花了不少钱，买到的房屋产权年限却只剩25年，缩水的“产权”谁来埋单？近日，云龙港湾的300多户业主集体遭遇了这样的心事：当年买房时，售楼处人员明确说是五十年土地使用权。等所有人拿到合同后发现，产权只有二十五年了。至今，这事儿也没得到开发商给出的合理补偿答复。记者调查发现，虽然仅剩25年产权的在售住宅项目不多，但因前期施工开发、开发商捂盘囤地、销售状况不佳等原因导致土地年限缩水的事情并不少见。
买的新房产权只剩25年 近日，有市民向信报热线爆料：“云龙港湾开发商把只有二十五年土地期限的房子卖给了购房者。”据该楼盘业主王先生说，现在业主都非常气愤。“当初买房时售楼处人员明确说是五十年的土地期限的楼盘，而且开发商说是给续了期的。等所有人拿到购房合同后发现，期限只有二十五年了。”
据王先生描述，“之后，业主跟开发商人员一起到了青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局咨询，得到的官方回答是：‘云龙港湾住宅部分土地如需办理延期手续，应由青岛云驿房地产开发有限公司与区国土资源和房屋管理局对接，提报申请及相关用地资料配合办理，在住宅用地法定最高出让年限范围内办理续期手续，经区政府批准后签订变更协议并补缴土地出让金。’但云驿房地产开发有限公司负责销售的张总回答我们说，开发商不会拿钱去续。”王先生对此表示十分愤怒。
为了追踪事件的最新进展，记者先后于9月27日下午、28日上午、28日下午以及29日下午多次尝试联络云龙港湾，但对方一直没有给出说法。
关于该事件的进展，信报还将持续关注。由此而引发的“产权缩水”现象也不得不引人深思。
并没有因产权缩水而便宜 在对岛城多个区域在售新房的调查中，记者发现，产权缩水“重灾区”集中在黄岛区和崂山区。尽管住宅土地使用年限缩水的情况比比皆是，但房价并没有因此而打折。近日，记者以购房者的身份先后拨打了产权缩水较为严重几个在售项目的电话，包括中联自由港湾、海信悦华里、鲁德海德堡、懿品御府，咨询了近期的售价。
“预计10月上旬要加推200套左右房源，均价估计是每平方米一万元。”海信悦华里的销售人员告诉记者，悦华里项目属于海信凤凰金岸系列，此前属于同系列的花伴里项目均价大概在8500元/平方米，两个项目仅相距三四百米左右。在被问及产权时，该销售人员表示是50年产权，2051年到期，也就是说土地使用权还余35年。 产权“缩水”但价格依然稳步上涨的不仅只此一个项目。位于崂山区松岭路的鲁德海德堡项目同是50年产权，据了解，其2004年拿地，目前土地使用权还剩38年。该项目目前在售的户型中最小的是170平方米左右的洋房，均价约35000元/平方米。据调查，该售价与周边楼盘相比目前处在高位，比如，同在松岭路沿线的鲁商蓝岸丽舍，其洋房产品目前均价区间是28000元至29000元/平方米。两个项目相距不足两公里，但同类型产品目前的销售均价相差了至少每平方米7000元。当记者向鲁德海德堡项目销售人员表示价格过高时，该销售人员称，其项目地理位置更好，且目前在售的洋房产品主要集中在1楼、2楼，附带地下室和花园，因此售价更高。
同样的，目前中联自由港湾均价13000元/平方米、懿品御府均价27000元/平方米，这个价格与周边在售楼盘均价相比并不处于低位。
一位业内人士表示，商品房是市场定价，目前影响房价的最重要因素为地段、面积、户型、周边配套设施等，很少存在因房屋产权缩水造成房价相对降低的情况。
开发商大多不会主动明示产权问题 在记者以买房人身份展开的调查中，对于“缩水”的土地使用年限，多数售楼处的工作人员并不多做提醒。当记者明确询问到产权问题时，在调查的4个项目中，只有海信悦华里的售楼人员主动向记者表明土地使用权是到2051年，其他项目的售楼人员则尽量回避谈及剩余年限。
对于使用权到期后该如何处理，鲁德海德堡的销售人员表示：“崂山区50年产权的住宅项目很多 ，在2010年之前拿地的项目基本都是50年产权的，知名一点的比如海信天玺、海信天悦、鲁信长春等，还有很多。”那土地使用权到期后该怎么办？“《物权法》有规定的，产权到期后 ，房屋是不会被国家收回，房屋产权期限自动续期。”续期是否要缴纳一定的费用呢？费用又该由谁来承担？“交多少钱现在还没有明确规定，估计是五六万左右，目前看是业主自行交付。”该销售人员说。
◎分析：
囤地等原因造成开发停滞 为何刚买的房子，产权就少了这么多？对很多购房者来说，对产权的概念尚不明确。据记者了解，房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，但商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。土地使用权年限根据用地性质的不同而不同，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。
记者走访发现，目前青岛多数在售楼盘土地使用年限“缩水”了3至5年，个别楼盘还存在“缩水”10年以上。对此，业内人士表示，土地使用年限是自土地竞拍之日起计算，从土地拍得到建成房屋出售，至少要花费3至5年时间，这也意味着所有楼盘的产权年限都不可能达到标准年限，因此缩水3年至5年并不鲜见。
然而，缩水10年、20年以上的则多是人为因素造成。青岛房地产投融资中心主任龙江在采访中表示，造成开发商房屋产权年限缩水主要是这几方面因素造成的：“首先，很多开发商拿地之后，遇到一些拆迁不搬走的‘钉子户’，清理这些‘钉子户’开发商就需要耗费一段时间，甚至几年的时间，这样新建商品房的产权年限自然会缩水。其次，开发商拿地之后需要向相关部门进行项目规划报批，而开发商所提交的规划报批有时会通不过相关部门的审批，一改再改，甚至耗费很长的时间，这就意味着即便是正常程序顺利开发出来的商品房，产权年限也会缩水。
“开发商所建房屋产权年限缩水的原因除了前期清理‘钉子户’、项目规划审批和正常施工建设占用时间，导致所建房屋产权年限缩水外，还有一个重要原因。”一位业内人士在采访中向记者透露，一些开发商拿地之后故意囤地、延缓施工速度，也是导致开发商所建房屋产权年限缩水的一个因素。追其囤地、延迟施工速度的原因，其实就是开发商在等待最佳的入市时机，例如地价、房价的不断上涨等等重要的因素，以求获得利润的最大化。以市北区山东路与延吉路交会处的中海项目为例，2007年中海就拍得该地块，2009年开始动工，现在正进行地下阶段的施工。在2007年，该地块周边的商品房价格最高不过8000元/平方米，但现在周边的二手房价格均已超过1万元/平方米，新建商品房的价格也多数超过万元线。
这位业内人士同时指出，虽然《闲置土地处置办法》明确规定，除政府原因外，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。“但有些房地产商采取的策略是，让投资额达25%以上，或盖一些临时性厂房。总之，国家有政策，开发商也有对策。”
◎律师：
买房前，要主动看土地使用证 现在购买一套属于自己的房子，对于一个家庭来说仍是一件大事。当购房者遭遇所购房屋产权年限缩水时，这无疑给他们以“致命一击”，出现这种情况应该怎样维权呢？对此，北京市正平（青岛）律师事务所孙世强律师在采访中对记者表示，如果开发商存在故意隐瞒或是欺诈购房者产权年限时，购房者可以走法律程序，依法进行维权。
“对于很多购房者特别是刚需购房者来说，往往购房经验不足，大多购房者在看房、购房时只一味地关注价格、户型、所在房屋的区域位置等问题，而对于所购房屋的产权年限往往并不在意，从而陷入开发商产权年限缩水的陷阱。”在采访中，孙世强律师也提醒各位购房者，在看房、购房时，一定要看好开发商所公示的土地使用证，上面明确规定了土地使用性质，住宅、商业划分得很详细，购房者可以一目了然。如果开发商在售楼时，没有按照规定公示土地使用证，购房者有权利要求开发商出示土地使用证。
同时，孙世强律师也指出：“如果购房者在买房时没有就房屋产权期限一事进行咨询，最后导致他没有买到满意的房屋，只能说开发商没有尽到完全告知义务，但不能认定开发商违约。”
那么土地使用权到期后，应该怎么办呢？孙世强律师表示，根据1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿取得。“2007年我国颁布《物权法》，该法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《物权法》的出台，明确表明70年产权到期后，房屋不会被国家收回，房屋产权期限自动续期，但续期是否要缴纳费用，没有明确规定。本报记者
（来源：半岛网-城市信报）
