离2015年结束还有35天，往年这个时候，随着年底到来岛城楼市也会进入淡季，开发商开盘数量减少，购房者成交意愿降低。但今年年底有些不同，从成交量来看岛城楼市仍然延续着“金九银十”的火热态势。从岛城楼市各个板块来看，虽然冷热不均，但是东李板块的表现引人注目。即使到了年底，这一板块的竞争态势也没有丝毫减弱。随着越来越多项目的入市，楼市热度也是不断上升。
年末观察 之 东李板块现状 开盘成交东李很“忙”
“都年底了，楼市也到了淡季，还有开发商开盘。”重点关注东李板块的购房者陈先生发现，上周末，岛城仍有部分项目开盘，其中有两个项目就是在东李板块。“李沧东部区域新盘众多，一直就是我重点关注的区域。”陈先生说，“原本以为年底会消停了，没想到还有新盘推出。”上周五，也就是11月19日，绿城理想之城熙园发布新品。据悉熙园在上周日推出全部多层，共294套房源。陈先生在活动现场，他告诉记者，活动现场人气挺高，到场了大概五六百人。“有些到晚的购房者没有座位，也只能找个空地方站着了。”陈先生说。
上周日，同样地处东李板块的新城香溢紫郡洋房开盘推出168套房源，获得了购房者的追捧，据称开盘后客户认筹127套，去化率高达70%。记者注意到，在以刚需著称的李村，两个楼盘的单价都不低，像绿城理想之城售价在15000—20000元/平方米，而新城香溢紫郡洋房其标准层价格为10000—13000元/平方米。
不仅是淡季开盘，“金九银十”期间在成交量上表现一般的李沧区也是突然发力，其中东李板块贡献良多。11月第二周（11月8日—11月14日），青岛市新房成交3057套。其中李沧区以销售量497套的成绩成为亚军，在楼市淡季表现抢眼。据了解，李沧区之所以夺得好成绩，是因其区域内多个项目销售量看涨，像保利中央公园、绿城理想之城、卓越皇后道及越秀星汇蓝湾都在上周迎来大卖，可以看出东李板块占据了重要位置。同样在上周（11月15日—11月21日），青岛市新房成交3900套，与前一周相比上涨约28%。在上周李沧区仍然是亚军，新房成交量高达606套，不过在成交量上和冠军相差无几。从楼盘销售情况来看，李沧区的保利中央公园、卓越皇后道、伟东幸福之城湖山美地及绿城理想之城都成了销售大户，东李板块更是功不可没。
态势 开发商扎堆“厮杀”
作为李沧区重要板块的东李，今年曾经沉寂过一段时间，尤其是“金三银四”、“金九银十”等重要节点，东李板块一再错过楼市头条。“世园会之后，感觉东李冷清了许多。”不少市民曾经有这样的感觉。的确，绿城进驻之后，伴随2014世园会在区域内“落地”，东李楼市迎来第一波爆发式增长，万科、和达等大批房企相继入驻，住宅大盘在东李金水路两侧“扎堆”布局。不过世园会之后东李瞬间陷入“消沉期”，“后世园时代”让很多购房者开始质疑东李的高房价及发展前景，成交量上就可见一斑。锐理数据显示，2014年，该板块有米罗湾、玫瑰庭院、适园雅居、万科红郡等8个项目在售，由于大都是老盘在售，全年仅成交524套。
不过，这种宁静并没有持续太长时间。“楼市要火，土地先行”，在东李也不例外。2014年年底，金水路旁上臧炉房两大旧村改造项目共计8幅地块一起拍卖，最终被和达及卓越以超过32亿元的价格购得，刷新了青岛单次土地成交额纪录。此后，海尔、万科、新城等多个新项目布局金水路沿线。
虽然入市时间有早晚，但是东李板块的市场热情是“一点就着”，因为扎堆的开发商使出了浑身解数进行竞争。记者发现，东李六大盘说是“扎堆”一点不为过，和达、海尔和卓越、新城等项目，基本分布在万科生态城一期的周边，只有北京城建的项目稍远，也不过1公里的距离。“感觉都在5分钟车程之内，在地图上看就是挤在一起。”打算在东李购房的卢先生告诉记者。
更耐人寻味的是，海尔博悦兰庭、新城香溢紫都、卓越皇后道、万科生态城二期以及老盘中海玫瑰庭院的售楼处（临时售楼处）均设在了万科生态城一期的底商。在业内人士看来，“售楼一条街”在岛城并不多见，这也从一方面说明了东李板块竞争的白热化，一场“短兵相接”的厮杀已经上演。“在东李买房子感觉是买方市场，因为卖方多，选择余地越大，机会也就越多。”上周末，在东李“售楼一条街”一气看完多个楼盘后卢先生表示。
价格 高开低走单价不过万
“现在东李板块的新房单价不过万元，十分合适。”市民陈先生的朋友曾经买过东李板块的“老盘”，单价超过万元。的确，东李板块在世园会筹备期及举办期，住宅均价保持在万元线以上，部分高档小区价格达到了15000元/平方米左右，堪比市南西部和市北新都心，动辄上千万的别墅产品更是比肩崂山。对此，一些业内人士甚至对东李板块进行了 “改善需求”的定位。
在今年，东李板块的定位更加明晰，因为众多新盘并没有延续高房价走势。从今年以来的开盘情况来看，6月份开盘的海尔博悦兰庭成交均价为9396元/平方米，10月份开盘的新城香溢紫郡成交均价仅为8115元/平方米，11月份刚刚开盘的卓越皇后道成交均价为9210元/平方米，新盘开盘成交均价呈现下降趋势。从总体市场价格来看，根据锐理提供的数据，2014年这一区域成交均价为12661元/平方米，而2015年，这一板块的成交均价已经下降至9966元/平方米。
“区域市场竞争太激烈了，很多新盘只能通过低开，利用较低的开盘价格来吸引购房者的目光，从而达到热销的结果。”对此，业内人士告诉记者，今年初这一区域有的楼盘新开，因为价格有点高，销售一直不太好，但也不好降价，而从万科、新城以及卓越等这些低开的项目来看，销售效果还不错。区域竞争激烈从供应量来看更是清晰，从数据来看，6月份，海尔博悦兰庭新增324套，9月份新增188套；6月份，和达璟城新增296套房源，之后七、八月两个月，每个月新增近三百套，到了9月份，新增量更是大涨，一个月新增供应558套。到了十月份，市场供应量更是大增，除新城香溢紫郡新增213套房源外，万科生态城二期一下子推出964套房源；紧接着，11月份，卓越皇后道又新开推出452套房源。“在市场竞争激烈的情况下，性价比高的产品自然会受欢迎。这也是低开项目热销的原因。”业内人士认为。正是如此，海尔博悦兰庭、和达璟城、卓越皇后道、新城香溢紫郡及万科生态城二期均采用“低价入市”策略，它们中大多数以均价“不过万”的价格开始重新“瓜分”东李住宅市场。
前景 交通便利带来新动力
“想在东李买房子，但是交通是最头疼的问题。”卢先生的想法代表了很大一部分对东李板块感兴趣的购房者，他们担心受制于交通与主城区的割裂，在东李买房只是看上去很美。
实际上，其实作为新兴居住板块，东李的规划发展是紧锣密鼓的。如今，东李的交通面貌已经日新月异。“2008年在东李买房的时候，被周围人当成傻子，因为周围都是菜地，道路还是小土路，下雨天没法走，朋友都劝我不要在这买房，买了没法住。”绿城理想之城业主高先生说，结果谁也没想到，几年的功夫，周边的道路、环境就能有翻天覆地的变化，房价更是蹭蹭地往上涨。目前东李板块的交通改善更是大改变，有便捷通达的世园大道、金水路、九水东路等，尤其是金水路，作为青岛市区继香港路之后的第二条东西交通大动脉，除个别匝道未开通外，实现了主线贯通。
同时，青岛地铁M3号线的试运营更是给东李板块带来了想象空间。有业内人士表示，地铁对于楼市版图的改变影响巨大，尤其是对于城市远端的项目，其上升空间更大。“现在东李是岛城市区内供应最大最充足的刚需板块，楼盘众多价格给力，均价不到1万元/平方米。”有业内人士表示，这无疑是地铁前景的最佳 “标的”，不过值得提醒的是由于东李范围很广，是不是真正的地铁盘，购房者一定要考察清楚，千万不能听取开发商的一面之词。（记者 王晓磊）
[编辑: 谷莉敏]
