对岛城普通市民来说，地铁开通带来的不仅是出行的便利，更会改变城市格局以及楼市版图。而对购房者和开发商来说，从3号线试验段开挖到如今的试运行，已经是6年过去了。地铁早已并正在对购房者发生着强大的吸引力。得益于地铁3号线的开通，沿线的新都心、李沧商圈等地产板块开始首享利好，“南工北宿”难题将从根本上解决。
六年“傍地铁”一朝发力
对如今的普通购房者来说，“地铁房”已经不再是陌生的概念；早在2009年，在楼盘营销环节，嗅觉敏锐的开发商已经开始打出“地铁房”招牌。
“其实从去年开始，买房时就重点考虑地铁沿线的楼盘。”18日上午，在李村一家楼盘售楼处，正在看房的张鑫说，记者注意到，在楼盘沙盘南侧，明确标注着该项目紧邻3号线的万年泉路站。
“3号线试运行，将来交通出行就多了一个有利的选择，而且我们项目还临近地铁2号线，双地铁。”楼盘营销部的陈经理说， 除了上下班的便利，地铁为房子带来的升值潜力当然也不容低估。
“上班族过的都是‘朝九晚五’的生活，因为路上堵车导致迟到，每个月都会遇到几次，而且这些年市区的堵点越来越多，期待3号线的开通能解决这个难题。”住在新都心万科城的韩振亮说，2013年他在新都心买房时，地铁因素是促使他选房的主要因素，这些年没少盼着地铁尽快开通。
“从最近五六年来的置业风向来看，市南区、市北区高高在上的房价，确实让不少的购房者选择北上置业，而地铁沿线早已成为一道购房的风向标。”楼市分析人士张百忍说，而就在地铁从试验段开工到试运行的6年时间里，以每个楼盘的施工周期为两年来计算，至少已经先后出现过三拨楼盘的交付高峰。
“地铁种子”催生楼市巨变
时间退回到6年前。2009年，青岛楼市开始播下“地铁时代”的种子。6年之后，伴随着城市交通规划建设及旧城改造步伐的加快，青岛的楼市格局已经发生了极大的变化。
“以3号线的各个站点沿线为例，青岛站至五四广场、宁夏路沿线，自2009年以来少有普通新建商品住宅问世，所以地铁对住宅的影响并不明显，而敦化路至青岛北站沿线，6年来大量的新建住宅项目拔地而起。”青岛锐理数据总经理马光明说。
可查的资料显示，6年之间，地铁3号线沿线先后吸引万科、中海、越秀以及本土的伟东、海尔等地产商进驻，先后开发了万科城、清江华府、万科紫台、伟东幸福之城等住宅项目。
“提到地铁与楼市的关系，更多人首先关注的可能是地铁带来的房价的变化。”楼市分析人士张百忍说，但客观上说，地铁肯定会影响房价，但房价的变化又不尽受地铁因素的影响，开发商拿地的价格，6年之间城市大配套（包括商业配套、道路配套、教育配套、医疗配套）的日臻成熟，再加上这些年间，国家楼市调控政策的刺激，上述诸多因素形成的合力，共同影响了房地产价格的变化。
青岛锐理数据提供的一份资料显示，2009年前后，市南区的房价刚刚全面突破“万元线”，而市北区还仍有每平方米万元以下的楼盘；而到了2012年前后，市北区的房价全面突破每平方米万元，而到了2015年前后，李沧区每平方米万元以下的楼盘已经非常少见。
具体来看，2009年新都心概念刚刚提出、地铁线路规划刚出炉之时，均价七八千元的房子非常多见，目前新都心片区房价几近翻番，新建住宅项目均价在12500元/平方米至15000元/平方米左右。
“南北商圈”竞争又共赢
地铁3号线载客试运营,意味着岛城迎来地铁时代。一个涵盖主城区的“1小时生活圈”慢慢浮现。受此影响，地铁3号线北段线串起的新都心商圈、李村商圈正在谋划巨变。
“载客试运营的地铁3号线，从南向北，前两站分别是双山站、长沙路站,这两个站点无疑会成为‘南工北宿’群体的主要上下站点。”马光明分析说。
目前，在未来10万多规划人口的庞大市场需求下,商业、办公项目争相入驻,福州路万科中心、和达中心城、凯德广场三大项目最引人注目。和达中心城综合体内的麦凯乐年底前试运营；相邻的青建太阳岛配套商业佳世客也在火热建设中。
备受业内人士看好的，还有李村商圈。“按照设计,地铁单站运行时间平均为2分钟,地铁3号线开通后,市民从双山站乘地铁到李村,只需要10分钟。”马光明说，这意味着可以为李村输送源源不断的客流。
记者探访了解到，目前李村地铁站口周边的一条街道上,已聚集30多家经营服饰、餐饮的店面,且不乏新开店面忙于装修。
“搭乘地铁快线，李村商圈将由单一购物向复合型体验式购物转型。”楼市分析人士张百忍说，目前青岛银座、伟东·乐客城、李沧万达广场、北方国贸、崂山百货等大型综合体已经成熟运营,奥克斯商业综合体、青岛天都茶文化城等项目也将会借势登场。
“地铁缩短时空距离，新兴的新都心商圈、李村商圈、浮山后商圈将会与传统的中山路商圈、台东商圈、东部商圈共同构筑岛城新的商业格局,在多元化需求下,各大商圈保持竞争又共赢的发展局面。”地产经理人龙江说。
本报记者 王爱科
地铁刺激楼市
仍有“后劲儿”
从楼市营销的角度来看，在6年期间，争着“傍地铁”的开发商，似乎已经提前消化了地铁利好；3号线运行后，还会不会对楼市产生影响？
早在3号线试验段开挖时，楼市分析人士张继东就曾预测过地铁可能给楼市带来的变化。“地铁影响房地产的铁律是，地铁车站周边的房地产增值主要是因为可达性提高产生了区位价值，以及土地的集聚利用而产生的外溢价值。”张继东说。
张继东认为，就某一个站点来说，理想状况下离站点越近，房地产价格越高，且呈现出正态分布的特征；但不同区位的土地，其房地产价格是不同的。“因此即使是同一条线路，位于不同区位的车站，其周边房地产价格也不同。”张继东说，已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，所以房地产价值的增长受地铁的影响非常明显，越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。
根据对北京、上海成熟地铁线路对房地产影响的研究，一般规律为地铁开通后的一两年内可以完全实现预期增值。 本报记者 王爱科
（来源：半岛网-半岛都市报）
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