从“山沟”走向前海
2002年，张海波辞职下海，开始创办了自己的教育培训行业，部分业务开始拓展到北京。满足了基础生活需求，更高的住房需求必然随之而来，住得舒服 、顺心已经成了日渐富裕的老百姓首先要考虑的重要问题。已拥有两套住房的张海波在发展业务的同时并没有放下继续改善居住条件的打算，而这次他把目光投向了前海。
“2000年以后，洪山坡周边的居住条件越来越成熟，已经不是原来的那个‘山沟沟’了。”张海波说，但两次的买房经历及在北京等地的市场经验告诉他，房价肯定还要上涨，如果要改善居住条件，当然是越早出手越好。2002年，经过与妻子的协商，他选中了位于银都花园的一套房子。
“银都花园的房子当时价格已经升到了5500元/平方米，面积100多平方米，总价55万元左右。”在办理个人住房贷款业务时候，按照首付30% 的比例，张海波从银行贷款时贷了总房款的70%，共38万元左右。按照贷款协议，贷款分10年付清。当时他曾算了一笔账，平均每月需还本金2800元左右，再加上月息6‰的利息。
“那时第二套房子的房贷仍然没有还清，新买下这套房子后，一时手头也非常紧张，全靠生意还算顺利，度过了难关。”张海波说，2002年前后，东部的开发也才算是刚开始，银都花园周边的交通还不算太好，但房地产行业内对东部未来的前景已经非常看好。房子买下后，张海波和家人仍然住在洪山坡小区内，将银都花园的房子租了出去，因为地角便利，市场租房的需求上升，这所房子的年租金有七八万元，按这样的收益计算，仅靠出租，用不了10年即可收回购房的成本。
宏观调控后的大释放
“贷款买房的大规模释放要等到2000年以后才出现，之前的房地产市场曾经经历过国家的宏观调控政策。”青岛社科院的郭先登教授在查阅相关资料后回忆说，1997年青岛房地产市场一度陷入低迷，商品房空置面积曾多达50万平方米。高层住宅、公寓和别墅等中高档房的销售情况非常艰难。“市场上有改善居住的需求，但商品房却相对过剩，社会的购买意识非常淡薄。”郭先登说，这恰恰是一段实物性分房制度结束、货币化分房机制出台前的“黎明前的黑暗阶段”。
1998年5月，中国人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》，这是我国第一个关于个人住房贷款的相关政策，两个月后，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，使大量的潜在购房需求开始释放，青岛楼市开始活跃起来。为鼓励买房，财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，对房地产市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免，以商品房为主体的市场化住房体系逐步形成，连续下跌多年的房价开始了新一轮的攀升。
据郭先登回忆，青岛的第一笔住房按揭贷款早在1992年就办理成功，却在1999年才开始逐渐为市民接受。“1999年到2002年的这段时间，可以看做市民住房意识的逐渐‘觉醒’阶段，也是整个房地产市场走向成熟的‘萌芽期’，但始自2003年的房价飞涨，却在这时就已经埋下了伏笔。”郭先登说。
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十年大事记
（1998年～2002年）
●1998年
国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。
●1999年
1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。●2000年
2月 ，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：“住房实物分配在全国已经停止 ！”
●2002年
开始实行土地招投标制度。
本专题撰文/记者 王爱科 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 倩倩]
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