位于山东路旁的这处待建商品房项目，其周边房屋价格已较当初拿地时上涨很多 。记者 陆金星
花一样的钱，买到的商品房产权年限却比别人的短了16年，谁该为这“空白”的16年担责？近日，李沧区晟业小区的200多户业主集体遭遇了这样的心事，至今没得到开发商给出的合理补偿答复。记者调查发现，由于开发商囤地、前期开发、土地性质变更等原因，新房子刚一买到手土地使用年限以及产权就“缩水”的现象非常普遍。业内人士也证实说，岛城的新建商品房刚一面世，土地使用权就已普遍缩水3至5年，而房屋价格中所包含的土地出让金却是按70年来算，无形之中，购房者的荷包又遭到了不必要的损失。
但令人遗憾的是，这个问题很少引起购房者注意，即使后来注意到了也很难维权挽回损失。面对这一不公正的行业潜规则，购房者只能忍气吞声吗？
■案例李沧区晟业小区—— —刚到手的新房产权缩水16年 李沧区晟业小区的200多户居民近来很窝火，因为他们在领到房产证后才发现，自己花钱买到手的房子，土地使用年限居然缩水多达16年。
“去年5月份买的房子，今年3月份办下房产证一看 ，土地使用年限才到2064年4月6日！”晟业小区的业主李先生说，也就是说，他花了几十万元买到的房子只有 54年土地使用权，相比一般的住宅房屋70年土地使用年限，这个折扣打得太大。
“缩水3到5年我还可以接受，一下子缩水16年，这个损失为什么没有体现在房价里？”李先生认为，这是开发商变相占了业主的便宜。
据介绍，晟业小区去年的房价是6360元/平方米，该项目包括多层和小高层，共有200多户居民遭遇新房土地使用年限“缩水”。目前业主们要求开发商要么支付缩了水的16年土地使用权补偿费用，要么就将产权证上标明的土地使用年限“2064年4月6日”改为“2080年4月6日”。
但对于业主的要求，开发商的答复是：如果业主对54年的土地使用年限不满意，可以按照2009年购买时的原价申请退房，这遭到绝大多数业主民们的反对。
开发区阿里山小区——土地使用权到期居民陷入焦虑 无独有偶，早在2009年6月，开发区阿里山小区一批业主就因为房屋土地使用权到期而面临续期难题，媒体也给予了报道，但至今也没有等来相关部门给出的解决方案，不少居民为此深感焦虑。
据介绍，由于种种历史原因，阿里山小区的部分居民住宅只有20年的土地使用权，最早一批住宅土地使用权限于2009年6月份就到期了，住房的土地使用权如何“续期”，成为摆在众多业主面前的现实难题。而且由于2007年出台的《物权法》并没有规定住房土地使用权续期的具体操作办法，阿里山小区业主遇到的续期问题在岛城还是“第一宗”，居民们维权一年多，相关部门至今没有制订出临时解决方案。
“我们已经把阿里山小区居民的土地使用权到期问题上报到国土资源部，但如何处理，到现在还没有接到答复。”28日上午，市国土资源和房屋管理局法规处工作人员答复记者说。
■现状 产权缩水，房价却不缩水 据记者了解，土地使用年限缩水的原因主要有两个：一是开发商拿地后开发时间至少耗费两三年；二是土地使用性质变更，例如将只有 40年土地使用年限的工业用地改为住宅用地等。目前岛城新建商品房刚一上市就缩水3至5年的情况很普遍，遗憾的是，房价并不会因此而缩水。
前期开发“占用”两三年 27日上午，原四方区人民路285号的拆迁户于先生告诉记者，前年拆迁时开发商说回迁房施工周期大约为30个月，但从现在的项目进展来看 ，回迁时间恐怕还要再往后顺延两年。这样前后加起来，他的新房拿到手后土地使用年限至少缩水4年半。
“新建商品房的土地使用年限缩水3年到5年很常见。”岛城一家地产机构的营销总监刘经理说。市国土资源和房屋管理局相关负责人这样解释了其中原因：一块土地的使用年限一般从开发商招拍挂取得土地后就开始算起，拿地之后，开发商一般要经过土地清理、规划报批、工程施工等环节，这至少需要两三年的时间，长的甚至在5年左右。这就意味着即便是正常程序顺利开发出来的商品房，其土地使用年限也要缩水3年到5年。
土地性质变更缩水更甚 除了前期开发占用的时间，土地性质变更也是一些楼盘土地使用年限大打折扣的原因。据介绍，国家规定土地使用权出让的最高年限按不同土地用途分为：住宅用地70年；工业、教育等用地为50年；商业、旅游等用地为40年。由于种种原因，一些开发商往往在楼盘开发时改变土地使用性质，这些做法都会涉及土地使用年限及土地出让金的问题，如果处理不当，在原本是工业、商业等用地上建起的住宅楼产权年限自然会缩水二三十年。
崂山区就曾有一大部分的住宅用地原属于工业用地，土地使用年限仅有50年。
产权缩水并不拉低房价 遗憾的是，尽管住宅土地使用年限缩水的情况比比皆是，但房价并不会因此打折，开发商更不会主动明示。
记者27日以买房人的身份咨询了几家新建商品房项目，对于因故缩水的土地使用年限差异，多数售楼处的工作人员并不多做提醒。“我们现在在售的住宅项目户型面积在86平方米到143平方米之间，均价12000元/平方米。”27日下午，百仕凯旋城销售人员说，但当记者主动问起该住宅项目的土地使用权年限时，销售人员才说产权是50年。
■调查 囤地致年限缩水谁担责 一位房地产商向记者私下透露，住宅楼产权年限缩水原因除了前期开发占用时间、土地使用性质变更之外，背后其实还有更深的玄机：“近几年楼市这么热，一些开发商拿地后故意囤地、延缓施工速度，也是导致部分住宅楼产权年限缩水的原因。”对此，有市民认为，这种人为造成的“短命楼”，开发商难辞其咎。
囤地两年每平米涨两千 “囤地、延迟施工速度其实是开发商在等候最佳的入市时机，地价不断在涨，房价不断在涨，国家调控政策的影响还没有完全消除。”市南区一家地产营销机构的张经理说，以市北区山东路与延吉路交会处的中海项目为例，2007年中海就拍得该地块，2009年开始动工，现在正进行地下阶段的施工。在2007年，该地块周边的商品房价格最高不过8000元/平方米，但现在周边的二手房价格均已超过1万元/平方米，新建商品房的价格也多数超过万元线。
类似的情况并不少见。市南区香港中路的某项目从2004年就动工开发，可到现在仍然没有完成外立面施工；海尔路也有一个项目2006年就拿到土地，到现在施工没有完全开始。
一直在严查开发商囤地 “如果因为开发商拿地以后囤地不开发、延缓施工速度等因素导致的使用年限缩短，就不该由购房者承担责任。”原四方区人民路285号拆迁居民于先生说，2008年4月搬迁时，人民路285号评估的拆迁补偿价是5890元/平方米，“当时约定的回迁时间是2010年6月，现在回迁时间推迟了，按现在的市场情况来看，周边的商品房价格肯定会上涨。”
记者从市国土资源和房屋管理局了解到，对于囤地、故意延缓施工进展的情况，本市一直在进行严查。根据要求，开发商拿地两年未动工开发的，国家将无偿收回土地的使用权。
不过，对于土地使用权缩水的情况，市国土资源和房屋管理局也有人士分析认为，土地使用年限“缩水”很正常。使用年限的缩减并不会对业主居住造成影响，因为根据《物权法》规定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房产土地使用权到期，还可以“自动续期”。而且，开发商因为正当理由拖延开工并无不妥，不同使用年限其房屋价格也不一样，业主在选择时应认识到这点。
■提醒 购房时不应回避产权年限 “相对来说，同一区域内的商品房，如果房屋土地使用年限较短，房价当然会受影响。”青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚说。
据介绍，房屋土地使用年限会在房产证上注明，但新房的房产证一般在签订购房合同后才能办理出来，所以市民在买房前就要弄明白土地使用权的年限，而且，在当前还没有出台土地使用年限价格折算标准的情况下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。
“比如，崂山区部分住宅房屋土地使用权限是50年，商业用地的土地使用权限一般是40年，常见的住宅房屋土地使用权限一般是70年。”魏鉴刚说，房子产权的实际年限还要扣除开发企业的开发周期，这些都需要购房者在决定买房之前弄明白。
另据报道，此前徐州市华辰丽景房产开发有限公司曾通过转让，取得当地矿山西路155号的土地使用权。不过，按照原合同出让期限，该地块剩余使用年限为36年。目前，房屋主体已经封顶。房管部门也给办理了预售许可，但是，由于土地使用年限问题，业主意见很大。
为此，华辰丽景公司向有关部门申请将住宅用地调整为70年，商业用地调整为40年。日前，徐州市政府已经同意该申请，将该项目住宅土地使用年限调整为70年，商业用地调整为40年，并按照现行地价核定调整年限补缴土地出让金数额。
记者 王爱科 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 郭新举]
