购置多套别墅，连几龄童也有价值千万的房产、6年来崂山区别墅房价年涨幅达100% 、有的富豪拥有名车30辆，价值数千万……对这个群体来说，房价每平米涨几百乃至上千都可忽略不计，他们看重的是豪宅总价涨了几倍 。
经历过2008年的震荡，从今年3月起 ，岛城豪宅市场也开始回暖。近日，上实海上海、山水名园三期、颐和星苑等扎堆上市，销售全线飘红。豪宅价格从2002年的3000元/平米一路涨到如今的3万元/平米，到底哪些人在购买和推高青岛豪宅的价格？他们又在这股涨价大潮中赚到了多少钱？
震惊
仅隔4个月转手赚了400万
新豪宅销售火爆，二手房市场上豪宅也相当活跃。记者在青岛信息港房产频道查询发现，总价超过1500万元就有近30处房源，而其中最贵的要属市南区浮山湾花园别墅一处698平米的别墅，报价高达4200万元，算是所有转让别墅中报价最高的。操盘豪宅转让的主力就是房产经纪公司。
7月15日，记者通过朋友介绍，来到21世纪不动产阳光山庄会所，两位身高约1.8米的接待小姐将记者领进至少50平方米的大会客室，相当于一个小型茶吧。据介绍，这家会所是岛城少有的别墅经纪公司，营业面积足有500平方米，在全国排第三，省内排第一，70万元的装修档次也是全国最高的。“对富人客户，我们提倡‘空姐式服务’，崂山区高档别墅二手转让有一半多是由我们店代理的。”该店别墅代理专家焦希利介绍说，市场上最好卖的是1000万元上下的别墅，很容易找到客户群。但一旦超过2000万，就好比客户筛选一样，一下子只剩下了金子塔塔尖的富人了，超过4000万的房子基本上是有价无市。
“青岛的豪宅市场买卖双方群体都不大，哪套房子成交了圈里都知道。去年5月份，天林山庄一套别墅成交价达到3200万元，这算是青岛近两年的最高记录了。焦先生结合自己的工作经历介绍说，最多的一套房2年间换了4位业主，房价更是连级跳。“我有个汇海山庄的成功案例，今年初，业主1000万元买下一栋六联体别墅，没想到4个月后房价大涨，这套房以1400万元成交。”
牛气
一个楼盘半月销售额超5亿
“上实海上海真的卖火了！”这是很多到上实海上海项目看房市民的感受。6月28日，该楼盘低调开盘，户型面积偏大，在 178到1000平米之间，有别墅、三居室、四居室多种户型。均价2.5万元/平米，如此算来，一套房子售价至少450万元。7月14日，该楼盘销售主管佟小标告诉记者 ，该楼盘目前已经售出80余套，回笼资金已超过5个亿。记者从房地产网站查询发现，单单7月份，该楼盘已经成功签约35套。
其他高档新盘的销售形势也是一片大好。山水名园三期最低成交价也达到17000元每平米，6月份开盘，当月签约就超过157套，7月又卖出9套。金领世家2007年12月底开始销售，去年一直低迷，直到今年3月份以来一路飙升，卖出上百套。此外，麦岛金岸、凯悦中心、柏丽·澜庭、御景峰、颐和星苑、千禧龙苑等高档住宅也都走出去年的低迷，一路飘红。“青岛豪宅市场又回到了供需两旺的局面。”青岛一家豪宅销售主管分析说。
调查
豪宅“贵”在地段和院落
据介绍，青岛的豪宅项目主要集中在市南、崂山及即墨。海岸、海景、院落等是高端项目的硬件指标。崂山区的豪宅以多层、院落、花园为特色，属于田园度假式别墅，市南区的豪宅则以高层、酒店式配套服务著称，侧重于都市海景豪宅，而即墨的芭东小镇、海信·温泉王朝等则有点复制西方贵族府第的味道，富豪也应不同需求而产生分布差异。讲究养生休闲的选择住崂山，习惯都市生活的海归富豪青睐市南，而更高端的外地度假富豪则愿意选择芭东小镇这类项目。
业内人士透露说，以崂山区的多层豪宅为例，如果总价500万元，建筑成本可能只有50万元。关键贵在地段和院落。“有私家院落是豪宅的硬件之一，今年文园花园一套别墅成交价2200万元。院子非常大，户型设计也舒服，带着地下车库，还有整层的私人游泳池。那些建于上世纪30年代的小别墅尽管各种配置上都一般，但收藏价值不菲。有个刚成交的独栋小别墅占地2亩，建筑面积300平米，里面住着4户人家，均价3.5万元/平米，总价1000多万元，然后4家按房产证面积分割。”
走访
豪华别墅群入住不到三成
以汇海山庄为代表的崂山东部已成为目前本市最大的高端住宅聚集区。7月11日晚上和 15日中午，朋友开车带着记者先后三次前往香港东路沿线的高档住宅区，依次路过文园花园、卧龙山庄、汇海山庄、阳明山庄、海逸翠庭、未名山庄等别墅聚集区。尽管规模庞大，依山而建，有的小区有超过300余户的体量，但记者发现，亮着灯光的楼座不到一半。以未名山庄为例，从外墙玻璃可以清晰看到一直没装修的屋内，有的整栋楼都是空的毛坯房，外窗上挂着租赁或者出售横幅。物业人员告诉记者 ，小区住户不到三成，一到晚上整个小区有些空旷。“很多住宅是北京、山西等外地客户买的度假房，一般是夏季来青岛消暑。”
记者随后来到汇海山庄发现，小区前树立着书法家沈鹏题写的“汇海山庄”四个大字，小区亮灯住户明显较多。小区物业工作人员表示，该小区大约于2004年初入住，主要由107栋别墅组成。当初在汇海山庄置业的明星就有倪萍、高明、曲波等，不过，倪萍和高明主要是给父母买的。他们平时并不在此居住。“现在小区入住率也超过60%了，在周边楼盘中算是很高的了。”
探秘
本地富豪业主越来越年轻
今年4月15日发布的《2009胡润财富报告》显示，山东共有1540位亿万富豪，有27900名千万富豪。报告还专门列出了青岛市的富豪数量，其中亿万富豪有480人，千万富豪为9600人，数量超过全省的1/3。每1万人中的千万富豪数量达到13人。记者就“有多少钱才算得上富豪”这个问题向多位地产界资深人士咨询，比较公认的看法是，富豪的最低标准是年收入100万元以上，而豪宅的总价更是不能低于500万元。
上实海上海销售主管佟小标透露说，除了外地来青岛购买度假房外，青岛本地购房富人也占到很大比例。尤其是“新青岛人”，就是那些原籍在外地，但已经将产业和家庭搬到青岛的成功人士。这些人从事的行业有外贸、旅游、游艇等，主要是第三产业。年龄主要是35岁至45岁之间。记者从崂山区某高档在售楼盘了解到，有一位30岁刚出头的客户买了一套近千万元的房产，这也是该楼盘最年轻的业主。
汇海山庄业主透露说，小区外地的外地富豪不少，尤其是山西富豪，有一位平常开辆价值130万元的大众途锐，家里光豪华吉普就有4辆。“不过，他们在青岛算是常住户了，工厂、矿山、油井都在山西、内蒙、东营等外地，但把公司的办公地点放在青岛，在老家安排专人打理生意，他们在青岛洽谈客户，养生休闲。或者举家迁来青岛，干脆落户成了青岛人。”
爆料
5岁孩童拥有千万豪宅
记者了解到，目前在青岛购房的业主中，一次性付款和贷款购房大约各占一半，外国和外地的购房者习惯于一次性付款，而本地购房者青睐于贷款买房。“能买得起千万房产的业主，资产一般都有几个亿，贷款额度按规定不得多于50%。岛城地产界一位名人透露说，他的一位朋友在即墨买了一套总价500万的温泉别墅，产权证上写的是他不到10岁儿子的名字。他介绍说，“很多业主会把房产、车辆落户到子女名下，我认识的一个本地朋友就把价值近千万的房产落在了5岁儿子名下。当然他付的首付是600万，还有几百万的贷款正在还。换句话说，孩子还没上学，资产已经近千万。”岛城一家房产中介负责人也透露说，这样做有的是想提前给孩子留下升值资产，有的是为了规避遗产税等各种税费，有的则是为了躲避银行查账。“有的业主身份特殊，万一生意或者事业上出现问题，挂在子女名下的资产或许能避开查询。”
趋势
别墅用地紧缺可能推高房价
崂山区的别墅房价近几年可以用“飞涨”来描述。
21世纪不动产阳光山庄会所别墅代理专家焦希利介绍说，2002年前后，崂山东部豪宅房价3000元/平米，如今很多楼盘的起价都涨到1.2万元/平米，个别高端的甚至达到3万元/平米。“可以说，2004年前后购买一套6联合体不到200万元，现在均价至少500万元。2008年房价一直震荡，但没明显涨幅。对于豪宅来说不涨就是跌了。2009年春节以前，看房的多买房的少，春节以后，看房之后当即购买的客户多了。这说明别墅市场确实回暖了。下一步可能还会缓慢上涨。”
“不管是不是用于自住，业主购买别墅的初衷都是为了投资保值。”焦希利分析说，豪宅价格上涨的周期较长，一般在3至5年，标的额很高的甚至要达到10年。房地产近些年来一直缓慢上涨，以市南和崂山区为例，标的额小的几个月就能见成效，2年左右就会有较大涨幅，5年左右就能翻好几倍。“富人们将流动资产转化成不动产，住两年转手一卖稳赚不亏。”
业内人士分析说，从2003年起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应，这无形之中造成了别墅的供应紧缺。而别墅市场也是有刚性需求。一般来说，3到5年就会成长一批新富豪，他们有更换高端住宅乃至别墅的刚性需求，比如说从今年春节过后别墅市场的集中回暖。但与此同时，别墅空置率很高的现实也透露出“炒房推高房价”这一潜在问题。“可以肯定的是，豪宅房价将随着整个房产行业的波动而涨跌。投资炒房和刚性需求的比例关系是否失衡，将在很大程度上左右豪宅市场今后的走势。”
号外
山西富豪一家开4辆悍马看房
提到富人购房的话，岛城别墅代理专家焦希利讲起一件让他印象深刻的事。去年，崂山东部有套别墅对外出售，业主的心理价位是800万元，业主委托中介报价900万元。经过联系，一位山西富豪相中了这套别墅，答应很快来青看房，让人意外的是，这位富豪带着家人、亲戚一大帮人开着4辆悍马浩浩荡荡来青岛游玩捎带看房。看到4辆悍马，房东心里难免有点动摇，将报价涨到了1200万元。这位山西富豪不太高兴，当场答复说：“你的经纪人报价900万元，你涨了300万我也买得起，可咱生意人讲究的就是实在。您的房子，我不买了。”
“面对这种情形，我们也感到很不好意思。”焦希利说，不过，店里很快帮这位富豪选中市南区另一套别墅，最后以700万元顺利成交，中介佣金很爽快付清，连打点折扣的常见要求都没提。从事别墅代理6年来，焦希利遇到的爽快富豪不胜枚举。“很多业主来青前很张扬，在青岛住久了反而变得低调了。”
（来源：半岛网-城市信报）
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