政策优惠不分买卖房先后、退税只能退给售房方、买地下室不按住宅算……近日市政府发布《关于支持居民购买住房的意见》，针对居民购买住房出台了5项具体优惠政策。对此，市地税局召开内部政策布置会议，贯彻落实岛城支持居民住房交易相关税收政策，专门出台了《关于支持居民购买住房税收政策的补充通知》。为了让市民更好地了解有关政策规定，11月24日，李钢副局长等市地税局相关负责人就最新住房营业税和个人所得税问题在青岛市地税局网站进行了在线解答。
优惠不分买卖房先后
“改善住房一年内卖房再买方，是否必须先卖后买？顺序是否可颠倒？”针对网友的提问，市国税局相关负责人表示，在此次优惠政策规定期限内，不论卖房再买房，还是先买后卖，只要符合条件的，都可以享受优惠。也就是说，无论是“先买房后卖房”，还是“先卖房后买房”，只要符合条件，都可以享受到优惠政策。
据介绍，从2008年11月15日起，个人购买新住房后，一年内出售原住房的，若售房金额小于或等于购房金额的，暂不征收个人所得税；若售房金额大于购房金额的，按照售房金额与购房金额的差额征收个人所得税。该负责人还表示，“一年内”的起始时间，以购房取得房地产权证的时间为起点，以售房时签订售房合同并开具发票的时间为终点。
赠房出售纳税分情况
有网友问，赠与的私人住房出售税收政策如何？市地税局相关负责人表示，对个人通过直系亲属赠与方式取得的不动产，在对外销售时，其原值计算，如纳税人能够提供上述非购买行为前取得该不动产原始凭据的，可按税法规定据实计算个人所得税，对不能提供上述非购买行为前取得该不动产原始凭据的纳税人，可按照《青岛市地方税务局个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法》第四条、第五条规定，按照上述非购买行为前该不动产的取得性质，核定征收个人所得税。对于非直系亲属赠与取得的住房，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
退税只能退给售房方
有网友表示，个人买房替卖房者负担个人所得税及营业税及附加是否可退给买房者个人所得税和营业税及附加？目前的文件退还的是卖房者，按照青岛二手房交易模式，都是买方负担税费。此项政策优惠不大啊？市地税局相关负责人表示，按照税法规定，售房者是税款的承担人，买方承担税款属买卖双方自愿协商的一种民事行为，因此，退税只能退给售房的一方。
新政上所说的对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用房以及拆迁安置住房对外销售的，个人不负担营业税及附加，有网友表示，是不是以后这类住房不管过没过两年出手的话，都可以免缴营业税及附加？相关负责人表示，对于上述类别的房产，其销售时按照有关规定，都已经满两年，如解困房早在1998年就基本结束，房改房岛城2000年已经结束，限价房满5年、经济适用住房满10年才可销售等，因此上述住房均不论何时取得房产证，都视为已满足购买过两年的时间，据此出售时可以不负担营业税及附加。
买地下室不按住宅算
有网友问，个人购买的地下室，产权性质为储藏室(贷款时不按住宅)，算普通住房吗？再买房子算第二套房子吗？市地税局相关负责人表示，地下室不算住宅，也不算第二套房子。
还有网友表示，他购买了2005年建的阁楼，房产证上面积是54.81平方米，交易价是22万元，不含税。想知道都需要缴纳哪些税，比例是多少？按金额还是面积？市国税局相关负责人表示：1、应按购房金额的1.5%缴纳契税，纳税人是买方。2、超过两年的住房对外销售的，个人(卖方)不负担营业税及附加。3、个人所得税核定征收率为2%，纳税人为卖方。
本报记者 成跃文
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建行出台房贷细则
最低首付比例调整为20%
中国建设银行11月24日公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
建行表示，贷款利率和首款比例将具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民购买其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。
同时，建行将加强管理，有效控制贷款风险。对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。
此外，建行将实施区域化、差别化的住房信贷政策。在贷款利率和首付款比例方面给予各地分行一定的自主权，区分地域、区分楼盘、区分客户，合理评估贷款风险，制定差别化的贷款政策，不搞一刀切。
对2008年10月27日以前发放的存量个人住房贷款，建行将严格执行人民银行、银监会的政策要求，并按照原借款合同约定条款及借款人信用记录等确定是否需要调整利率浮动水平。
据新华社
■记者调查
岛城银行悄然执行地产新政
尽管央行的房贷新政出台已经一月，但多家商业银行对于房贷业务仍然“犹抱琵琶半遮面”。记者11月24日走访岛城部分商业银行发现，目前包括中国银行、招商银行在内的多数银行已根据新政率先对首批享受“二七优惠”的房贷客户进行了签约放款。“我们这儿对于客户的首套房抵押率不低于20%，银行的利率按照央行的基准利率执行，具体情况要根据客户情况确定”。24日上午，记者在香港路上一家中国银行的网点采访，工作人员对于记者关于目前房贷政策给出了这样的答复。“如果是首套贷款住房，我们可以给客户按照20%的首付比例贷款，贷款的利率最低可以享受基准利率的7折，但是要经过贷款专员有关个人信用情况、收入状况等相关问题的审核”。招商银行服务热线955555364号工作人员这样答复记者的问题。
除了中行、招行之外，工行、建行、光大等银行也都表示对首次贷款的客户提供最低首付20%，贷款利率按照基准利率70%来执行的最新政策。“我以前贷款是按照基准利率下调15%，按照新的政策，如果转到别的银行，是不是能够享受30%的优惠呢？”记者采访了解到，因为银行之间对于存量老客户之间还存在着不同的政策，因此给银行之间的客户流动创造了机会。业内人士分析说，规模比较小的银行存量客户少，往往在这个时候想借政策的灵活性找机会，他们借低利率把客户吸引过来，也是一种很好的竞争手段。 本报记者 杨冰 [编辑: 麦迪]
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