板块探营 老四方
环境指数：★★★☆☆
价格指数：★★★★★
置业指数：★★★★★
住房老旧、工厂众多，这是许多人对“四方”曾经的印象。如今“四方”作为一个行政名词正在慢慢淡出人们的视野，不过作为一个楼市板块，聚集的关注度反而越来越高。对于购房者来说，如今的“老四方”区位适中，居住环境不断改善，既有老城区的成熟生活配套，又有新楼盘带来的新鲜居住体验……正因如此，“老四方”板块已经摆脱昔日的尴尬地位，成为岛城楼市的一片新热土。
有活力 新盘扎堆 购房者纷纷酝酿入市 “以前有同事在‘老四方’买房，都不好意思说，现在我说在这买房，很多同事都点头认可。”最近，市民赵先生打算买房，虽然他原先关注李沧，不过他还是被“老四方”吸引住了。赵先生看中了金华路附近的两个盘——金域府邸和秀兰禧悦都，“没想到不少人看好了这地方。”赵先生说，“置业顾问还跟我说要涨价。”楼市“金三”的火热还未消散，不少购房者已经蠢蠢欲动，酝酿着“入市”，而他们中不少人的目光都是聚集在“老四方”板块。
“前几年，老青岛人对‘四方’区域的新房并不买账，觉得连地理位置更往北的李沧都赶不上。”市民卢先生在海信·湖岛世家置业，“当时我也是在李沧和 ‘老四方’之间犹豫了很久。当时感觉性价比不错才出手，现在来看当时的选择是正确的。”最近，卢先生发现不少朋友会前来找他一起看附近的“新盘”。
“我们项目中海蓝庭城里紧邻规划建设中的邮轮母港城、欢乐滨海城两大未来旅游新城，使得业主在坐拥现有繁华商业配套的同时，享受未来无限发展空间。”中海蓝庭位于“老四方”，该项目工作人员介绍：“在2015年12月首开之后，短短4个月时间，一期600余套房源就销售一空，足见广大置业者对蓝庭项目和中海品牌的认可，可见‘老四方’今非昔比。”如今，该项目二期城里已于3月31日盛大开盘，也是处于热销状态。
“老四方”一度是岛城楼市中“被遗忘的区域”，而如今 “老四方”相对合理的价格非常有吸引力，正在把刚需购房者从李沧甚至更远的城阳吸引回来，这里已经成为“刚需”和“首改”群体最为青睐的楼市片区。“金三”岛城楼市成交火热，新市北也是成绩斐然，据锐理新媒体统计，3月份新市北新建商品房成交1623套。不过，新市北的成交量却是老四方区域挑起了大梁，据统计上月老四方成交1295套，占新市北成交量近八成。
有动力 土地活跃 诞生多处“黄金地块” 俗话说，兵马未动粮草先行，在楼市也是如此，土地市场的冷热往往预示着楼市未来的走向。曾经，“老四方”土地成交低迷，新房成交也是冷清。不过在青岛市原市北区与老四方区合并后，“老四方”迎来了新局面。尤其是危旧房的改造、老企业的搬迁，土地的腾挪与出让令“老四方”许多地块开始活跃在土地市场上。记者注意到，在区划调整后，老四方区上市地块可谓是数不胜数，先后包括瑞海北路、重庆南路、瑞安路、海岸路及长沙路等不同片区地块都相继问世，老四方土地市场的热度也一直有增无减。其中不乏受追捧的“黄金地块”，比如瑞昌路141号专汽地块就曾竞争火热，金科地产在经过42轮叫价后，以9.6亿的价格摘得，这样的地价曾让不少人感到震惊。
去年，曾经以“刚需集中营”著称的李沧区，在整整一年中仅有两宗地块上市找到新东家，而新市北区则成交了13宗商住地块，其中很大一部分都位于老四方片区。在业内人士看来，这意味着在今年的青岛楼市中，老四方的新盘上市数量将远超李沧区域。尤其是年底一宗成交，去年12月7日，万科以41.11亿元拿下海晶化工厂四宗巨幅地块，四幅地块总规划建筑面积共计73.88万平方米，这也是2011年以来，青岛主城区出让的、总面积最大的商住用地。据了解，该地块是2015年青岛土地拍卖“总价之王”。“在市南和市北的高度开发之后，老四方开始受关注。”有业内人士表示，“目前老四方西部的所有老企业都已实现搬迁，腾空上千亩土地，将规划成为青岛的下一个居住中心。”
有潜力 大鳄布阵 整体提升区域价值
“老四方”土地市场火热的背后，则闪现着一个个地产大鳄的身影。其实，“老四方”巨大的发展潜力早被众多地产大鳄嗅出其中利好气息，吸引了像中海、万科、保利等多家地产企业入驻老四方，纷纷抢滩进行开发建设。
从今年来看，老四方西部扎推上市的新项目都是在老企业搬迁改造后的原址上建设的。比如，原国棉二厂拔地而起的中海蓝庭，目前就是该区域最受关注的楼盘之一；海晶化工地块，如今已经成了岛城最受关注的新楼盘万科未来城。据万科相关负责人透露，万科未来城的住宅初步规划有能满足刚需的两房也有为改善型置业者设计的三房，预计今年5月份就将推出示范区，六七月份项目就能正式上市。成功拿地后两三个月内就开工建设，半年左右就要开售，可见万科作为大鳄级领军房企动作之迅速，也足以证明万科地产对于未来城项目的重视程度。
老四方区域正处于由老城区、工业区向新兴生态宜居城区发展和转变的过程中，前不久，记者注意到金华路和与之相邻的瑞昌路已经成了新楼盘一条街，金华路上聚集着中泰信上景，金域府邸和秀兰禧悦都；而瑞昌路上有海信湖岛世家、颐和广场、中海临安府等。在业内看来，金华路和瑞昌路组合区域将成为新的居住中心，为未来商业综合体的兴起和发展提供了条件。无疑新盘扎堆带动了整体地块价格的提升，高品质的楼盘进一步增加了人们安家置业的信心。从购房者的反馈来看，“新年买房看市北”已经成为许多购房者的共识。“老四方传统区域价格虽然相对不高，但是新楼盘涌现，房价涨势已经显现。”在记者走访过程中，“涨价”已经成为不少楼盘置业顾问常提及的话题。
地铁助力 交通状况将极大改善 “现在越来越多的年轻人住进来，还都买上车，马路比以前堵了。”孙先生在人民路附近居住了三十年，他觉得“老四方”的交通目前存在问题。不过，如火如荼的地铁建设，无疑将大大改善老四方的交通状况。
根据 《青岛市城市轨道交通线网规划调整》公示显示，到2020年，青岛市将架构起11条轨道交通网，远景共规划16条线路，总长度超过800公里。目前公布的16条轨道交通路线显示，除了途经新都心的M3号线，未来经过老四方片区的还有M1、M4、M5、M8号线四条地铁线。记者查阅相关资料发现，1号线沿线经过海泊桥、小村庄、水清沟等区域；4号线沿线主要经过内蒙古路汽车站、海泊桥等区域；5号线起自欢乐滨海城，沿线主要经过湖岛、嘉定山、青岛理工大学等区域；8号线起自铁路胶州北站，沿线主要经过嘉定山等区域。“多条在建和待建的交通线路交汇于新市北和老四方，对该片区的发展将起到极大的拉动作用。”有楼市观察人士分析，从地理位置上来看，老四方距离市南、市北和李沧都比较近，地理位置十分优越。未来规划穿越老四方的地铁线路共计有四条，将为老四方辐射周边区域带来更加便利的交通条件。
“地铁是年轻人比较欢迎的一种出行方式。”上述人士表示，曾经被年轻购房者遗忘的“老四方”区域，无疑正以地铁这一新型的交通方式，打造出一种全新的姿态，迎接它的新住民。 “老四方”不再尴尬 青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长 冯显泉
“在楼市板块中，老四方曾经是一个被遗忘的角色。”冯显泉长期关注岛城楼市的区域发展，在他的印象中，前几年楼市的关注度是从市南到市北，进而是李沧甚至城阳。“老四方作为曾经的市区‘中间’区域却不受关注。”冯显泉说，“不过当下老四方迎来了发展的新局面。”目前，市南、老市北的发展空间越来越小，李沧经历了一轮爆发之后开始沉寂，现在不少一线开发商扎堆进入老四方。冯显泉认为：“这些开发商有很强的造城能力，能带来板块翻天覆地的变化。”
“老四方拥有一个板块成熟的居住配套，交通、教育、医疗等条件也比较完善，美中不足的是曾经因为工厂多，居住环境差。”冯显泉表示，“不过当下，工厂都已经外迁，居住价值大大提升，并且新盘不断涌现。相信老四方会成为首次置业者青睐的区域，也将蜕变成主城区重要的板块。”
交通仍是瓶颈 青岛时代纵横房地产咨询管理有限公司总经理 张百忍
“‘老四方’是一个特殊的区域，优势明显劣势也突出。”张百忍分析说，“旧厂搬迁之后使得‘老四方’的土地资源具有优势。”目前，相比市南市北的土地多是来自“旧城改造”，老四方旧厂搬迁却有大片的土地可用，并且旧厂搬迁障碍更小，因此吸引了万科和中海等进行大手笔操作，这也使得老四方的地价 “水涨船高”。此外，老四方还有嘉定山、北岭山等不错的居住景观。
“不过老四方的交通还是一个瓶颈。”张百忍说，像瑞昌路堵车越来越严重了。“老四方道路比较狭窄，随着高层住宅增多，道路压力也越来越大。目前虽说有地铁规划经过，但是最先通车的3号线只穿过新都心，地铁真正穿过老四方只能等到路网建成之后。” 本版撰稿 记者 王晓磊
