公积金贷款利率下调 五年以上贷款年利率4.5%

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　　降息利好加剧楼市回暖预期

　　随着越来越多的开发商选择降价来撬动市场，岛城房地产市场的成交量开始出现上升。而央行的再次降息、公积金贷款利率的再次下调更加剧了楼市回暖的预期。岛城楼市是否已全面回暖？市场上都是哪些人在买房？记者6日采访了解到，目前市场上的刚性购房需求占8成左右。业内人士认为，现在断言回暖依旧为时过早。

　　出手买房的八成是刚需

　　尽管相关部门对房地产调控的态度一直没有放松，但从刚刚过去的6月份青岛房地产市场情况来看，楼市成交量出现了较为明显的上升。而国内不少城市也是这样，很多一线城市的房地产市场都延续了回暖态势。

　　到底是哪些人在逆市买房？调控政策是不是真正把投资性需求挤出了市场？

　　“从上半年的统计情况来看，八成以上的购房者属于刚性需求 。”青岛锐理数据总经理马光明说，他们对上半年入市的35家新盘开盘及签约过程进行了跟踪分析，从成交套数上看，青岛风景、中海国际社区、中南世纪城项目位居全市前三位；而从成交面积上来看，晓港名城、中南世纪城和中海国际社区项目位居前三位。这些项目的房源均以满足刚性需求为主，其中中南世纪城、青岛风景、中海国际社区的客户构成中，首次购房的刚需客户甚至占9成以上。

　　青岛风景项目的销售人员告诉记者，上半年该项目共签约成交743套住房，由于要为购房者办理贷款等手续，销售人员需了解买主是不是首次购房，而他们的签约客户中，首次购房的能占9成以上。

　　下半年投资客户或增多

　　目前的市场上，投资性客户也占了一定比例。马光明说，资本需要寻找出路才能获益，而股市和楼市是两座吸金的大池子，相比之下，资金对楼市的青睐要强过股市，尽管调控已久，但市场上大量的资金依旧在房地产市场上打转。

　　“据我们了解，投资性客户从5月份开始有所增多。”楼市分析人士张百忍说，只是有些投资性客户和改善性客户不好区分。有些客户本身已经有了房子，认为现在楼市处在低点，出手买房既可以改善居住需求，如果将来价格上升也会选择卖出去。对于这部分客户，很难界定是投资性还是改善性需求。

　　马光明认为，利率的下调无疑将降低刚需的购房门槛，七八月份乃至下半年楼市仍将为首次置业的刚性需求支撑，也不排除投资性客户陆续进入，成交量将继续反弹。

　　是否回暖目前仍难断言

　　成交量的反弹是否意味着楼市将回暖？

　　“这是两个不同的概念。”马光明说，今年的房地产市场与2009年差别很大，一是国内外经济形势不同，经济层面不具备全面放松调控的条件；二是楼市反弹更多地表现在成交量层面，而不是价格层面；三是客户需求以刚需来推动，相对比较脆弱。

　　在目前的市场背景下，如何判断楼市是否回暖？张百忍认为，要看三个方面：一是政策面会不会给房地产市场更多宽松的空间；二是成交量是否出现持续 3个月以上的回升并形成趋势；三是改善性需求是否已逐步入市。从目前的情况来看，岛城的房地产市场只不过是阶段性的反弹而已。

　　记者 王爱科

　　 （来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 郭新举]