[黄金楼市]资本金比例下调 购房者担心涨价

　　资本金比例下调 购房者担心涨价

　　从救购房者到救开发商，从开始到现在，政策一直扮演着重要的角色 。此次推出的“资本金新政 ”到底会让市场往哪个方向前行呢？这把悬着的双刃剑又将带给我们多少期待和困惑呢？ 本专题撰稿/本报记者秦戈

　　■概念解读

　　运作5亿元楼盘自有资金减7500万元

　　资本金比例并不是房地产行业的专有名词，本次政策也不是只针对房地产市场而制定的。从国务院发布的公告来看，整个政策调整涉及到了11个行业，房地产行业名列其中，而且是此次调整受惠最大的项目之一。

　　在最近两个月里，经济界讨论最多的就是中央何时会出台新一轮的消费投资刺激计划，而楼市从业者更关心这新一轮的计划中能否包含房地产。虽然楼市在春夏两季已经表现出了很强的复苏能力，但是更多的人认为楼市还没有完全从 2008年的“冰河时期”温暖过来 。而当5月27日公布的政策调整中出现了房地产行业，并且给予了幅度较大的资本金比例下调时，人们不禁要问，这次下调意味着什么？

　　我们已经解释过资本金比例的含义，现在用一个实际的例子来解释，例如说，一个总投资额为5亿元的中等楼盘，调整前项目开发商按照原来35%的比例需要准备1.75亿元的首付资金，才能获得向银行申请贷款的权利；此次政策调整后，资本金比例仅为20% ，那么开发商只要准备1亿元就能够操作项目，也就说调整后房产商自有资金整整减少了7500万元。

　　大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚认为，中央此次出台的这一政策可以算得上是雪中送炭，对开发商来说是一个大好事，尤其是对于中小型房地产企业和资金链已经崩得很紧的房地产企业来说，此次调整是一个得以喘息的契机。

　　市场分析Ⅰ·价格走势——

　　向左走or向右走

　　资本金比例一调整，开发商看到的是资金压力的减小，而购房者首先想到的却是房价问题。大多数购房者想到房地产企业在资金压力减小后，不再过缺钱的日子，那么他们会降低优惠幅度甚至上调房价。小部分购房者认为，成本的降低会让开发量大幅增加，使得房地产企业之间的竞争加大，从而促使房价下降。

　　无论政策怎么变，购房者最关心的还是房价不要有太大的上涨。“小阳春”就给了我们很好的启示，其时大多数开发商都开打“让利牌”，一时间全国兴起了“降价热”，结果是市场收到了销售量大幅上涨的回报。这足以说明，房价还是制约买卖双方博弈的一个重要因素。

　　其实，房地产投资项目资本金比例早在1996年就已经设定，当时的比例是20%，也就是说5月27日的调整方案一下子把资本金比例恢复到了13年前的水平上。当时，随着房地产业的日益兴盛，国家曾逐步出台政策上调资本金比例，在2004年，资本金比例被调整到了最高的35% 。有人就预测，这次调整会让房价飙升。结果市场用残酷的结果证实了这一说法。但是岛城知名房产人龙江告诉记者，当年的房价飙升也许有资本金比例上调的因素在里面，但是更多的是当时的房价和其他商品的价格一起跟随大好的经济形式一起上涨。

　　那么本次资本金比例下调，房价是会下降，还是继续上升呢？

　　都霖美景营销总监李斌认为，房地产项目的价格更多是由其所在区域决定的，由市场的供求关系决定的，所以价格降低的可能性不是特别大。大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚告诉记者，资本金比例的降低让房地产行业的门槛也随之降低，从理论上来讲，价格或许会有所回落，但是他同样认为，市场规律才是决定价格升降的重要因素。在一个供大于求的市场环境下，资本金比例再高，房价也不会高到哪里去；同样道理，在一个供小于求的市场环境下，再降低资本金比例，房价也不会被降下来。