龙山路产权房，12平方米45万元；龙口路单间带独立厨卫，20平方米65万元；大学路套一房，36平方米95万元……这些
二手房虽然面积小，但是单价不菲，因为它们都是“
学区房”。所谓学区房，是知名中小学学区范围内的房产。由于义务教育阶段“就近入学”原则的不断强化，越来越多的家长通过购买学区房来让孩子读名校。
正是如此，在青岛，一些名校周边的二手房单价也是连年上涨。
观察 学区房热度不减 房屋成交没有淡旺季 其实，在记者出发看房之前，就已经对青岛的知名小学早有耳闻。青岛的“名小”大多集中在市南区西部，像江苏路小学、大学路小学、太平路小学、文登路小学，这周边也形成了学区房交易的火热区域。在江苏路一处房产中介门口，记者遇到了准备接儿子放学的辛女士。“我们是看中了这所小学的教学质量好。”辛女士提起孩子能进 “名小”也是一脸自豪，“并且孩子上初中，还可以到育才中学和二十六中等名校。”而辛女士能够让儿子进入江苏路小学的敲门砖就是她在附近购买的一处价值不菲的“学区房”。
据了解，许多家长买学区房的目的就是购买 “名小”的入学权。他们买进一套学区房后就开始上户口，待孩子一上学就卖出，下家也这般操作，如同击鼓传花，数年里一套学区房可以送多个孩子上重点小学。
“在青岛，基本上每个区都有自己的学区房集中点，围绕着知名学校。”黄县路一家中介的乔先生告诉记者，但是市南区名校尤其是 “名小”特别多，因此形成了学区房的一个集中区域。“大学路、江苏路、太平路三所小学是青岛市比较不错的小学，所以这周边的学区房也是青岛最贵的。”乔先生告诉记者。“学区房交易有其特殊性，那个区域也是小中介易于生存的区域。”岛城一家大型房产中介的负责人告诉记者。而记者走访了大学路、齐东路等几处中介，发现即使二手房自去年以来比较平淡，但是学区房却是保持了相当的热度。
据中介反映，即便学区房客户的带看量并不多，但普遍诚意较高，一般带看成功率要比周边其他房源高出一倍左右。“毕竟，小孩上学是刚需。”有中介人员告诉记者。
感叹 成交价蹭蹭上涨 单价动辄每平两三万元 一栋老房子，年久失修，厨卫共用，缺乏配套，但是仍能卖到动辄每平方米两三万元的单价，这就是“学区房”。不过在购买学区房前，一些人也往往会为价格打怵。“当时买学区房还真是犹豫了好一阵。”为了达到提前一年落户才能入学的要求，2010年4月份，市民王先生在江苏路附近购买了一处学区房。当时，这间只有20多平方米的小房子办完过户一共需要45万元。“这价格真觉得不值。”不过王先生为了孩子上学最终还是买了下来。去年七月份，孩子入学已经满一年，王先生觉得是时候出手这套不适宜居住的房子了。没想到不到半个月，房子便有了下家。“买房子的人同样是为了将来孩子入学使用。”王先生以53万元的价格转手，赚了8万元。但是王先生认为这套学区房还让他省去了如户口不在学区，入学需要缴纳的一些费用。他认为，“总的感觉，买这套房子还是很划算的。”
据了解，这种短买短卖的情况在学区房交易中并不少见。其实，很多人买二手学区房纯粹是为了让孩子获得进入知名学校的资格。“我在这个区域干中介已经七八年了，见证了周边学区房从单价一万元左右向三万元左右的跃进。”安徽路一家房产中介的纪女士告诉记者，在学区房交易中，正因为大家关注的是入学权，因此面积小的最吃香。“因为面积小的总价相对较低。”纪女士说，不过近几年面积小的学区房单价却是蹭蹭上涨，像十几平方米和二十多平方米可以卖到50万元，甚至60万元。
记者查看了中介提供的几套学区房房源，发现这里的单价已经非常高，大多数是在单价每平方米2万元以上，有的甚至达到3.6万元。
调查 能否安居不关心 选房时朝向配套无所谓 在记者的要求下，大学路一家二手房中介的业务人员带记者看了一套学区房。记者跟随这名中介人员，辗转来到一个大院，大院的过道较狭窄，虽然各种杂物摆放有序，但还是让人感到拥挤。“就是这套半地下室，总价40万元左右。”记者顺着中介所指，看到这处半地下室，透过玻璃看到屋子里较暗。“你买房子是为了入学，有没有阳光无所谓。”中介告诉记者，“什么朝向，什么配套，什么新旧，都无所谓。”
记者了解到，对于学区房，大多数购买者图的就是让孩子进入名校，有的甚至根本不住，因此房屋状况并不是决定价格的主要因素。“有的房东比较勤快，能把房子打理的像样，有的则是什么都没有，但是即便如此，合适的房源仍是有限。”中介表示，“为了孩子上学，尤其是现在就这么一个孩子，很多家长有时候并不考虑太多。”在周边中介看来，学区房什么时候都有找的，有的中介表示过完年刚开学就有家长来找。
“大房子还行，可以居住，但是小房子就没法住，有的只是买房落个户，入学后转手卖掉。有的则是等到孩子上初中以后再卖掉。”纪女士告诉记者，这也导致学区房价格越低越好，因此小户型特别吃香。“现在一方面是小户型越来越难找，另一方面是小户型单价不断上涨。”同时“买了再租”在这片区域也非常流行。“有些人买房是为了入学，但是为了就近住的比较好，一般会选择较好的房子租着住。”据了解，目前学区房租房也很火热，像有的房子套二的年租金就在3万元左右。
“你看这套使用权的学区房只有30万元，价格绝对便宜。”记者注意到，由于学区房资源的稀缺，具有使用权的房屋也被不少人青睐。“使用权的房屋就是没有房产证，但是可以落户，因此价格比较便宜。”中介向记者表示，使用权房不限购，并且交易费用便宜。特别是小面积的使用权房，虽不能贷款，因其总价不高，特别抢手，只要价格适中，一般挂出来后很快就会成交。业内人士提醒说，就是因为没有房产证，所以使用权房暂时不受限购令和房产税影响的，使用权房可以挂户口。不过，使用权房交易毕竟存在更多的不确定性，法律依据不够严谨、不规范，容易留下一些隐患。
提醒 纯投资还需谨慎 学区房价已超自身价值 近来，有中介人士告诉记者，有市民曾咨询学区房是否有投资价值，尤其是《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》出台后。不过链家青岛公司市场研究部分析师殷天逸认为，在短期内对学区房影响不大，因为在青岛划片入学已经实行了很多年，虽然学区房不会大涨，但是价格攀升也是一种趋势。“不过，不建议纯投资学区房，这个要看眼光，因为学区房有政策风险。”链家青岛公司市场研究部分析师殷天逸告诉记者，如果是为了孩子上学，还是有一定价值的。不过即使如此也是有风险。因为从孩子出生到上学，学区房的变数较大，一般在孩子4到5岁时考虑比较合适。
另外，有业内人士表示，岛城一些学区房的价格已经严重超过房产自身价值。很多房子，给人的第一感觉就是小、破、无配套、无法居住。“投资这样的房产是具有风险的，其出手难也表现得越来越明显。”中介人士乔先生表示，“这附近99%的房子都不能贷款，这样无疑加大了出手的难度。”
另外，虽然很多中介对 “学区房”这一概念进行力推，强调学区房的保值性、抢手性。不过殷天逸提醒说市民还需注意辨别 “伪学区房”。像有些小区虽与名校仅一墙之隔，却并不意味着就能进入该学校就读。楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚，到这些重点小学和初中一一去问个明白，以免上了“伪学区房”的当。此外，市南区几乎每隔两三年都会对热门学校的划片范围进行微调，本来属于某个名校学区的房子，很可能没过几年就被划到了另一个学区，市民也需注意。
二手房买卖中，产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。
[编辑: 王好]
