用"乱花渐欲迷人眼"来形容眼下的房地产市场一点也不为过。特别是新春伊始,经济下行压力带来的房地产市场的不明朗及日渐浓厚的土地市场的观望情绪,与国家调控政策的调整传言与消费者被限购政策压抑的购房欲望等交织在一起,使"看不清""摸不准"成为当前楼市使用频率最高的词语。记者新春探楼市,试图透过数据和乱象来给读者呈现房地产市场的另一面。
□ 本报记者 晁明春莫为"过万"遮望眼
新春伊始,省城
二手房市场就吸引了不少人的眼球。
3月12日,济南市住房保障和房产管理局发布了2013年省城房屋交易登记情况。其中市辖六区及高新区二手房住宅网签3.69万套,网签面积278.37万平方米,同比增长79.4%、86.3%。
接着,继某商业网站高调发布2013年10月省城二手房住宅挂牌价格首次突破万元大关、创造二手房月挂牌价格新纪录之后,2014年统计数字继续在万元以上"游走":3月第1周(3月3日至9日),二手住宅挂牌均价为10341元/平方米,环比上周的10310元/平方米,上涨31元/平方米,涨幅为0.30%；3月第2周(3月10日至16日),济南二手房住宅挂牌均价为10436元/平方米,环比上周的10341元/平方米,每平方米上涨了95元。
量价齐涨。济南的二手房房价真的有那么高吗?这些统计数字是怎么来的?对二手房买卖有没有指标性意义?
"目前,关于二手房的价格发布最权威的数字是国家统计局每月发布的70个大中城市上月房价涨跌情况,我们发布的只有每个月二手房网签数量、户型情况和区域网签情况,并没有房价数字。"济南市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者,一般来说,每套二手房的成交价格相对低于挂牌价,最终价格由交易双方协商达成,很难掌握真实数字,更不好判断价格走势情况。
"从我们公司二手房的成交情况来看,均价过万的水分还是蛮大的。"济南百居安房地产咨询有限公司总经理熊良顶告诉记者,他旗下的17家门店遍布济南市区的东南西北,相对比较均衡,"我们根据自己掌握的成交量测算了一下,大致均价在8900元左右。"
之所以在数字上有一定的出入,与数字的统计有关。据熊良顶介绍,商业网站的统计数字主要是根据网站上的挂牌房源来计算的,即用挂牌房子的总价格除以房子的总套数,既不是真实成交价格的反映,也反映不出房源的区域性。
"特别是在网站上挂牌的房源,既有个人挂的,也有中介机构挂的,而中介机构挂的要占到九成以上,因此房源存在着大量的重复发布的情况,甚至同一套房源有十几个经济人在发布信息。"熊良顶介绍说,一般来说,房主的报价和真实成交价差异不大,打个九七折左右；而经济人相对发布的价格要高一些。同一处房源,网站在选取价格时往往倾向于选择报价较高的那个数字。因此可以说,是高价房源的重复挂牌拉高了二手房的均价。
谁在购买二手房
家住省城北郊小清河沿岸的曹女士近日有些闹心:3岁的孩子去年刚上幼儿园小班,就在小区与她的孩子大小差不多的周围邻居的影响下开始了对周边小学的考察。考察的最直观的结果就是所在学区的小学相对较弱,必须对孩子的未来做出新的选择:要么择校,要么换房。
由于今后择校生升学不享受指标生的待遇,还要到处找熟人托关系,换房成为最佳选择。摆在曹女士面前的又有两条路:或者选择配建有小学的新建小区,或者选择优质学校所在学区范围内的二手房。
与曹女士不同,去年刚从北京高校毕业在济南某省级媒体谋得工作的刘先生两口子,则正在为将来的"小窝"而四处考察。小夫妇老家都在农村,双方父母给不了多少赞助,而自己刚工作又没有积蓄。由于单位都在历下区,选个价格相对较低的远郊新建小区,上班和以后生活都不方便；选择附近的二手房,合适的房源又不好找,着实让人纠结。
"曹女士和刘先生就是我们最大的潜在客户。"熊良顶拿出了他们公司的统计数据。"一般来说,婚房占到了二手房交易的四分之一左右,是标准的‘刚需’；其次就是学区房,占到了二手房交易的20%,但这部分具有明显的区域性特征,就是集中在为数不多的优质学校所在的学区范围；第三类是改善性住房,也约占20%左右,主要特征就是对房源的户型和周围环境有较高要求；第四类是首次置业型,倒不是结婚用房,包括自住、经营的等等,占到二手房交易量的30%左右。最后剩下的就是投资型的、为落户用的及没有明确购买目的的,约占5%。"
"因此,从目前的购买群体分析,济南的二手房市场不具备明显的炒作和投机空间,一直呈平稳和良性发展态势。"熊良顶分析说,这从济南市公布的2013年二手住宅网签数字也可以看出,按月份看,除2月份网签量减至1322套,3月份网签量因即将出台新政策而剧增至9067套外,其余各月多平均在2000至3000套之间。在市辖六区和高新区中,市中区的8639套、历下区的7559套和天桥区的7730套,稳稳占据前三位。
"均价"有无指标性意义
"其实就我个人观点,就像人均收入经常引来的‘被拉高’‘被代表’等争议一样,不管是新房还是二手房,均价不具有任何指标性意义,因为它既不能反映房子的区域性特征,也不能反映某个小区或某个房源的个性特征。"熊良顶告诉记者。
每个购房者个人的收入情况不一样,对未来生活的品质要求不一样,个人发展预期不一样,因此,靠均价作为指针去买房没有多少实际意义。"如果可能的话,可以分区域公布一定时期的价格指数,就像现在按行业公布各个行业的收入情况一样,也许更靠谱一些。"熊良顶建议说。
比如,学区房价格为什么高?因为它除了居住功能外,还有阶段性和双重投资属性,一方面是为孩子的未来投资,另一方面,经过一定阶段上学稳定后即可自住也可转手,而且有较稳定的涨价预期。这其实是教育资源不均衡等社会问题在房价上的折射,不是靠单纯的投资或投机所能解释,也不是房价调控政策所能调控的。
再比如。按照2013年3.69万套二手住宅网签数字,60平方米以下的最多,达13186套,占比为35.7%；60—90平方米的为11744套,占比31.8%；90—120平方米的为7371套,占比20%。但同样是小户型,60平方米以下的学区房最为抢手,而在学区范围之外的小户型,就不怎么受购房者的青睐——在现在的限购政策下,为何不筹筹钱一步到位呢?
"从2003年公司成立到现在10年的数据看,济南的二手房价格平均增幅在15%左右,这与政府公布的城市居民人均可支配收入增幅基本上吻合。"熊良顶告诉记者,如果说未来济南楼市是不是有大的波动和起伏,按目前的分析有三个可能会产生影响的因素:一是限购政策的取消与坚持；二是城市落户政策的放宽与否；三是"单独二孩"政策的实施。"起码从现在情况看,济南的房地产市场仍然会保持一个平稳和良性的发展预期。"
