文/韩金惠
5％的人的合法权利一样要被尊重，“不超过5%可以强征”并非简单的少数服从多数，而是在个人利益与公共利益之间寻求一个平衡点。因此，要有相应的权力约束与权利保障措施，防止某些人滥用权力造成强拆。 为了破解城市更新进程“拆不动、赔不起、玩不转”的困局，深圳《城市更新条例(草案稿150731)》首次提出：“产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例(即拆赔比)不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体”等突破性条款。（8月12日《南方都市报》）
“拆不动、赔不起、玩不转”，这样的困境恐怕不只在深圳，在全国的城市更新进程中都是个令人头疼的问题。这些年来，随着人们法制意识和维权意识的增强，这个问题似乎愈演愈烈，工程建设方急于施工，“钉子户”们迟迟不愿妥协，双方相持不下甚至发生冲突对抗。
世界上没有无缘无故的“钉子户”。的确，有一些民众是因为开发商的补偿标准确实过低，试图通过成为“钉子户”来维护自身合法权益；还有一些则是出于感情因素，不愿意搬迁。但不可否认，征地拆迁过程中还是存在一部分人漫天要价，恶意进行阻挠。因为他们，有的工程被延期，有的则形成断头路、断头桥等奇葩景观。
在征地拆迁问题重重的背景下，深圳《城市更新条例(草案稿150731)》提出“不超过5%可以强征”，为问题的解决提供了一个出口。其实，这样的做法不乏先例：在香港，城市更新进程中，如果不能取得100%的业权同意时，依据现有的“鼓励开发商重建”的法律，拥有90%业权时，市区重建局可以向法院申请强制拍卖，如果楼房超过50年的话，只需八成业权同意。但即便如此，强制售卖也有非常严格的条件。
当然，5％的人的合法权利一样要被尊重，“不超过5%可以强征”并非简单的少数服从多数，它不是为了牺牲少数人的权利，而是在个人利益与公共利益之间寻求一个平衡点。我们注意到，深圳市也同时规定：区政府在做出强制征收或强制售卖的决定前，应当交由专家委员会评议和进行风险评估；权利人对于项目所在地区政府做出强制征收或强制售卖的决定不服的，可以依法申请行政复议和提起行政诉讼。这么做，不仅是对5%的少数人权利的尊重，也是为了防止某些人打着合法化的旗号，滥用权力造成强拆，必须在执行过程中得到严格落实。
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