买房是人生中数一数二的大事，动辄百八十万的房子，有时需要几代人一起努力，才能最终让它成为一个家。可是对于一些买房者来说，交了钱之后，开发商却没有按照约定的时间交房。同样为了违约金打官司，却出现一胜诉一败诉截然不同的结果，这到底是咋回事？
逾期两年没交房，告赢开发商获违约金
据市民赵先生诉称，2011年6月份的时候 ，他相中了一套房子，随后不久就跟开发商签订了商品房预售合同，其中约定赵先生购买开发商建设的青岛市保张路某小区房屋一套，价款64万余元，房屋将于2012年10月31日前交房。然而让赵先生都没有想到的是，直到2014年11月20日，开发商这交付房屋。赵先生算了算时间，逾期交房已经达750多天了。合同第十二条还约定了，只要发生逾期交房的情况，违约金按自己已付房款日万分之一计算。于是，赵先生将开发商告上了法庭，要求开发商支付2012年11月1日至2015年4月25日期间的违约金，其中截止到2014年11月20日违约金数额为48568元和违约金的利息。
在法庭上，开发商对逾期交付的事实没有抵赖，但却争辩说，逾期原因是建筑施工方逾期竣工所致，应当追加施工方为第三人。而且违约金应计算至2014年11月18日。最终，市北区人民法院经过审理认为，双方签订的商品房预售合同合法有效，开发商因为延期交房，应该按合同约定和《中华人民共和国合同法》中关于违约金的规定 ，支付违约金。计算违约金的期限应当自2012年11月1日逾期之日计算至2014年11月18日赵先生实际接收房屋之日。法院确认被告逾期交房748天（按年365天计算），应当支付赵先生逾期违约金48438.2元。
交房不满意拒收，要求索赔败诉
记者从黄岛法院了解到，2012年1月11日，张先生与开发商公司签订《青岛市商品房预售合同》一份。合同第二条约定 ，张先生购买开发商公司位于青岛经济技术开发区青云山路35号预售楼房一处和该小区编号为78号的地下停车位一处。按照合同约定 ，张先生于2012年1月11日付清地下停车位款85000元，于2012年3月31日前付清楼房款1417430.65元；开发商公司于2012年12月31日将楼房及地下停车位交付给张先生。
合同签订后，张先生按约定履行了全部付款义务，但到了收房的时候，张先生发现房屋内存在地面不平整，墙面不平并露黑墙体，没有水龙头，楼房公共部分存在楼地基有塌陷、外围墙裂缝等问题，所以拒绝接受房屋。按约，张先生诉讼到法院，认为开发商应向自己支付违约金，要求开发商公司向自己支付自自2013年1月1日至2014年5月22日共计508天的逾期交房违约金228970.43元。
法院认为，按照商品房买卖合同司法解释规定，对于交付的房屋存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致购房者不能实现合同目的，除非购房者能够证明所购房屋已达到严重影响居住的程度，否则购房者不能由此拒绝接收房屋。即使存在质量问题，张先生应根据合同22条约定向质检部门提出鉴定，而不是拒绝接收房屋。所以张先生以此时的“质量问题”说明自己不接收房屋的理由也不合逻辑。综上，法院判决驳回张先生的诉讼请求。
一年近百场官司，法官支招咋维权
市北区人民法院法官介绍说，解决延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷，一年大概有近百场此类官司。
“开发商认为房屋的交付使用就是购房者直接占有使用房屋，也就是俗称的交钥匙；而购房者则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”在上述案例中，如果合同约定明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。
“购房者在签订合同的时候 ，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等具体事项。其次，交房时间越明确越好。为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。”
此外，记者了解到，在签订补充合同时，购房人应仔细逐条审核补充合同内容，要分清补充协议的哪些条款对自己有利，哪些条款对自己不利，对于不利的补充条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。合同用语也应当尽量明确，避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。
记者 张鹏
（来源：半岛网-城市信报）
