刚性需求后劲乏力，开发商们囊中羞涩
年末将到，清库存成大势
限购令对市场的直接影响，就是将改善性需求及投资性需求挤出了市场。没有了这两类需求的支撑，岛城楼市的新房存量一直水涨船高。年关将至，为了快速回款、跑量及年度报表的需求，越来越多的开发商将会选择以价换量 ，新的降价通道或将打开 。
存量激增 16万套远超京沪
限购以来，投资性需求、改善性需求被挤出楼市，新房消化速度大减。市场上的新房存量经过了三个多季度的销售 ，不仅没有减少，反而达到了一年来的最高点。
青岛市房地产交易中心的统计数据显示，截至11月1日 18时，青岛市新建商品房存量高达159366套，几乎是限购令施行以来的最高点。“销售速度缓慢、存量却日渐递增，导致长期以来房源的消化周期被拉长，到了年底开发商无疑会面临更严峻的市场考验。”青岛世联怡高公司总经理陈耀华说。
如此高的存量房源，甚至远超过北京、上海等一线城市。“存量最为集中的胶南市、胶州市和开发区，都在1.6万套以上，胶南甚至达1.9万套。”陈耀华说，但胶南、开发区一直以来的销售情况却平平。
资金紧张 频现“以房抵款”
为刺激购房者出手，开发商不断以价格的变化来刺激购房者的神经。认筹金或团购金抵房款、直接让利、加送车位、赠送物业费、赠送卫生间或厨房，花样翻新的促销手段目的只有一个：快速把房子卖出去，快速回笼资金。
“市北区的一家新盘项目，在11月份还有1个多亿的销售任务，以目前这个项目1.5万元/平方米的销售单价来算，需要成交近百套的量才能实现。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，但这个项目在7月份到9月份三个月的时间里，虽然推出了各类促销手段，却仅有20多套的成交量。以这个速度来看，这“一个亿的销售任务”完全是“不可能完成的任务”。
“因为销售不理想，多家外来大鳄甚至本地的房企都频频换帅，希望通过工作人员的调整来加快项目的销售速度，但在政策大背景的影响下，收效甚微。”刘经理说。
“越到年底，工程款要结算、银行贷款要清理，开发商的资金链会越紧张。”刘经理说，目前市北区、李沧区和城阳区的多家房企因为难以支付工程款，采取“以房抵款”的办法来缓解资金链难题，这导致市场上出现了不少低价甩卖的“抵工程款”房源。
新盘增多 以价换量成必然
“今年房地产传统旺季‘银十’整体来看成色大降，不如三季度市场给力。”银海世邦总经理马光明说，市场存量如此之高，市区近郊销售压力长期得不到缓解，三季度以来，没有一个项目敢于逆市涨价，更多地是采取以价换量的策略。
多位业内人士分析，剩余的两个月中，开发商仍以去库存、快速回款为主，以确保年度业绩 。
“最近半年以来，调控政策大方向未出现大的变化，仍以从紧为主。”马光明说，当前经济形势仍存在较大的不确定性，房地产业在经济中的地位仍然较大。预计未来政策会适度放松，配合收入改革方案 ，重点刺激成交量的上升，而不是价格。
而从供应来看，11月份仍将有30多家新盘入市，主要集中在城阳及西海岸区域，销售压力大的区域，不排除在未来两个月重启降价通道的可能。
记者 王爱科
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