□ 孟 佳
上周,大量关于房地产的消息充斥舆论。
5月12日,央行主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作,要求银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求。消息一度被解读为央行出手"救市"。
然而,与央行同期,银监会高层通过内部讲话,强调了房地产贷款相关的四类风险苗头,房地产开发投资同比增速持续下降,已对上下游的钢铁、装修装饰等行业产生影响,或波及银行贷款质量。据此,银监会提出加强精细化管理、严防房地产领域信贷风险的对策。
15日,市场传出融创中国拟收购绿城中国股权的消息,震动中国地产界。之后消息被佐证,在年后杭州等地楼市屡现价格跳水的大背景下,这家立足浙江、辐射全国的房地产企业,在其成立后的第20个年头遭遇重挫。
18日,国家统计局发布70个大中城市4月房价数据,数据显示,70个大中城市房价涨幅进一步趋缓,新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落,价格环比上涨的城市数创去年以来的新低,26个城市房价环比止涨。
虽然看起来央行和银监会的态度相左,从媒体和相关部门的调查看,近期银行房贷紧张状况并无改善。"融360"发布的4月份房贷分析报告称,民生银行和平安银行去年起已撤离房贷市场,花旗银行最近也停了房贷,中信银行、广发银行等则将首套房贷利率上浮20%。
结合当前消息面的利空因素,房地产确已让市场信心受挫。每一轮房地产市场的波动,都会引起中国银行业的"压力测试"大讨论,本轮波动也不例外。不少银行业人士重申"房价下跌50%,银行仍抗得住"的观点。
交通银行金融研究中心近期就发布一份报告称,小于30%的房价下跌对银行体系的不良贷款率将少有、甚至不会有影响。不过,针对商品房价格下跌对银行不良贷款率的变化,做简单的线性推移显然是不准确的。
众所周知,房价下行会带来房地产商和个人住房贷款抵押物价值缩水,银行承担了较高的信贷风险。但即便房价下跌银行真"接得住",银行业风控手段单一、集中的缺陷,或将随着本轮房地产市场波动渐次暴露,这是隐藏在房地产贷款抵押物价值缩水背后的危险。
房地产企业贷款、个人按揭贷款与房屋、土地价值息息相关。但也应该看到,一般类企业向银行贷款,使用最多并最受银行认可仍是土地、厂房抵押。据统计,房屋抵押贷款占中国银行业总信贷的比重超过40%。
按照行业惯例,产权完整的土地、厂房抵押率通常在50%以上,高的能达70%以上。虽然房地产贷款仅占银行总贷款规模约20%,但显然,相比房地产行业对不良贷款率的直接冲击,商品房价格波动带来的一般企业类土地、房屋抵押贷款风险,是银行不能承受的。
如此,则动摇了银行的风险评价根基。在银行的风险定价模式中,以土地、房屋抵押的贷款是风险最低的方式,这导致土地质押融资贷款激增。国土资源部法律中心的数据显示,2012年84个重点城市土地质押融资总金额达5.95万亿元,其中,五大国有银行占比45%。
而在欧美,土地抵押融资更多应用于农村金融中,这与中国农村常因土地、房屋权属不完整,无法具备财产权的现状截然相反。国际金融活动中,国外银行抵押权属丰富。受此影响,国内银行到了国际业务中,才会灵活使用各类权证抵押手段。
在土地溢价空间不减的情况下,银行不仅没有动力探索土地、房屋之外的抵押物品种,而且更愿意将增量指标用于土地、房屋抵押贷款。这不仅让没有足值抵押物的中小企业融资更难,也加剧了贷款抵押结构中土地、房屋抵押物的集中度,埋下巨大风险。
在银行业主导、土地是最重要抵押物的金融体系中,任何能影响土地溢价空间的因素,都是对整个金融体系既有生存模式的一种挑战,这多少让人感受到些许脆弱和遗憾。
