开发区
楼盘成交量很低，商业项目却迎来转机
桥隧月底贯通，青黄不接的时代正式结束。30元的隧道通行费、50元的大桥过桥费却让开发商高兴不起来。之前开发商宣传的市南上班安家开发区几乎成了不可能。
上半年转眼就要过去了，单从成交数据看，开发区和胶南市新房成交量跌至了低谷。根据市房地产交易中心的数据，开发区目前新房成交量为3065套，胶南市稍好一些，成交了3490套。半年过后，西海岸整个成交量仅为6555套，去年该区域的新房成交量为38529套，半年过后成交量过了1.5万套。
开发区和胶南的情况有所不同。开发区在此次限购范围内，外地购房者几乎失去了购房资格，投资客更是不在话下。单从成交数据看，今年来开发区江山南路附近的某楼盘连续5个月成交挂零，仅仅在6月份的时候成交了11套。开发区漓江西路附近的某楼盘成交更为惨烈，虽然有上百套房源在售，今年上半年仅仅成交了10套新房，有两个月挂零。
与商品房的尴尬相比，不限购的公寓、商铺却迎来良机。开发区的老城区沉寂已久的板块正在渐渐被激活，不少开发商开始发掘这片位于北部的老城区，如秀兰·禧悦山以及莱茵小镇等住宅项目。
去年年底，开发区产生了新的地王，43亩的地块总成交价超过4.8亿。该项目位于安子码头区域，将做成一个包涵商铺、写字楼和酒店式公寓在内的综合体，建成黄岛标准第一的综合体。“现在开发区不缺住宅项目，倒是缺少与之相配的商业项目。去年出现的地王项目，是区域内唯一的一个商业综合体项目，正好为周边众多高端住宅区配套。桥隧贯通后，开发区商业项目会迎来春天。公寓、商铺并不在限购范围内，升值空间还很大。”业内人士张百忍分析。
胶南
房价太高，购房者不敢接盘
“2004年、2005年的时候，当青岛市区开始买房如抢大白菜的时候，胶南还很荒凉。2007年的时候，当青岛市区开始出地王，房价跳涨的时候，胶南楼盘本地销售艰难，操盘者还在为是否去东营开发市场而犹豫不决。看到拿地容易，中海做个熙岸，33层，户型上费了很多劲儿，送了不少面积，就这样勉强维持着销售。那时胶南各个楼盘的日子都是雪上加霜，当地的开发商资金不是很足。2008年年底，东边的天和青年城开始突围，2500元的起价。”张百忍说。
“在2009年春天到来的时候，胶南楼市的春天也真的来了。和2010年秋天的胶州绿城、即墨万科这些外来大鳄充当了区域房价上涨的领头羊不同，这里的房价上涨的引领者是很低调的本地企业。在2008年遍地哀鸿的时节，该企业旗下的筒隆和水岸凭借大面积外销排在青岛楼盘销售榜亚军，全年成交863套。”
达令港参考价格3万/平方米，海岸水城参考价格1.2万/平方米，那鲁湾参考价格1.8万/平方米，康桥首府开盘价格1.1万/平方米……不到三年的时间，胶南楼市创造了奇迹，房价也跟着涨了上去。达令港，这个胶南最牛的楼盘，最高价格已经到了4.8万，均价也超过了三万。“其实就是澳大利亚悉尼那个真的达令港的房子又能卖多少钱呢？”张百忍说道。
“很多人把即将开通的桥隧作为支撑的擎天柱，动辄拿上海浦东浦西说事，问题的关键是浦东和浦西之间只隔着一条江，不存在过路成本；再者，浦东有陆家嘴金融中心、有张江高科、有众多世界五百强，所以它是作为上海新市中心来定位的。这和西海岸是根本不同的，黄岛只能作为青岛的附城，而胶南，最多是个自然条件较好的卫星城，这就是胶南的价值。而且不但东边的大桥隧道收费，西边的滨海大道也收费。”
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