文/孙瑞灼
这注定是一个引发无数争议和轩然大波的消息。《扬子晚报》1月16日报道说，2011年上海土地交易市场首拍已平淡落幕，但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定，在业内又掀起了继《物权法》之后，新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
按现有法律规定，住宅用地使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。土地使用权到期后该如何处置，事关群众个人利益，事关房地产市场的秩序和稳定，社会各界历来十分关注。上海“土地期满收回”的规定，在历来的土地出让交易中尚属首次，无疑触动了社会和业界敏感的神经。更有甚者，上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》规定，土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”。在我看来，不论是有偿收回还是无偿收回，与现行的法律制度，都存在一些相悖之处。
首先，“土地期满收回”违背了上位法的规定。根据2007年10月1日起施行的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的“自动续期”。虽然法律没有规定续期是“有偿”还是“无偿”，但前提是“续期”，而不是“收回”。地方政府出台的《国有建设用地使用权出让预申请须知》，属于政府规范性文件范畴，连地方规章都算不上，在法律效力等级上与由全国人大制定的《物权法》相差了数个层次。上海的规定违反了上位法的强制性要求，在效力上值得怀疑。
其次，“土地期满收回”侵害了房屋产权人的利益。土地出让虽然是在政府与开发商间签订合同，在二者之间发生法律效力，但最终的结果还得购房者来承受。“土地期满收回”将直接影响到房屋的销售和价格，开发商根本就没向购房者说明这个情况，业主却对此完全不知情。在这种情况下，“土地期满收回”规定如何执行？又让民众如何接受房子被无偿收回的结果？这些都是不得不考虑的问题。
权利的稳定是市场经济的基础。从现有的法律来看，土地使用权到期后该如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理，仍是一个未知数。另一方面 ，这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期，也没确定。这些悬而未决的问题，就像是悬在产权人和房地产市场头上的一把剑，随时可能给他们带来威胁和伤害，这显然不利于房地产市场的健康发展。因此 ，从国家层面进一步统一和明确土地期满处理的问题，需要尽快摆上议事日程。
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