老板买房，员工投票？这不是天方夜谭，今年年中，青岛某广告公司的负责人杨总就这么做了。
在投票中，杨总给了员工们三栋写字楼供选择，得票最高者，杨总便会将其买下并作为公司新址。三栋写字楼分别位于市南、崂山和市北。最后，员工们选出了位于新都心的
福州路万科中心，事实上，这个结果也在杨总意料之中，因为福州路万科中心也是他的首选。
这是个真实的购房故事，也意味着，在本次万科比房活动之前，杨总和他的团队在比较中选出了福州路万科中心。事实上，对于现在的写字楼市场而言，杨总的选择过程乃是购房者的一个缩影。商业地产存量惊人，唯有综合能力最为突出的产品方可赢得消费者的青睐。
然而回头审视这个故事，笔者认为，有两个问题仍值得深思：一是为什么需要员工投票比房，二是为什么最终的选择是福州路万科中心？
对于第一个问题，杨总这样解释道：“员工才是企业的主人，如果我们换了地址，员工们上下班、工作都不方便，对于企业的成长是非常不利的。”所以，员工的意见成为影响老板置业至关重要的因素。
所以，在笔者看来，商业地产置业与普通住宅置业的最大不同即在于，住宅购买者只需要考虑户型、面积、配套等有关居住体验的因素，而商业地产的置业者则要从员工、从老板、从企业的角度去综合考量和比较。
简而言之，一栋优秀的写字楼必须是员工生活圈、老板管理圈、企业客户圈的集合体，只有这样才能满足员工、老板、企业这三个不同维度的要求。那么回到第二个问题中，为什么是福州路万科中心？当我们详细解剖这三个“圈子”之后，我想，我们会在福州路万科中心找到答案。
■员工生活圈：地段、交通、配套
在采访中，杨总告诉笔者，投票结束之后，他也和多位员工沟通过。“市北和崂山都有备选写字楼，为什么他们选了福州路万科中心？很多人告诉我，主要还是地段原因。”杨总说，对于一个上百人的企业而言，员工的居住地分布在全城各地，“新公司倘若放在崂山，住在青岛团岛、
台东等西部片区的人上下班太不方便，但如果选在市南，不少家住城阳、李沧的员工也不大乐意。”
所以，仅从地段角度考虑，位于新都心的福州路万科中心便是最为合适的选择，因为这里几乎就是青岛的几何中心位置，无论是从哪个方向过来，福州路万科中心都在最恰当的距离之内。
除了地段，交通的便利性对于写字楼的重要性不言而喻，而这也恰恰是福州路万科中心的优势所在。地处
哈尔滨路、福州路、黑龙江路三大主干道交汇处，扼守青岛东西向、南北向两大动脉，福州路万科中心在交通方面不逊于任何商业项目。如果从员工角度考虑，这里即将开通的的
地铁M3号线以及福州路、重庆路的打通都将使福州路万科中心的交通畅达性迈入新台阶。
“地段和交通是员工最看重的，如果从员工生活圈的角度谈起，可能还会有一些顾虑，比如附近是否有餐馆、便利店等等。”杨总说，“不过福州路万科中心背靠着万科城，这么大体量的住宅社区近在咫尺，周边还有麦凯乐、佳世客等成熟商业体，项目自身也配有商场，生活方面的配套是不用我们来操心的。”
■老板管理圈：产品、服务
作为企业的老板和置业的直接决定者，杨总所关注的维度和员工显然是不同的。“交通、地段这些我肯定都会考虑到，但是如果仅仅是交通便利，地段好不足以说服我去购买这个写字楼，项目一定要拿出更好的东西来打动我。”对于杨总而言，被福州路万科中心所打动，主要是因为产品和服务。
“上班时停车好不好停？电梯好不好坐？这些员工自己不会去想，但作为企业的管理者，我就一定要为他们考虑到。”杨总告诉笔者。事实上，对于市场中大多数写字楼产品而言，停车和电梯问题已经成为了两大“顽症”。以市南区为例，几乎任何一栋高档写字楼均存在停车难的问题，坐电梯等上三五分钟更是家常便饭，究其原因，写字楼的设计理念陈旧，没有对车位配比和侯梯时间做合理的预估是主要因素。
所以，在如今的写字楼市场中，产品好才是过硬的道理。所谓的产品好不止是质量上的，更重要是设计理念上的。写字楼的使用期往往在20年以上，这更需要前瞻性的产品设计。因此，在比房的擂台上，无论是100:1的车位配比、仅仅两层的单部电梯服务率，还是24%-27%的写字楼超低公摊、全青岛唯一的低密度办公集群，福州路万科中心都有着产品上的傲人资本，也给了杨总做出决定的理由，因为这是一个远见未来办公需求的产品，或者说，这是一个不会过时的写字楼。
产品因素固然重要，但是更打动杨总的，则是福州路万科中心的服务。“坦白来说，就买写字楼而言，买的不仅是产品，更是服务。一个好的写字楼是可以为企业、为老板省很多事情、省很多时间的。”所以，福州路万科中心面向企业主们做出了许多承诺，而它也是定位于岛城首座“服务式写字楼”。这一服务不仅局限于工商税务手续待办、法务咨询、保险办理、企业注册代理等公共服务，更有人才支持、专家讲堂、会所服务等专业化服务于一体，福州路万科中心带给老板们的不仅是一个写字楼集群，更是有关企业经营的一站式解决方案。
■企业客户圈：空间、物业、邻居
据笔者了解，在广告行业中，租房经营者不在少数，为何杨总要花大笔资金来购买写字楼？“其实这也是企业经营角度的考虑，一方面，租房办公有其不稳定性，很有可能出现办公地点经常变动的情况，这对于客户和员工的信心都是一种打击；另一方面，写字楼的增值保值作用以及所带来的圈层空间对于企业都很重要。”
事实上，写字楼产品的总价要远比普通住宅高昂，所以，选择写字楼的客户也一定是对其未来的保值升值空间进行过反复的考量。除了地段、配套、产品等常规因素，写字楼的物业和运营对于未来升值的作用显得更为重要。福州路万科中心的优势在于不仅有万科物业的金字招牌作为支撑，更是有
万科商管公司的运营作为强大后盾，这是于其他写字楼产品的最大不同之处。所以不难预见，当福州路万科中心交付之后，随着地铁通车、双山隧道打通、各大企业入驻、运转进入正轨，万科中心的升值空间不可限量。
对于入驻写字楼的企业而言，良好的商务办公氛围固然重要，但优质的企业邻居却往往是企业家着重考虑和斟酌的因素。福州路万科中心正是这样一个拥有“好邻居”的办公集群。现在已经有建筑业、外贸业、广告业、设计业等行业的百余家优秀企业进驻福州路万科中心，万科商管公司也会长期组织企业业务合作、业务互助拓展、企业资源库共享等企业交流业务，对于企业而言，这才是一笔无法衡量的财富。
■手记：一个超越万科、献礼城市的产品
当有关员工、老板和企业的三个圈子解读完毕，开篇的第二个问题——为什么选择福州路万科中心？其答案已经跃然纸上。
但在笔者看来，在这次的比房活动中，福州路万科中心的对手从来便不是其他写字楼或商业地产产品，其体量和规模，其产品理念的前瞻性，其独特的商管公司运营模式，这些都决定了福州路万科中心从设计之初便是一个石破天惊的产品，理念和档次超出其他竞品太多，所以，福州路万科中心的对手，从来只有自己；福州路万科中心的目标，乃是这座城市。
以自己为对手，意味着福州路万科中心要超越万科。尽管已经是全球最大的住宅开发企业，但而立之年的万科却在谋求转型，往城市配套服务商的方向前进，这也是顺应城市发展的大势所趋。进入青岛八年来，万科自去年起开始涉足商业地产项目，福州路万科中心不仅是其商业项目扛鼎之作，更代表着青岛万科藉此完成对自己的超越。
以城市为目标，意味着福州路万科中心要献礼城市。我们每个人都是写字楼的使用者，甚至在写字楼里所呆的时间比在家还要长，但是却深受低端写字楼服务的“荼毒”。停车难，侯梯时间长、物业服务低下……青岛需要一个划时代的写字楼产品来给全城树立一个标杆，并以此为范本提升我们对写字楼的标准和要求。福州路万科中心便是可以燎原的星星之火。
所以，万科需要一座万科中心，青岛更需要一座万科中心。“青岛商业，进入万科时间”，这不仅仅是万科的信心和宣言，更是所有城市工作者的期待。
