独家：桥隧收费影响下西海岸楼市现状及走势调查

　　在西海岸地产得以迅速发展的诸多因素中，桥隧利好算是其中最为突出的一个。眼前的西海岸地产无论从供应量还是交易量上都位居岛城领先之位 ，楼盘价格也在节节升高中逼近甚至赶超市区。而纵观其他区域的跨海大桥，总能看到其对两端区域地产的带动。

　　自从6年前建设桥隧的消息由坊间传闻升级为发改委的一纸批文，西海岸这片土地随即吸引来大批敏锐的开发商。他们早已注意到桥隧壮举将带来怎样的价值，因此西海岸这短短几年内，大鳄身影林立，本地大中小房企纷至沓来，与之同时出现的是一项项业态丰富的建筑作品。渐渐地，西海岸成为青岛楼市的重火力地带，无论从供应量还是从项目规模上均跃居岛城楼市榜首。价格的涨幅也没有令这些开发商失望，直逼市区高价，开始领衔青岛住宅市场。

　　供应体量岛城第一

　　数据显示，截至目前，青岛市全市存量住宅的体量达到700多万平方米，其中胶南市和开发区分别以84万平方米和82万平方米的现有存量位居岛城第一、第二名。值得关注的是，在今年桥隧将实现通车的利好背景之下，开发区和胶南市将有不少于20个项目计划在今年入市，一同分享这两项工程竣工通车的喜讯。粗略估计，今年西海岸新增住宅的开发体量将不少于200万平方米，如果算上之前已有的160多万平方米的存量，今年整个西海岸将轻松达到360万平方米的体量。

　　坐落于西海岸的住宅项目多以开发体量在10万平方米以上的大型项目为主，25万平方米开发体量的项目比比皆是 。不过从西海岸楼市目前的供应量结构上看，开发区和胶南市在户型面积和物业档次上略有不同。其中胶南市的供应量结构中明显以普通住宅为主，120平方米以下面积的中小户型占了总供应量的七成，这些房源较均匀地分布在 60平方米～120平方米之间，其中90平方米以内可供选择的户型很多。而开发区沿海一带的楼盘已经有明显的高端物业特征，120平方米以内的住宅占总量五成，而144平方米以上住房占到了总供应量的三成半，可见滨海房源已经明显以高端定位了。

　　销售均价直逼市区

　　业内人士称，桥隧的利好已经透支，西海岸的房价就是最好证据，尤其是几个核心地段的房价在经过几轮攀升之后，已经远远站在了万元线之上，这样的价格水平已经轻松赶超了李沧区、四方区等市内主城区，其中海景优势是最主要的带动因素。以高端物业代表长江路以南为例，项目均价已经没有低于9500元/平方米的了，再往南靠近唐岛湾一带，均价基本都在12000元/平方米，最近开盘的新项目均价定在了13500元/平方米，虽然其中包含了2000元/平方米的装修标准，但价格的高端势头仍然显露无遗。

　　将高价区与低价区相统一来看，目前开发区的成交均价已经接近每平方米8000元，稳稳高过了城阳的成交均价(5月份城阳的成交均价为7300元/平方米)；而胶南市的成交均价也已达到6800元/平方米，已经非常逼近城阳的成交均价。从价格变动情况来看，相比于东海岸市区较为平稳的价格走势，西海岸的地产成交均价在桥隧将通的带动下，近期上涨十分明显，其中开发区成交均价同比上月上涨了两成，胶南市同比上月成交均价的涨幅也高达11%。事实上，胶南市滨海楼盘的价格早已经达到了每平方米8000元的均价水平，靠近东部的个别项目也已经将最低价格定在了每平方米万元以上，稳稳超过了城阳区的楼盘价格。

　　住宅商业应有尽有

　　与东海岸高城市密度相比，西海岸为开发商提供了大手笔灵活化的发挥空间。在这里不仅能够找到适宜居住的大型住宅社区，还不会错过精工细作的花园洋房、别墅项目，以及大型商业综合体项目。独特海景优势、低密度新城区、滨海大道一通到底的交通……这些促进因素让西海岸多样化的产品业态成为可能，同时形成了各种产业带。比如胶南市沿海岸线的分布区域已经成功打造成休闲度假场所，多个五星级酒店的进驻让这里成为会展经济热土；开发区一带也引进了不少星级酒店，并成功定位成休闲娱乐旅游区域，各种休闲娱乐项目正在紧锣密鼓地赶工，旅游地产也让周边附加值不断增长。

　　杭州湾跨海大桥通车回忆——

　　大桥令需求扩张 均价明显上涨

　　杭州湾跨海大桥北起浙江嘉兴海盐县，南至浙江宁波慈溪市，全长36公里。该桥于2003年11月动工、2007年6月贯通两岸、2008年5月起试运行。跨海大桥飞架南北，真正实现了天堑变通途的理想，而它开通至今对两岸城市房地产市场产生了明显影响。

　　知名开发商争相进驻

　　杭州湾跨海大桥的开通缩短了宁波至嘉兴、上海的距离，带动了两岸的经济流动和人口流动，促进杭州湾新城区的兴起和余姚慈溪地区的联动发展，也使上海、杭州、宁波这三个城市第一次在地图上形成一个三角形，舟山港、宁波港通过跨海大桥与上海芦潮港相通，又通过东海大桥与大小洋山港相连，串起长江出海口江海联运“T”字形黄金海岸，成为中国乃至世界最大的港口群。而内陆的慈溪、金华又因跨海大桥与上海芦潮港、宁波港联系更加紧密。这一切交通利好因素成为宁波、嘉兴这两个二三线城市房地产发展的基础。宁波慈溪因为跨海大桥成为了连接上海、宁波、杭州三地的黄金节点，房地产市场需求扩张，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知名房企纷纷进驻，与不断崛起的本地开发商一同推动着慈溪房地产市场迈入一个腾飞的鹏翼时代。

　　楼市需求急剧扩张

　　2006年慈溪商品房销售面积40.59万平方米，比上年增长9.8%，商品房销售金额19.59亿元，比上年减少3.5%；2007年杭州湾跨海大桥全线贯通，两岸城市发展看好，2007年慈溪商品房销售面积达到了67.13万平方米，比上年增长50.6%，商品房销售金额37.07亿元，比上年增长了89.2%，楼市需求迅速膨胀。

　　销售均价上涨明显

　　2004年上半年 ，国家实施宏观调控，直到2006年，慈溪城区的住宅均价每平方米仅上涨500元左右，2007年 6月杭州湾大桥贯通两岸，当年4月起宁波慈溪的房价上涨势头便已十分明显，上半年新盘均价每平方米迅速上涨了1500元，达到了6500元/平方米的水平。如慈溪东方明珠国际公寓2004年开盘到2006年销售低迷，2007年上半年则一售而空。至2007年下半年，城区房价仍提升迅速，个别楼盘甚至突破万元大关。如市区壹公馆开盘均价便定为12000元/平方米。至2008年8月慈溪市区楼盘价格也以上涨至6000元/平方米到9000元/平方米，慈溪楼盘销售价格一般都在7000元/平方米以上。