解说
央企不差钱，降价谋发展
定价是开发商最谨慎的环节，价格低了影响房企获利能力，价格过高不利于资金回笼。优惠价格在市场好的时候也会出现，开发商借助优惠对前期过高的定价进行微调加速走量 ，几乎出现在各个市场阶段 。然而在当前严峻的市场环境下，曾经的小恩小惠已经无法打动购房者，资金紧张的开发商难以挺住 ，大幅降价开始此起彼伏地出现。但据公开资料显示，中海地产2012年第一季度出货情况良好，完成销售额203亿元，同比增幅26%，全国排名第二，且在4月11日刚获得一笔为期3年、总金额达76亿港元的定期融资，并不存在资金压力，为何如此大张旗鼓地降价？
“小开发商为生存而降价，大开发商为发展而降价。”一位业内人士对记者说，中海此次降价并非因为企业资金链紧张，但仍贯彻现金为王的经营策略，为日后发展储备财力。
市场低迷对于大开发商来说或许正是扩张的机会 ，比如在地价停涨甚至出现下降时趁机储地，或收购其他项目。在行动之前储备足够的现金流，才不会与这些机会失之交臂。事实上，中海地产自去年底已经启动抄底土地之举，先后在合肥、宁波、武汉等城市逆市拿地。
豪宅项目降价的另一原因来源于市场竞争格局。自2011年限购以来，市南市北两区的高档楼盘几乎陷入停滞状态，当时入市的鲁商首府、晓港名城以及中海·紫御观邸不得不在价格上做出调整。今年位于香港路上的华润·悦府和中铁·青岛中心也将亮相，市中心高档项目的竞争格局更加激烈。再加上限购已令高端客户资源流失惨重，为了争夺更加有限的客户资源，开发商不得不割肉降价。
分析
库存高，以价换量成共识
截至2012年4月17日，青岛市新房存量为14.39万套，是去年同期的两倍之多。总库存体量为1634万平方米，若按照1万元/平方米的均价估算，岛城房企目前积压滞销的库存总额约为1600多亿元。
前不久由中房协发布的“2012房企500强”测评报告公布，去年500强房企存货均值同比增加50.34%，绝对值为99.89亿元，达到了历史最高点。中房协专家认为，上述数据意味着，房地产行业进入去库存时代，整体行业将理性回归。
库存创新高，房企不得不高调地以价换量 ，提升去化率。第一季度销量位于全国房企榜首的企业，均将促销跑量作为营销主旨。据克而瑞数据中心统计，世茂地产今年一季度的成交均价为11406元/平方米，较去年同期下降 9% ，较去年全年下降12%，价格的大幅让利直接导致世茂由去年同期销售金额榜的12名上升到第7名；招商地产一季度以来宣布展开的全国性优惠活动总让利达10亿元。
链接
当年“地王”地价贵过房子
曾经的西吴家村250号地块，在2007年之前并未受到多少关注，甚至在 2006年挂出每平方米两三千元的起拍价时，遭遇的是市场不屑的流拍命运。然而2007年9月5日，该地块拍卖日上一拍成名，最终以8330元/平方米的楼面地价成为当年显赫的地王，同时受到关注的还有地块获得者中海地产公司。而在当时，周边普通商品房的销售均价也才刚过8000元/平方米，这一地块拍下之后，“面粉贵过面包”的说法也一度流传。
大鳄进驻市中心，高价拍得年度地王，改变了周边新房二手房的定价格局，尤其是周边新盘，在短短几天之内单价上调了几百元。但几个月过后，地产便迎来了2008年的大力调控，加之全球经济危机的影响，这一地王项目被束之高阁。
中海地产公司宣布开工建设山东路项目时，已是2009年6月，距离拿地一年零九个月之后。当时房地产市场已经步入救市之后的迅猛发展期，房价的涨势程度可谓一天一个样。但完成奠基之后的两三个月，地块改造进展仍然缓慢。就这样经过一年多的时间，到了2011年，中海山东路项目的工程进度步入了开盘阶段。错过了2009年、2010年的地产史上最佳卖房时间，中海山东路地王项目——中海·紫御观邸首推即低开，今年再度深降。
本专题撰文/记者 王晓美子
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 曹海霞]
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