岛城楼市再现投资客身影
8月份以来，岛城楼市再次出现投资客身影。前不久，李沧一家楼盘开盘，最牛投资者一次便购买了三套房子。在岛城买房需要交社保一年以上或纳税一年以上？规定限制不了投资者，因为社保可以补缴……之前国家出台的异地购房限制成了一纸空文 ，只要花9000元便可以办成当地购房者，首付最低 30% 。对此 ，银行方面表示，虚假社保证明被发现后，将收回房贷。
A 上个月投资客又出现了
“市南 、崂山海景房最近又开始火爆，高端投资客又回来了。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍，“市南和崂山海景房去年非常热销，一套数百万元很正常。去年，有很多企业高管在这些区域置业，有实力的投资客非常看好这些区域。但随着新政的出台，尤其是刚开始国家限制异地购房，4月份的时候，国家规定，不能提供一年以上社保、纳税证明的暂停发放贷款。政策针对外地投资客，抑制作用非常大，此后投资客几乎消失了，高端海景房一下子冷了下来，零成交的楼盘很多。”
“上个月开始，外地投资客又出现了。8月份的时候，太平洋房屋市南分店签了数个大单。市南海景房单价高，面积大，总价数百万元很正常。有位投资客看完房子，房东象征性地降了几万元钱，第二天便交了定金，办理房贷准备过户。像麦岛金岸等新小区，现在房源也不少，很多房东拿出房源来销售。虽然价格很高，还是有不少投资客咨询购买。”
“另外，现在市北和李沧二手房非常受欢迎，中小户型房源最抢手。购房者里面也不乏投资客，接下来，9月份很可能出现更多投资客。”林宪周说。
B 最牛购房者一次买三套房
据了解，不仅二手房市场出现了投资客身影，新房市场投资客也开始“大动干戈”。8月底，李沧一家楼盘推出了数百套新房源，均价在8000元/平方米左右。该楼盘位于规划的地铁站附近，加上周边商圈带动，开盘当天便吸引了上千顾客，开盘当天房源售出80%。
该楼盘总经理介绍，很多购房者看中了楼盘的品质，购两套房的客户也不少，最多的客户一次买了三套。“是不是投资不好问，但很多没买上房子的客户现在已经在等下一批房源了，预计可能在10月份推出。”
“这几天，浮山后一家楼盘非常火爆，单价一万多元，不是很高。这家楼盘小户型房源设计并不好，但已经被抢得所剩无几。很多炒房者买了小户型再倒手，从中赚取数目可观的差价。”岛城楼市专家张百忍分析说，“小户型房子总价低，非常适合投资客需求 。很多小户型房子都被他们买走了，很多刚性需求购房者反而买不到合适房源。”
C 楼市复苏与投资客有关系
根据市房地产交易中心公布的数据，9月1日，岛城新房共成交483套，总成交面积46470.88平方米。住宅成交470套，总成交面积为 44844.01平方米，其中，普通住宅即建筑面积在144平方米以下的住宅成交442套，总成交面积40393.84平方米。区市成交方面，即墨成交156套，成交面积14458.08平方米，位居销售榜第一位；崂山成交74套，成交面积6441.8平方米，列销售榜第二位；李沧成交 47 套 ，成交面积3771.38平方米，居销售榜第三位。
从交易数据看，9月1日当天，有28套面积144平方米以上的新房签了合同。自 4月份新政实施后，岛城新房日均成交量一直维持在200套左右，非普通住宅成交仅为个位数。“高端项目房源前几个月积压了很多，现在开始逐渐释放，这里面大部分的购房者是有实力的投资客，而且是长远期的投资客。”林宪周分析说，“8月份成交量的迅速回升 ，跟投资客积极入市有关，当然，刚性需求的贡献还是最大的。投资客全方位出击，搅动楼市营造出火热氛围。但前不久国家传出年底将房价打压下去的声音，对投资客还是有一定震慑作用的。”
D 补缴一年社保首付可三成
6月4日，国家下发的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》对异地购房规定作出了调整，不能提供1年以上社保及税收证明的非本地居民如若贷款，按照二套(及以上)信贷政策执行，即首付五成，利率为基准的1.1倍。
“异地购房限制为二套房，外地投资客可以首付50% 在岛城投资置业。利率提高10% 对投资客的影响仍然很大，但执行过程中很多楼盘都给投资客支招，可以把首付降低至30% 。”在开发区一家售楼处做置业顾问的陈先生介绍。
2日下午，记者以购房者身份咨询了薛家岛附近的一家楼盘。
“外地购房者没有岛城社保证明，首付最低多少？”
“50% 。不过你可以在当地公司补缴一年社保，首付最低可以30% ，跟当地人买房一样。”
“具体怎么操作？”
“都是客户自己想办法，已经有客户办成。”
E 9000元可办成本地购房者
9月2日，记者联系上了城阳一家专门给外地投资客补缴社保的公司。“在青买房需要缴纳社保一年以上或纳税一年以上？这个限制不了你，我们能给你补缴社保；公积金在外地缴纳了或没缴都没关系，我们给你办理，让你顺利申请公积金贷款买房子……”这是这家公司的宣传广告。
“外地购房者没有社保证明可以给办理吗？”
“可以给办理，帮你补缴13个月的社保。按照政策社保只能补缴一个月，但通过我们公司可以补缴一年。你拿着这个证明便可以顺利办理房贷，首付30%。把你挂靠在公司名下，就是当做公司的员工，然后到劳动保障部门给你补缴社保。以前外地来青买房没有社保都是这么操作的，都成功了。办下来9000元左右。”
这么操作真的万无一失吗？记者咨询了市劳动保障部门，一位工作人员答复说，只能补缴一个月的社保，补缴一年是不可以的。
银行方面的一位业内人士也告诉记者，外地购房者通过这种途径骗取银行贷款，发现以后将不予受理，如果已办理了贷款，可以将房贷终止。
F 异地购房限制成一纸空文
曾有人认为，高端购房人群资金实力强，能够一次性付款购房，怎么限制对其影响都比较小，实际情况是这样吗？林宪周介绍，根据此前销售情况看，市区沿海一线外地人占两成，其中有一半是贷款买房，异地购房限制出台后，在沿海一线购买豪宅的高端客户立刻陷入了观望。
在岛城，外来购房者中等或中低客群会选择进入西海岸、城阳等近郊区域。去年，西海岸外来购房者这一数据应在50% 以上，个别楼盘达到了80%。但异地购房限制出台后，这个比例下降很快，7月份的时候都跌至了20%，投资客一夜间蒸发了。
但是8月份以来，投资客又出现了，戴在他们头上的“紧箍咒”松动了，如今，异地购房者的额外成本都成零了。外来投资客办理一年社保证明，摇身变成了本地购房者，只要之前没有贷款记录，仍然可以享受首付30%和部分利率优惠。
“投资客的复苏对调控政策来说不是好消息。外地投资客在岛城购房一是用来度假，二是看准房产的升值潜力，投资客复苏不利于打压房价。现在，香港中路区域高端住宅总价多在300万元以上，很多都被高端投资客买走了，空置率很高，市南高端住宅价格迟迟不降跟这有很大关系。”林宪周说。
◎记者手记
遏制投资性需求“紧箍咒”得再紧紧
青岛风景秀丽、气候宜人，一线海岸得天独厚，多年来吸引源源不断的外地购房者。不少生活在北京、上海等一线城市的白领，因为当地房价太高，高得他们买不起了，为避免好不容易攒起来的钱贬值，就先到二线城市，像青岛、武汉、济南这样的城市买房子，这些在一定程度上推高了岛城的房价。
正如林宪周介绍，外来投资需求对价格肯定有拉动作用。像麦岛金岸等楼盘，一旦有房源进入二手房市场，马上有人接盘，虽然价格很高，仍很抢手，几个月下来房价就会攀升。8月份事实情况就是，麦岛金岸房价普涨5000元/平方米。可以说投资客是高房价的幕后推手之一，打压房价首先得遏制投资性需求。而遏制投资性需求，必须给投资客戴好“紧箍咒”，不能再给他们松绑了 。在记者看来，应该执行最严格的异地购房限制政策，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。即使这个政策没法执行，也得把最新的政策贯彻好，也就是：不能提供1年以上社保及税收证明的非本地居民如若贷款，按照二套(及以上)信贷政策执行，即首付五成，利率为基准的1.1倍。
文/图 记者 李晨 （来源：半岛网-城市信报） [编辑: 郭新举]
