新闻周刊丨老房“新家”！老破小，亦吃香，有梦想，有市场

       文/半岛全媒体首席记者 赵永宝 图/半岛全媒体记者 褚乃健

　　青岛楼市每挂出100套二手房，就有约13套是“老破小”。

　　“老破小”，一个房产名词，顾名思义就是指那些建成年代久远、又简陋狭小的住房，通常在房龄20年以上、建筑面积90平方米以下。这些二手老旧住房，占据了房产交易市场不小的比例。

　　据贝壳找房数据，截至1月20日，青岛在售二手房总数为118317套。其中，20年以上、90平方米以下房源数量为15107套，占总挂牌量的12.77%。这种高占比情况在一线城市尤为突出。以最先推出房票制的广州为例，每挂出100套房子，就有23套是“老破小”。

　　这类二手房，多是来自上个世纪的产物。在投资者眼里，“老破小”由于在保值增值方面的劣势，成了他们急于甩掉的包袱。清华大学建筑学院的学者曾做过研究，将其存在的问题总结为八类，包括停车难、无电梯、流动人口多、邻居闹矛盾、物业服务差或压根没物业等。

　　然而，这些“老破小”却在城市的中心地段占有一席之地。它们往往地处人人羡慕的学区，周边有便捷的交通、发达的商业等配套，以及相对更低的“身价”。

　　一位小红书博主曾发起一项“买远大新还是老破小”的投票，吸引了3878人参与，有48%的人选择“老破小”。同样，一些“老破小”的拥有者为了破题纾困，开始爆改老房子、牵头装电梯，从内而外地弥补住房本身的短板，打造成新的理想家园。

　　有了这套“老破小”，40岁的辛晓然在与往事作别后，依然有一个安身之所；36岁的刘小丙可以让孩子就读优质的公立初中；79岁的管书堂大爷不用跑去即墨蓝谷的养老房，不用再奔波近两个小时回市内只为看看牵挂的儿孙。

　　在他们心里，一套“老破小”如同容器，生活的欢愉与哀伤沉淀在里面，孩子的未来与希冀萌发在里面，城市的成长密码隐藏在里面……

卖或不卖都是一种“割舍”

　　卖掉房子的那个晚上，辛晓然看到妈妈含着泪收拾陈年的东西，一张张照片、一件件摆设，慢慢封进纸箱，与往事割舍。她不知道自己做得对不对。

　　这是一套位于水清沟片区的顶楼“老破小”，不算自建面积也有40平方米，只卖了38万元。

　　40岁的辛晓然从小生活在这里，父亲离世后，这套房子至今已空置了10年，每年都有人劝她卖掉，可她连出租都没舍得。

　　然而，现实却给了辛晓然一个措手不及，这套房子开始以每年10万元的速度跌价。“2018年的时候能卖到70万元，那时候中介劝我降降价，六十来万很好卖。当时没有舍得，我妈说要留个念想。”后来，50万元也卖不上了。直到去年12月份，价格降到40万元，终于有人出价。

　　买家是一对在青岛打工多年的夫妻，他们有两个孩子，如今一家四口终于可以落户了，“我把所有的家具家电都留给了买家。他们说，大女儿的目标是青岛大学。”那也是辛晓然的母校，她对这一家人满怀祝福。

　　辛晓然的这套房子是典型的“老破小”。“火柴盒”一样的户型，没有客厅，两平方米的卫生间没有窗户，厨房逼仄不堪，邻居在家打个喷嚏都能听得一清二楚。

　　很难想象，在上世纪80年代，这是家家户户争抢的“香饽饽”。

　　那时候，房屋的功能还仅仅停留在为居住者遮风蔽雨上。直到上世纪90年代，国家开始推行商品房，南北通透、干湿分离、元宝户型等各式房型才开始出现。

　　国家统计局于2021年发布的第七次全国人口普查数据显示，31.94%的城市家庭房屋修建于2000年以前，32.86%的家庭房屋建于2000年到2009年；2010年以后的只占35.20%。

　　辛晓然的这套房子在2018年高峰期，还能卖到每平米两万元出头。那时候，这种“老破小”因其相对低廉的价格和成熟的配套，一度不愁接盘者。

辛晓然小时候生活过的房间。

　　当时间来到2023年，仿佛一切都变了。辛晓然发现，手机里各种房产大V都在教你“赶紧抛弃老破小”“整合远郊房、老破小换豪宅”。

　　去年卖房之前，她打开二手房平台，发现一些市区的“老破小”，都挣扎在“万元线”上：

　　抚顺路19号小区，1988年，56.4平方米，成交单价9930元；

　　错埠岭三路，1992年，52.59平方米，成交单价12360元；

　　利津路，1997年，51.7平方米，成交单价9865元；

　　嘉祥路巨野路，1990年，37.12平方米，成交单价12123元；

　　……

　　更让辛晓然纠结的是，她手里还有一套“老破小”，就在卖出那套同单元的一楼。那是爷爷奶奶留给她的，65平方米的套二房。

　　从事外贸工作的辛晓然，曾在加拿大温哥华工作多年，在那边住的是180平方米的大宅，本想留在国外发展的她，终因牵挂太多，又回到了从小生活的地方。

　　推开门，满眼都是回忆。

　　小时候，她和爸妈住在顶楼，爷爷奶奶住一楼。“爸爸每天下班都会先到奶奶家，咂一口温好的白酒，然后乐滋滋地上楼。”辛晓然说，“爷爷做好饭，就在楼下吆喝几嗓子喊我下来吃。那时候家家户户都在看《还珠格格》，我就利用两集的间隙，穿着拖鞋噔噔噔跑下楼，每家门里都传出片尾曲，楼道里还飘着饭香。”

　　辛晓然感慨，从前时间慢，院子里也没什么车。“一到周末就热闹了，姑姑们都会回来，在奶奶家聚餐。当然也免不了经常在楼下喊我，姑姑的嗓门更高，有时候能把对面六楼的都喊得冒出头来。”

　　刚毕业那些年，辛晓然创业艰难，妈妈常常劝她：孩子你不用太辛苦了，咱家有房子，马上就能拆迁，就算拆不了，大不了卖房子。是的，在房价高歌猛进的那些年，这两套“老破小”能卖到200多万元。“那时候还没有‘躺平’这个词，反正心里就觉得放松了许多，结果一放松就到了现在。”

辛晓然家另一套位于一楼的老房子。

　　辛晓然也许不必如此落寞。据贝壳数据统计，2023年青岛二手房共计成交65679套，同比上涨23.76%。尽管成交价格落脚在每平方米16461元，创下了近5年来新低，但刚需人群仍旧是二手房市场成交主力，一些面积小、总价低的房源，仍十分受青睐。从数据来看，2023年成交的二手房中，100平方米以内的房源占比最大，约68.5%。分居室来看，两居室房源的成交几乎占据半壁江山，约47.5%。

　　随着青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动的推进，与辛晓然家老房子一路之隔的筒子楼，被拆迁后建起了停车场和足球场，还有大片的绿地，小区的居住环境一下子高大上起来。

　　学会跟自己和解，辛晓然不再纠结于房子的保值增值，一楼的房子不准备卖了，打算好好装修一下搬回来住。她给自己树立了新的价值观，“只要不卖，就没赔，就是一套房产。”

　　最近，辛晓然开始关注起网上一些爆改“老破小”的视频，看到有的博主自己砸墙凿地、涂抹拆装，最后实现房屋华丽变身。她本来也想有样学样，自己做装修日记，“可深夜一觉醒来，忽然觉得以前的苦吃得挺多了，不想再吃一点苦了，从现在起就要享受用专业的人做专业的事。从头到尾我就不动一根手指头，连垃圾也不扔一下！”

　　于是，辛晓然开始找寻有“老破小”改造经验的设计师，希望“最好改得看不出一点之前老房的痕迹”，她不想有以前的记忆了，要开启全新的生活。

22平米里找到幸福与安稳

　　36岁的刘小丙，就是那个自己改造“老破小”的人。然而，与辛晓然的老房子不同，刘小丙的房子有个更妥贴的名字——学区房。

　　刘小丙是一位景观设计师，2008年大学毕业后来到青岛，在香港中路的远洋大厦附近工作。

　　那时候，同事们都在单位附近租房子，她却一头扎进了老城区，租住在观海二路。没有私家车的上班路，对她来说是“千里迢迢”，但从未后悔。

　　早晨，伴着教堂沧桑的钟声醒来，推开窗户，远处的海若隐若现……对老城区的痴迷，从那时便种在了刘小丙心里。

　　2020年的夏天，孩子到了上学的年纪，“学区房”的问题不可避免地摆上了桌面。刘小丙没有丝毫犹豫，相中了老城区所在的“市南中片”，只看了四五套房子，便下定了一套套内面积只有22平方米的“老破小”。

　　这套房子位于中山路附近，属于市南中片“最有性价比”的德县路小学学区。房东挂牌170万元，最终150万元成交。

　　尽管近两年楼市低迷，但在二手房交易平台上，学区房的成交依旧活跃。就拿2023年最后几天的数据来看：

　　龙山路，青岛市实验小学学区，40.12平方米，150万元，12月31日成交；

　　仰口路，青岛市市南区实验小学学区，48.65平方米，117万元，12月29日成交；

　　华山路，大学路小学学区，56.75平方米，171万元，12月27日成交；

　　伏龙路，莱芜一路小学学区，55.09平方米，115万元，12月25日成交；

　　……

　　对比之下，刘小丙说自己买在了高点，这套房子不知道已历经多少任学区房主，也许在她手里就是终点了。

旋转的楼梯也是石条搭建。

　　这是一栋德式老洋房，主体结构由石头砌成，旋转的楼梯也是石条搭建。高大的拱形门洞，在午后的阳光下透出一丝神秘。刘小丙也不知它于何年建造，只听邻居黄爷爷说，他上世纪50年代出生后便在这里居住，这在当年也算是豪宅了。

　　房子一楼二楼可以正常居住，三楼是阁楼。整座建筑加上周边裙房，被划分成了30多个居住单元，每个都有独立产权，刘小丙的房子便是其中之一。

　　22平方米，通常在买家眼里是典型的“落户房”，不会居住的。但刘小丙却想好好装修一下。“人是需要一些浸润的，房子东边不远处便是德国总督府，西侧紧邻的是老舍公园，过两个路口就能到达中山路。”她喜欢这种有历史感的地方，也想让孩子在这种环境中长大。

　　其实，刘小丙在李沧区还有一套130多平方米的大房子，那是她于2014年购置的婚房，如今已经成为他们一家的周末“度假屋”。

　　老房改造是个大工程。房间，墙壁大片发霉，厚重的木制吊顶已经有些腐朽开裂……这些都不重要，最大的难点是如何在有限的空间内把功能做齐，卧室、客厅、厨房、餐厅、卫生间，都要在这22平方米内解决掉。

改造好的房子显得温馨有格调。

　　好在房子层高接近4米，刘小丙借势设计了一个吊铺，把孩子的居住区放在上面，通过一个直上直下的楼梯连接。这楼梯是刘小丙自己画图，找铁匠打造的，后来也成为她整个房屋改造中最得意的地方，因为它几乎不占什么空间。

　　当时年仅4岁的儿子兴奋地爬上楼梯，第一次看到自己的“卧室”，“那种感觉就像小鸟拥有了一片可以飞翔的天空，自由又新奇。”

直上直下的楼梯成为改造的点睛之笔。

　　楼梯节约出的空间，做了一整墙的电视柜，阳光透过胡桃木色的百叶窗，打在米白色的柜子上，成了家里最浪漫的光影收集处。刘小丙说，她特别喜欢窗外那棵老树，夏天它会张开枝干与叶片，在沙沙的声响中帮家人挡住炽烈的阳光，在冬天掉光叶子，让阳光带着温暖尽情地抛洒进来。

这个角落成了家里最浪漫的光影收集处。

　　卫生间改动了位置，设在吊铺下方的角落里，旁边挤下了一台大大的双开门冰箱和洗衣机。靠窗边是一张双人床，紧挨的一张法式双人沙发是从李沧区的房子里拉过来的，上方挂着邻居黄爷爷送的一幅油画，画面上是一片沧桑斑驳而又错落有致的老城区建筑群。

　　每一件家具、每一个小物件都可丁可卯，可能多一分都放不下，把空间利用到了极致。

　　一共花了15万元，对这间22平方米的屋子一番大刀阔斧的改造后，它摇身变成两室一厅、一厨一卫，安静、简约、大气，又带着一点小格调。

　　刘小丙把自己的改造记录发在社交平台上，引来一片赞叹。甚至有网友问：房子可以卖给我吗？刘小丙说，即使将来用不到了，也会留作民宿，这套老洋房就算自己的收藏了。

　　小小的房子，满满的温馨。刘小丙觉得，生活的品质与房子的新旧无关，在这间房龄至少是自己年龄两倍的房子里，她找到了幸福感和安稳感。

老房加电梯让养老不折腾

　　当顽瘴痼疾被攻克，重生的“老破小”也让老人们放下心结，安享岁月静好。

　　为在哪养老谋划了六七年，年近八旬的管书堂最近决定不折腾了，因为困扰他最大的出门难题解决了。

　　让管书堂开始为“养老”这件事做准备，大概是在2017年，那年他72岁。

　　当时，管书堂住在市南区永嘉路小区，地段没得说，80多平方米也住得下，但房子在5楼，没有电梯，上一趟楼要歇两次。于是，他拿出积攒多年的退休金，在即墨蓝谷置办了一套60多平方米的套一房，准备和老伴去那边养老。

　　然而，交房后跑了几趟，管书堂发现，无论怎么优化线路，地铁转地铁再转公交的通勤模式，总也少不了1小时50分钟。再加上儿孙辈的生活重心都在市区，他们的养老房就这么空置了，“还得交物业费”。

　　从1989年建成起，管书堂就住在永嘉路小区。那时候，别人都还用煤气罐，他们小区就早早通上了天然气。年轻的时候，爬5楼不觉得累，一晃30多年过去，腿脚日渐跟不上趟，除了平常买菜，管书堂几乎不下楼，“有些生病坐上轮椅的，几乎是常年不下楼，年轻一点的都买房搬走了。”

　　“爬不动楼”的邻居越来越多，盼望加装电梯的呼声也越来越高。

　　2023年，永嘉路小区成为青岛市473个被改造的老旧小区之一，从地下雨污管网，到铺设地砖、绿化拆违，里里外外焕然一新。

改造后的永嘉路小区焕然一新。

　　院子里的桂花树，以及树下的花草、果蔬和各种绿植，被整齐有序地分片布置，围上了木篱笆。地面换上了透水砖，大片的空地铺上了石板，还起了个接地气的名字——拉呱地。更让管书堂心动的是，不少老楼已经装上了电梯。

　　于是，身为8个楼座“片长”的管书堂，主动当起了加装电梯的牵头人。

　　第一步也是最难的一步，就是做邻里工作。管书堂挨家挨户敲门劝说，不少房子都出租了，有的房主住在其他区，甚至远在外地。经过一番工作，他所住单元楼的28户，除一楼二楼8户外，其余20户中有18户在加装电梯意愿书上签了字，“除去政府补贴，最多的一户需要分担3万来块钱”。

管书堂向记者介绍电梯安装的细节。

　　接下来的工作千头万绪，对于79岁的管书堂并不容易。

　　逍遥路、金湖路、盐城路……哪里加装了电梯，管书堂就去哪里看，循着上面的电话打过去问，最终联系了六七家电梯公司。

　　“三菱、奥的斯是一线电梯品牌，我们小区里青房给安装得多。”管书堂俨然成了一个电梯专家，他把各家公司的价格、牌子、服务、优缺点都列了出来，然后召集大家到楼下开会。

　　每当有新进展，管书堂就召集大家开会商量，但是经常有一多半的住户不在家，他就挨个打电话沟通。为此，有邻居专门给他转了1000块钱红包，当作电话费，但是他没有收。

　　“最终我们商定用一个最好的电梯。”管书堂说，安装公司选择了城阳的一家公司，尽管这家公司在他们小区的电梯业务不多，但是有国资背景，还有实体工厂，管书堂觉得放心。“我快80岁了，不可能一直当片长，找个放心的公司，将来出了问题也好找啊。”

　　签合同的时候，管书堂专门找了几位年轻的邻居一块来研究。他发现合同上有一条说，20万元的政府补贴需要居民先行垫付，觉得这不合理，硬是让安装公司妥协后修改了合同。

　　61岁的姜建春就住在管书堂家隔壁的楼上，他们单元楼加装的电梯刚刚投入运行，管书堂隔三岔五就来串门，感受“一键直达”的便利。

　　姜建春说，自从装上了电梯，已经有两户邻居准备把原来租出去的房子收回来自己住了。一年多时间，整个永嘉路小区90多个楼座，已经加装了25部电梯。

姜建春这栋楼上的电梯刚刚投用不久。

　　进入2024年，一切手续就位后，电梯终于开始安装了。管书堂每天都会下楼看看，不时和安装人员沟通，关于门口放坡的走向，关于大理石基座的高度，一些细节不看看总是不放心。

　　他说，“以后住在这里，想什么时候出门都行，俩字儿——舒坦！”

　　管书堂的感受是实实在在的。自城市更新和城市建设三年攻坚行动开展以来，青岛市已改造老旧小区791个、改造面积1912万平方米、惠及居民22.97万户。2024年，青岛市七区三市共计划改造老旧小区433个，将惠及居民132693户。

　　数字的背后，承载着居民的热切期望。以旧换新，以新换心，青岛正在用实际行动让城市居住品质“里子”实、“面子”美，让一处处“老破小”成为“全龄友好型”居所，让百姓生活更方便、舒适、美好。

　　（应受访者要求，文中辛晓然为化名。）