以以投资客户为主的项目，今年销售进展受到了影响。而空港区域内本身公寓的总量很大，竞争也比较激烈，分到每个楼盘的“那杯羹”必然会受到影响。紫玥国际项目的营销总监颜庆辉透露，“因为小公寓产品总价比较低，吸引的主要还是中小投资者。之前市场上不乏听到有大客户大手笔买下几十套的情况，但从城阳的情况来看，主要还以单销为主，根据区域的不同，我们项目用于办公的比较多，投资和自住会少一些。”
“空港区域主要面向的是投资者，自住比较少，客户较为单一，而且这个区域主要卖的是未来，将来的投资前景还是比较可观的。而城中心公寓的居住功能要更为突出，自住和投资的比重都比较重要，在总价比较低的情况下，市场要好一些。”青啤TAHA时区的相关负责人滕志刚透露，楼盘即将面世的幸福魔方已经积累了100多组客户。而同样处在城中心位置的时代中心，之前的销售进程也比较快速，8个月的时间140多套公寓就已消化完毕。
热点 小户型凑热闹，住宅性质优势足
“从目前的形势来看，很多投资者对投资回报率的要求会比较严苛。这也是跟公寓的商业性质有很大关系。由于我们是依托总部经济来发展，将来无论办公、租住，升值的潜力和投资回报率都是比较可观的。”刘华告诉记者。
由于公寓产品基本上都是40年产权，会让很多投资者有顾虑。而今后生活中，水电的成本要更高，物业甚至管理的成本更高，二手房交易时的税费也更高 ，今后的生活成本高。而在这时，市场上也出现了不少“以公寓为名”的小户型也来凑热闹，这种超小户型虽然是住宅性质，但经过商业的包装，甚至比公寓产品本身更有竞争力。
“我们的迷你户型是55平方米左右，也有79平方米的户型，但比较少大概占13%。由于是70年的大产权，如果用于自住的话，今后水电等生活的成本会很低。而且因为是住宅性质，首付应该是30%，而商业公寓的首付是50%。为了减轻一部分人的投资负担，项目还推出了10%首付的活动，只要先交三四万元钱，就能买到。”滕志刚说，这些迷你户型比较受新婚置业者或单身人士的欢迎，由于周边配套已经比较到位，居住的功能非常可观。
购房者 总价少门槛低，单身青年爱蜗居
“想买公寓主要还是因为总价比较低，每个月还贷也不多，适合我这样的职场新人。虽然面积小，但我一个人住 ，就要这种小面积的，住得更舒服。”刚刚工作一年半的刘晓彤告诉记者，自己工资收入还可以，每个月拿出四分之一到五分之一来还贷款，也不太影响她的生活水平。而且，像她这样的单身青年，买公寓是一个不错的选择。“家里老催着找男朋友、结婚，但这个问题还得看缘分。未来的方向定不下来，还真不知道要在哪里买房子。索性先买个公寓住着，离单位近，比租房子省心。”
在采访中，记者还遇到了想要投资小户型产品的孙霞。她家住城阳区华城路附近，在商贸城开着自己的服装店，之前有过这种投资的经历。“因为之前有过投资的经历，投资回报率还不错。我有个朋友投资写字楼，一年的租金也两万多，我觉得与其把钱存在银行，还不如一边还贷一边攒钱。我在青啤TAHA 时区看到首付一成的活动还是比较心动的，我只要拿出5万元钱，首付和税费基本上就搞定了，也没有其他多余的费用。不管是以后出租，还是升值以后卖掉，都挺合算的。”
调查
出租很抢手，租金挺可观
未来的投资回报率是投资公寓的购房者非常关心的一个问题。公寓在城阳好租吗？租金怎么样？记者咨询了城阳区玛雅房屋万科店的经纪人辛鹏宇，他告诉记者，城阳的公寓租赁市场一直就比较红火，而且价格都不低。
“像万科·魅力之城里面的蚂蚁工房大概 45平方米，在这里以居住为主，每个月的租金在1800元左右，高的时候能到2000元。希尔景园70平方米左右的公寓也要1600元每月，跟很多小区套二房的租金差不多。”辛鹏宇透露，目前公寓普遍都带着精装修，家具家电也一应俱全，比较好租。很多单身白领、商务人士更喜欢租这种公寓产品。
刘晓彤说，让她有买公寓冲动的，就是前年年底租房子的经历。她在李沧一个高档小区看了一套100平方米的套二房，精装，每个月的租金要1500元。后来她在城阳希尔景园租了一处70平方米套一的公寓房，每个月租金是1300元。她说，这种一居室的小户型她一个人住起来更舒服，而且当时租的时候非常抢手，价格也是当时最低的了，让她觉得买公寓在城阳还是很有市场的。如果今后买房，她可以把公寓租出去，解决很大一部分房贷。
支招
投资小公寓，几点要注意
一行有一行的门道，购买公寓也不例外。记者咨询了业内专家了解到，买公寓产品有以下几点需要注意。首先是要注意公摊和装修，因为这两点都会影响到公寓具体的使用面积。“公摊对于公寓来说非常重要，因为房子本来面积就小，如果公摊面积过大，使用面积就会很小。有的项目由于外部设计不太合理，公摊面积会大于30%，这对购房者来说就不太合适了。把公摊控制在20%以内，还是比较合理的。”刘华告诉记者。而装修不光关系到房子的价格和入住的方便程度，对房子的使用面积也会造成影响。颜庆辉透露，“尽量还是选择有装修的公寓，因为很多公寓买的时候感觉不小，但装修不合理房子会立马缩水，可能会造成生活上的不便。而且，越是小户型的装修，价格反而不便宜，购房者也要会算这笔账。”
“买公寓很重要的一点就是要认清自己为什么要购买，对居住和投资功能哪一点更为看重。如果是自住的话，一定要考虑今后居住起来是否方便，投资的话，要考虑今后租售情况是否乐观。所考察的方向并不相同。而且，普通的商业公寓是不能落户的，产权也短一些，各方面的生活成本比较高，这些购房者买房的时候都要考虑到。”业内人士还指出，如果是购买酒店式公寓，一定要对项目的物业服务进行全面考察，以确定后期的运营是否理想。
最后，除了公寓本身的特点，还有买房都需要考虑的区位和价格。价格对于投资者来说，决定了投入与产出比的合理性，而区位地段决定了公寓的优势。只有地段好的公寓产品，最终才能收获好的租金，产出比更高。
文/图 记者 徐伟（署名除外） （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 孙瑶瑶]
