2007年9月，关于二套房贷款政策第一次被提出。一时间，市场一片哗然。随后的2008年遇到了前所未有的“楼市冰冻”。然而在2009年，楼市疯狂的时期，二套房贷款“解禁”成了“公开的秘密”。2010年刚刚开始，这一政策被再次重申，尽管文件中只提出了“贷款利率严格按照风险定价”，但这并不意味着二套房利率依然可以向首套房看齐。被再次重申的政策能够产生多大的威力呢？这很值得讨论！
购房故事 放弃二套房梦选择先卖后买
虽然2009年12月31日的一次重要新闻发布会明确告知青岛市民，在2009年执行的“青五条”购房优惠政策会在2010年续期。但是市民李女士在最近获悉“国十一条”的公布后 ，依然忧心忡忡，因为这一系列政策打破了她的美好“算盘”——
—李女士今年30岁出头，从外地来青发展，经过多年打拼，车房俱全，抚育一女，生活幸福，衣食无忧。2009年，在房价和孩子年龄的双重增长下，李女士打算换套大房子的念头一直闪烁在脑中。她现居市南区宁夏路，住房面积近80平方米。在房价高涨的2009年，李女士对楼市一直保持着谨慎乐观的状态，她认为 2010年政府会调控房地产，楼市会有一个回调期，而那个时候才是购房的好时机。
正如李女士所想，楼市的调整从2009年年底如火如荼地开始了。她最初的计划是，拿出和丈夫打拼多年积攒下来的存款作为首付，在南京路、宁夏路周边购置一套面积和现有住房差不多的二手房，一来方便生活购物，二来有利于孩子入学。现在居住的房子用于出租，租金可以抵减一些房贷，如果还款压力大，随时可以卖了用于还贷。
“国十一条”的出现让上述购房计划难以实施。在房屋单价动辄以1.2万元/平方米起价的南京路和宁夏路，购置一套80平方米的房屋总价至少需要96万元，首付按40%计算则是38.4万元，面对这样几个数字，李女士的积蓄有些“难过”，同时，她还了解到，目前青岛市各大银行在执行二套房贷款时，利率都要上浮10%，这就意味着还贷压力陡然增加。
“先卖后买”就成了李女士目前唯一可以改善自己居住条件的办法，可是现有住房是贷款买的，已经还清，再通过贷款买房，银行会按照首套房来“对待”李女士吗？
带着这个问题，记者咨询了市房产交易中心，工作人员告诉记者，李女士卖掉自己唯一一套生活住房后，再购置房产时，交易中心会给其出具首套房证明。有了这个证明，李女士依然可以享受首套房的各项政策，包括银行的7折利率。只是“先卖后买”期间的空档期，李女士一家人就要通过租房来解决居住问题了。
但不是每个家庭都愿意去“享受”这份折腾的——先把自己的房子卖掉，然后搬入一个租来的房子里，接着再买房、装修，最后搬新家。所以国家调控政策在抑制投机性购房的同时，也的确抑制了一部分打算改善居住条件的家庭的梦想。
记者在新的“青五条”中注意到有这样一条：“一户家庭中以18周岁以上子女名义购买第二套住房的，可以照首套住房贷款政策执行。”这就意味着，如果家中有已经成年但还未购房的子女，以其名义购房还能享受“首套”待遇。
就在即将发稿时，广州日报有消息称，广州多家银行因没有执行细则，已经暂停了二套房贷款的审批。
数字说话 二套房首付多利息也高
只看40%和1.1倍利率似乎并不能让我感知到购买二套房时所增加的代价，那么现在我们假设要购置一套100万元的房子，分首套住房和二套住房进行计算，银行贷款的还贷方式均采用30年还清的等额本息，等看到计算结果时，或许有些打算继续买二套房的人会打退堂鼓。
