访谈实录：
[主持人]：各位网友下午好，本月20日国务院出台的楼市“
新国五条”近日持续发酵，而有关
青岛将要实施房产税的传闻也受到众多网友的关注。今天，青岛房地产经理人俱乐部副秘书长刘博、山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广两位青岛资深房产业内人士来到半岛网谈，就新国五条对青岛楼市的影响进行分析，并与网友进行在线交流，欢迎网友参与！ ( 2013-2-25 14:01:08 )
·[刘博]：大家好！我是刘博，目前任职青岛房地产经理人俱乐部副秘书长，非常高兴与网友在线互动！ ( 2013-2-25 14:05:15 )
·[郝银广]：各位网友下午好！我目前任职山东太平洋房屋青岛市场部经理，很高兴来到半岛网就新国五条的出台及对于青岛房产市场的影响与大家探讨交流！ ( 2013-2-25 14:07:21 )
·[主持人]：下面先请两位专家各自就新国五条的出台进行解读。 ( 2013-2-25 14:09:22 )
·[刘博]：这次国务院推出的新国五条，重点针对五个方面有新的要求，具体解析如下：一，重提房价控制，这是继2011年提出各地明确房价控制目标，2012年淡出，而今年重新提出。二是着重强化限购，已经限购的城市进一步严格要求，对于未限购的城市视情况推出，这是对于限购政策的进一步强化。三是严格差别化信贷政策，对于二套房的信贷，可能要进一步的收紧。四是扩大房产税的覆盖城市，这是一条颇有争议的政策，已经开始试点城市解读也不同，覆盖的程度和征收的范围都还需要进一步的解读。五强化预售管理，这是对于销售环节的进一步严控，防止违规的出现。另外，在此次“新国五条”的政策中也提到了对于保障房覆盖范围将进一步扩展到农民工的群体，这也是对于加快城镇化进程的一个重要表现，可能因此部分城市外来人口将享受到保障房的待遇。 ( 2013-2-25 14:10:45 )
·[郝银广]：2012年二手房市场较之前一年有了普遍的回升，特别是北京、上海等一线大都市的房价，在限购之后出现持续回温，量价齐升。限购限贷政策可谓是近几年宏观调控政策中最奏效的。国家不允许已经取得的调控成果出现反弹，即将出来的抬头迹象遏制住，这是新国五条出台的背景。新国五条出台的只是纲要，细则并未出台，纲要对市场面并无太大影响，只是在心理层面给予一定的压力。以观后效，若有稳定迹象，可能在保增长的大背景下，不会出台更严厉的细则。 ( 2013-2-25 14:15:52 )
·[主持人]：好，非常感谢两位嘉宾的精彩解析。下面我们进入网友提问环节。有网友通过论坛提问说，楼市为何连涨？引发这一轮房价上涨的主要原因是什么？在持续的楼市调控下，未来房价走势如何是社会关注的焦点。新一轮调控后，房价还会涨吗？还会调吗？随着“国五条”的出台，是否还会有后续调控细则出台呢？我们看哪位嘉宾做一下回答。 ( 2013-2-25 14:21:54 )
·[刘博]：2012年的下半年，楼市开始有所回暖，到第四季度，各地楼市上涨的势头进一步明显，也引发了社会争论。我认为其原因有如下几点：一是市场对于政策调控逐渐适应，对楼市的观望心态消磨殆尽，该出手时就出手了。二是刚需人群经过长时间的积压之后，由于客观需求仍然存在，构成了市场的主体。三是国内普通民众的投资途径依然狭窄，通货膨胀日益加剧的背景下，购买不动产仍然是最好的投资方式。因此，销售市场的回暖，必然导致价格的上涨。今年春节后出台的“新国五条”在新年之初展示了政府调控的态度，其信号意义大于其实际作用。在一段时间内，会重新引发市场观望，成交减缓，房价上涨的势头会有所减慢。但今年的整体市场情况是趋稳的，不会有大起大落，楼市正在朝健康有序的方向发展。随着政府提出要求，各地会根据各地的实际情况，逐步推出细则，这也是我们共同所关注的。 ( 2013-2-25 14:26:03 )
·[网友]：新政会对青岛的二手房房地产市场产生影响吗？产生怎么样的影响？日后二手房价格会否因此会降低？请结合目前的市场现状，谈谈接下来的3个月市场的发展趋势观点看法。 ( 2013-2-25 14:27:43 )
·[郝银广]：新政策对青岛的二手房市场或多或少会产生一定的影响，跟往常一样，一项新政策的出台，总会有个适应期，在初期，市场会对政策进行解读。表现为观望。新政目前尚无细则出台，属于阶段性或者说试探性。就目前的力度来看，不足以使二手房价格下降，若出台更为严厉的细则，就另当别论了。新政出台在两会之前，给人留下一些悬念，两会期间，会不会有关于政策的细则出台，会不会更加严厉，这都是关系到接下来房价走势的关键性问题。仅就目前出台的新国五条来看，能够产生的影响也就是短期观望。等待两会结束看有无细则。对于二手房市场，政策的影响就是抑制投机投资性购房，限购、限贷持续。而目前，青岛二手房成交的主要支撑是刚性需求和首次改善性需求，这两块都属于刚性，也是政策不限制的部分。因此新国五条对二手房市场有影响，但是力度有限。 ( 2013-2-25 14:29:20 )
·[网友]：你认为青岛目前房地产市场是否出现了价格反弹的局面？哪些区市价格上涨明显？新的政策是否会抑制这种局面的进展？ ( 2013-2-25 14:30:11 )
·[刘博]：青岛市场目前据我了解还没有出现明显的价格反弹，但一些项目的优惠活动有所减少。经历了近两年的调控，房地产开发企业变得愈加谨慎，不会因为市场的轻微波动，就调高房价，毕竟总的销售任务始终是开发商关注的课题。但在一些不限购的区域，加上有大的利好因素影响，楼市风向明显看涨，例如胶州市场，由于不限购，加上机场项目基本落定，所以，这一区域形成一个阶段的热点。上周青岛市网签环比暴涨11.56倍，其中胶州排名第一，基本由以上原因导致。 ( 2013-2-25 14:31:31 )
·[网友]：最近青岛二手房价格是否有变动？上涨了还是下跌了？ ( 2013-2-25 14:32:03 )
·[郝银广]：青岛的二手房价格实际说是比较刚性的，市场低迷的时候降幅微小，市场回暖时候，上升幅度也在合理范围内。自2012年5月起，市场出现持续回暖的态势，成交量和成交均价均有不同程度的上升。出现量价齐升的态势，只是说，上升的幅度不大。单月青岛七区成交量从几百套到一千几百套到稳定在两千多套的水平上。这是一个合理的刚需购房数字。二手房价格方面的上涨，能看到，但是涨幅不大。 ( 2013-2-25 14:33:39 )
·[网友]：“新国五条”的五大调控措施中，最大的亮点及令人关注的内容是什么？ ( 2013-2-25 14:34:16 )
·[刘博]：“新国五条”中，我认为，最令人关注的还是关于
房产税试点城市扩大化这一条。因为这是针对房屋持有环节上的一条重要措施，同时，也是国内专家争议最多的一条政策。由于一些专家对于征收房产税是否合法合理有着广泛争议，对于此次提出的试点扩大，大家都在关注会覆盖哪些城市？会针对哪些产品进行征收？会哪种形式进行征收？ ( 2013-2-25 14:36:05 )
·[网友]：哪些区域的二手房价格上涨明显？有哪些区域的二手房价格出现了下跌？ ( 2013-2-25 14:40:08 )
·[郝银广]：青岛二手房价格从去年开始整体上来说是一个缓缓上升的态势，实际上单从价格数字上来看是不是上涨，是不大科学的，房产本身也是商品，其稀缺性，不可复制性，不可批量生产性等特点注定了它的保值增值功能，再加上通货膨胀因素，每年房产综合上涨5-10个百分点也属正常。由于前段时间，青岛二手房成交的主要群体是首次置业的刚性需求和部分首次改善换房的改善性需求群体。就注定了其需求的集中区域房源比较抢手。上涨明显的也就是这样的区域，比如市北区、近郊区域等。下跌的也有，但不能说是区域，只有零星散户，这是二手房的特点，定价权在房主那里，属于散户，没有集中意识。没发现有集中的下跌区块。 ( 2013-2-25 14:41:47 )
·[网友]：中央在出“国五条”之后，未来是否会有更新更具体的房地产调控政策出台？ ( 2013-2-25 14:48:18 )
·[刘博]：此次“新国五条”基本都是对于之前调控政策的进一步强化和严格要求，没有全新的内容出台。当然，中央政府也一直强调是有储备政策的。但是，调控的目的不是整垮房地产业，而是让其健康发展。因此，我认为近阶段政策将主要以细化“新国五条”为主，短期内，不会有更新的政策出台。如果对于“新国五条”细则制定足够严苛，也将起到进一步遏制房价上涨过快的势头。 ( 2013-2-25 14:48:48 )
·[网友]：新政会对“购房首付”特别是“二套房贷首付”及“房贷利率”有影响吗？造成什么样的影响？ ( 2013-2-25 14:50:27 )
·[刘博]：在“新国五条”中明确提到了进一步严格差别化信贷政策，这将对于房屋的购买环节，从信贷的角度进一步的控制。现在已经有传闻将进一步提高二套房的首付，甚至有传言将取消二套房贷款，这将对改善性需求有明显的影响。但是这种政策的一刀切，也有利有弊。比如，三口之家居住在二三十平方小房子里的情况在社会上并不少，但是这些人如果再购买房产，仍然算做二套房，对于其购买能力造成了很大的影响。我一直倡导对于改善性需求要进行区别对待，进一步细化政策，才是真正的考虑民生。 ( 2013-2-25 14:52:22 )
·[网友]：您认为青岛是否将成为第二轮实行个人住房房产税改革试点城市？青岛是否适合施行房产税？实施后对普通老百姓是否有利？ ( 2013-2-25 14:57:42 )
·[刘博]：我认为青岛暂时不会成为房产税改革试点城市。青岛是一个有着独特地理属性和社会属性的城市，蓝色经济圈的划定，也给青岛未来几年的经济发展提出了更高的要求。一旦实行房产税，将在一定程度上抑制其经济发展的速度，这对于大青岛的建设是不利的。房地产业内对于房产税的征收普遍持反对态度，因为房产税是针对持有环节增加成本，我们很担心税的增加会转嫁到再次购买的消费者身上，反而推高了房价，不利于二手房市场。 ( 2013-2-25 14:58:17 )
·[网友]：目前情况下，在青岛什么区域购买二手房最合适？购买二手房最应参考哪些因素？ ( 2013-2-25 15:02:16 )
·[郝银广]：购买二手房主要看需求，根据需求选择目标区域。目前青岛二手房成交的主力客户群体是首次刚性需求和部分二次置业的改善性需求。投资群体基本都被限购和限贷政策拒之门外了。那么这部分需求群体购买二手房首先要考虑的是价位问题，价位在可承受范围内。其次是生活、工作、子女教育方便。最后考虑目标区域的未来性，也就是房产的保值和增值功能。这几条综合考虑，反映在市场上，成交密集区域就出来，项目前成交比较集中的市北区，和一些近郊区域。这些区域具备一个特点，房价适中，交通购物教育医疗休闲娱乐都比较方便，并且房价不算太高。这就成了刚性需求群体比较喜欢的板块。 ( 2013-2-25 15:03:29 )
·[网友]：能否谈谈对于后市置业的观点，给市民一些建议和启发。 ( 2013-2-25 15:03:48 )
·[郝银广]：至于后市置业的建议方面，我想说的是，刚需购房切勿盲目跟风，有需要有能力就买，并且买来自住的话什么时候都是好时机，需要做的就是根据自己的实际能力和需求选择合适的房产。等待和跟风都不会有好的收益。等待下去，对于刚需客户来说，家庭不能稳定，心不能沉淀下来，事业也就不能稳。幸福感就降低。刚需购房，考虑承受能力，考虑便利性，至于时机不需要太多顾忌。 ( 2013-2-25 15:04:16 )
·[网友]：请结合目前的市场状况，谈谈接下来的3个月市场的发展趋势。2013年青岛的楼市大体走向将以何种态势？ ( 2013-2-25 15:04:40 )
·[刘博]：春节期间，青岛市的楼市成交是常规的低谷，而春节后上班第一周成交量的强劲反弹，从市场层面反映了发展的走势。而“新国五条”出现之后，可能会有一个阶段的观望，成交会有所减缓，但是幅度和时间都不会太长，因为目前市场或者说消费者对于政策调控已经适应了。因此，在未来三个月的时间内，预计市场略微走低之后，会有小幅抬头。而针对2013年全年来看，整体趋稳是一个大的方向，不会有大幅度的起落，整体市场消化量，保持2012年的水平是没有问题的。 ( 2013-2-25 15:05:46 )
·[网友]：新政最会对青岛哪些区域的房价产生影响？ ( 2013-2-25 15:06:20 )
·[刘博]：新政具体会对那些区域的房价产生影响，还要等细则出台之后，才能进行相对准确的判断，目前还不明朗。但是，可以预见的是，如果目前的不限购区域，一旦纳入限购，将对于该区域的房价有明显的影响。另外，对于一些高端产品、投资型产品，受政策影响的敏感度会比较大。 ( 2013-2-25 15:06:29 )
·[网友]：嘉宾你好！我是从外地到青岛打工的，“新国五条”提到保障房覆盖范围将进一步扩展到农民工的群体，我想问一下，青岛今年能实施吗？不能的话，专家预见一下，哪年才能实施？ ( 2013-2-25 15:07:03 )
·[刘博]：保障房覆盖农民工这一条，在青岛是否能实施，还需要等细则解读啊。 ( 2013-2-25 15:07:13 )
·[网友]：两位嘉宾好，我想到买套小房子，4、5年以后接老人来养老，想靠海近一些，结合自身经济情况，就看中开发区，想问一下，开发区隧道口附近的楼盘有升值的空间吗？ ( 2013-2-25 15:07:39 )
·[刘博]：我个人觉得开发区隧道口附近楼盘，未来还是有升值潜力的，因为隧道的确真的很方便，如果未来进一步减免收费的话，将会更好的联通青黄之间，其便利性和目前的房价差来比较，还是很划算的。 ( 2013-2-25 15:08:17 )
·[郝银广]：隧道的开通确实是带动了开发区房地产火了一把，只是后来发现隧道收费偏高，来回开发区和青岛市区的成本就有点高了。这不利于两地的经济关联性增长，春节前，隧道降低通行费，又小小的刺激了一把，预期将来通行费还要降低，那么隧道口附近的房产具备一定的增值功能。“孔子不走了”广告满天飞，涵碧楼就坐落在隧道出口远处。他们看好的，我们跟着走，跟着大户走，一般不会错。结论：值得投资，只要条件合适。 ( 2013-2-25 15:08:55 )
·[网友]：我家房子太小了，一直想换一套大一点房子，也就是所谓的改善住房条件，可是楼市走向一直不明朗，请问专家，我是继续观望呢，还是应该抓紧出手？ ( 2013-2-25 15:12:05 )
·[郝银广]：这种情况属于改善性购房，房子太小了，需要改善，从某种意义上说，也属于刚性需求。刚性需求考虑居住功能的舒适性，考虑增值功能的因素是稍微次要的，这种情况，不宜一味观望，遇到合适的房产可以出手。 ( 2013-2-25 15:13:38 )
·[网友]：专家您好，我家一共有两套房子，一套在市北，自己住，一套在城阳，一直用来出租。两套房子都90多平。听说马上要征收房产税了，想问一下，现在我是应该继续观望，还是着手出让？ ( 2013-2-25 15:17:18 )
·[郝银广]：首先房产税征收试点，现在还没确定在青岛实施。其次你家两套房产都是90平左右，即使实施房产税，基本也征不到你的。因为总住房面积不大。自住一套，另外一套属于投资类型，投资都有其本性，就是收益达到预期就收手。把资金盘活。资金流转起来可以创造比固定在那个地方的价值高出很多的效益。所以投资用的房产如果收益到心理预期了，可以考虑出手。 ( 2013-2-25 15:19:09 )
·[主持人]：非常感谢网友的积极参与！今天由于时间的关系，在线访谈到此结束。 ( 2013-2-25 15:25:22 )
·[郝银广]：感谢网友的交流互动！再见！ ( 2013-2-25 15:26:19 )
·[刘博]：希望以后有机会再与网友交流，再见！ ( 2013-2-25 15:27:18 ) [编辑: 王好]
