CFP供图
从8月1日局部放开限购算起，频频迎接利好的岛城
楼市却依旧寒意阵阵。接二连三出台的
限购松绑、
限贷松绑、七折利率等刺激性政策，反而让市场陷入了新一轮的
观望。“政策越出越多，房子反而越来越难卖了。”对三四季度的楼市现状，多位业内人士发出这样的感慨。而由于新政细则语焉不详、执行起来力度也有差异，在购房者和开发商之间，围绕着价格这个核心因素，正陷入了新一轮的博弈当中。
■政策 刺激刚需，需求却消失 “按说从8月份开始限购退出市场后，对刚需置业和改善性置业客户都非常有利，但事实是，困在这两类需求身上的‘绳索’解开了，刚需置业者和改善性客户反而难找了。”19日上午，青岛方策地产顾问有限公司地产顾问孙浩说。
身为多家地产项目的销售代理，对8月份开始的这轮救市“组合拳”，孙浩有着自己独特的感受。公司代理的项目，分别在济南、青岛和潍坊等地，济南楼市在经历限购、限贷松绑之后，购房者反而陷入深深的观望；青岛限购全面退出市场后，多数刚需置业者开始等待信贷放开，但信贷自9月30日放开后，又开始等待
7折利率能落到自己的头上；与济、青两地一样 ，潍坊的市场也萧条依旧。
“观望气息非常浓厚，而我们曾就首次置业者贷款利率咨询过多家商业银行，各家银行说的不是特别明确，显然，模糊难以界定的细则，执行起来很难预测效果，但有一点，这个优惠政策很难惠及到多数的购房者。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，这是导致市场观望的主要因素。
■市场 客户争夺战，打到售楼处 购房者的观望，让开发商对市场购房需求的争夺，在10月份愈演愈烈。“这种争夺，不仅体现在路边随处可见开发商组织销售人员举着项目的牌子进行‘路演’，也体现在市民随时会响起的手机铃声，开发商雇用大量的‘CALL’客，用从灰色渠道拿到的市民的电话，‘地毯式’地搜罗购房需求。”青岛锐理数据总经理马光明说。
调查显示，市场需求的萎缩，让开发商对客户的争夺，陷入了“白热化”。“现在去一个售楼处，就像是参加一次房展，保证你会得到同一个区域多家楼盘的核心信息。”18日，刚走出李沧区保利茉莉公馆售楼处的丁俊说。记者注意到，尽管进的是保利茉莉公馆的售楼处，但丁俊手里却拿着中海国际社区、时代城东方龙域、绿城诚园、玫瑰庭院等七八个项目的楼盘资料。“售楼处里不少其他项目的销售人员，化装成看房者，向前来看房的人，推销自己的项目。”丁俊说。
■价格 都在拼价格，明降不可取 从今年的5月份开始，岛城新房价格已经经历了“五连降”。“尽管国家统计局公布的环比降幅，一直在1个百分点左右徘徊，但反映到具体的区域楼盘中，降价的空间却不是个小数目。”青岛锐理数据总经理马光明说。
“市南区西部和中部沿海一线的两个高端项目，降价空间在3000元到5000元/平方米；李沧区沧口区域的一家新盘，本来想卖9700元/平方米，但后来以7600元/平方米的均价快速出货；同样位于李沧区的一家新盘 ，干脆释放出 6.5折的房源，一天就认筹了300多套。”房价点评网首席分析师张斌说。
能大幅降价而不得罪前期业主，确实考验开发商的营销智慧。“为了防止前期业主的不满或者退房，高明开发商的降价，多是采取迂回隐蔽的方式来实现。”张斌说，比如城阳区一家别墅项目总价降幅高达80万元，采取的是“赠送50万元装修款”的方式，另30万元则用阳台和车库免费赠送来实现。
■利率 七折利率难见，“等贷族”纠结 早在9月30日，央行出台信贷新政，让岛城萎靡的房产市场为之一振。贷款购买首套普通自住房，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套房并已结清相应购房贷款的家庭，买二套房时，可按照首套房贷政策执行。
但距央行新政出台已有20天，来自市场及购房者的反馈却显示，对新政能否执行仍存质疑。“房贷利率七折的优惠，更像是空中楼阁、画饼充饥，还没有哪位购房者顺利地享受到7折利率。”楼市分析人士张百忍说，由于银行现在的资金成本偏高，显然，央行新政对银行是亏本买卖，必然难以执行。
据一位不愿意透露姓名的商业银行负责人介绍，利率市场化之后，银行有限的资金更愿意放给利率自由浮动的企业。“房贷是有上限的，年平均利率只有7%左右，对购房者来说可能还认为很高，但对于银行它已经很低了。”这位负责人说，央行新政要银行对首套房利率再下行，实际上很难做到。
■声音
后市如何破局价格是关键 董晓峰(惠百家不动产总经理)：接连出台的政策，给市场带来的是销售机会，但不能说市场就此反转；长期来看，楼市整体供大于求，房企去库存是首位，楼市正在进入存量房时代。但随着市场景气实际好转，四季度开发商推盘量会扩大，销售竞争还会加剧。
马光明(青岛锐理数据总经理)：目前房价下跌城市数量仍然是主流，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。根据中国指数研究院的一份数据统计，9月份全国100个城市(新建)住宅平均价格环比下跌0.92% ，连续5个月下跌，而且跌幅扩大了0.33个百分点。
张斌(房价点评网首席分析师)：无论是限购还是限贷的松绑，都不能扭转房价下降的预期。对购房者来说，目前银行的资金有限，年底银根预计将收紧，如果10月、11月份房贷额增加，年末银根仍将短缺，这是楼市最大的制约。
张百忍(楼市分析人士)：房地产供大于求成为市场发展的常态，房地产行业正在进入存量时代，过高的库存量，中心城市过高的地价，以及过高的房价和租售比失调的现实，将迫使楼市经历一个较长时期的调整期。或许需要两到三年的时间。记者 王爱科
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 李敏娜]
