2003年，崂山区最火爆的楼盘是丽都国际，均价1.1万元/平方米，是当时在售楼盘的最高价，如今价格已经翻番；7年前，石老人区域山水名园二期开盘，均价1.2万元/平方米，如今均价为2.5万元/平方米；2009年，上实海上海开盘，均价2.5万元/平方米，如今单价过了3.5万元/平方米……今年下半年市南、崂山将有多家高端海景楼盘上市。
近日，记者对这些区域的
海景房进行了详细调查。10年前，这里的海景房便成为楼市引领者，无论价格还是户型等都走在前列，过去5年内海景房曾两次降价，有多少购房者把握了机会？
丽都国际 2003年开盘从1.1万元/平方米到2.6万元/平方米 丽都国际位于青岛东部国际高级住宅区、邻近石老人国家旅游度假区，总建筑面积近7万平方米，由13栋多层及4栋小高层组成。2003年该楼盘开盘，均价达到了1.1万元/平方米，成为高价楼盘。“当时市北区一些楼盘价格是5000～6000元/平方米，丽都国际高了一倍，开发商的定价策略就是高端。现在看，这个价格只能买到原四方区的新房了。”科威国际不动产青岛区域总经理孙杰告诉记者。
让人意外的是，丽都国际一期呈现出良好的销售势头。2003年是楼市淡季，该楼盘开盘正好是下半年，号称“寒冬”。但短短两个多月的时间里，销售逾40%，创造了当时高端楼盘冬季的销售奇迹。“当时的营销策略和现在没法比，当时信息并不畅通，能卖4成已经很不错了。”孙杰说道。
目前在市南区工作的鞠女士参加该楼盘二期房源的销售。“10年前，每月工资才2000块钱，这个楼盘单价就过万元，而且是大户型的，120～220平方米，一套少说也得一百三四十万元，价格非常高，不过位置确实好。二期的时候，推出的是小区东侧12号、13号两栋多层电梯公寓。二期开盘是2005年10月22日，我当时在现场，人非常多。一共才64套房子，很快就卖完了。当时感觉透支了房价，再
涨价也不可能过2万元/平方米。那时候有一些是外地购房者，对青岛市场并不了解，觉得房子很好，位置也不错，就出手了。想不到以后价格会翻番。”鞠女士说。
“这是无敌海景房，每户均能在明媚阳光下尽享蓝天碧海无限风光。物业会提供各种悉心生活服务，帮你交电费。而且楼盘是岛城首个110家居安防直控社区，每户均设置直接联网110指挥中心的红外警戒探头、家庭紧急按钮。”
5月12日，记者从青岛链家不动产了解到，目前该小区房价已经翻番，涨到2.6万元/平方米……据青岛链家不动产市场部分析师殷天逸介绍，目前该小区二手房房源充足，其中还有精装修未住过的房子，有些是投资客的房子，价格已经翻番。现在小区已经非常成熟，价格稳定。
山水名园二期 2006年开盘从1.2万元/平方米到2.5万元/平方米 2006年7月16日上午，山水名园二期开盘，该楼盘位于青岛石老人国家旅游度假区东段，属于海景房。“二期开盘价其实并不高，均价1.2万元/平方米。2006年的时候，这个区域内的海景房价格已经普遍过万元了。这期间，楼盘营销策略已经进步了，看房车也有了，沙盘做得很精致。开盘现场很多购房者都是围着沙盘听解说，然后就是交首付。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周在记者采访时介绍说，“那时我刚接触青岛楼市，当时媒体称，开盘一周，销售率超过8成，非常火爆。”
据介绍，山水名园二期由19栋多层、6栋联排别墅、6栋观海小高层组成，户型从110平方米到280平方米。在市北区，湖光山色也是高档小区，但不是海景房，2007年价格也不过7000多元/平方米，而山水名园二期的海景资源明显提高了自身价值。
根据惠百家不动产提供的数据，目前该小区房源均价2.5万元/平方米。“有一批房源是2008年拿到的房产证，到现在正好过了5年，税费比较低。二手高档海景房，税费非常关键。超过五年的唯一住房，没有个税和营业税。500万元的房子，税费就能差30万元。税费是要付现金的，会直接增加买房成本。这个小区的房东看到税费低，敢要高价。”林宪周说。
上实海上海 2009年开盘从2.5万元/平方米到3.5万元/平方米 2009年，对前海一线海景房来说是一个分界点。这一年，首付最低20%的政策让楼市出现火爆局面，海景房也不例外。崂山、市南的高端楼盘的开盘价闯过2万元/平方米大关。2009年6月28日，上实海上海低调开盘，记者曾到现场进行探访。当时楼盘多次传出要开盘的消息，房子主体已经建设完毕，是准现房。开盘当天有20多人交了房款，3天的时间大约有50多人出手购买。
这个项目刚推出的时候，很多购房者是 “胆怯”的。最小面积178平方米，还有300多平方米的。均价2.5万元/平方米，房子总价起码400多万元，还有更高的。那时候，市场还有观望情绪。整个项目由5栋高层组成，现在来看，当初的购房者应该算是比较成功的。2011年开始的限购，曾让小区二手房陷入低迷，成交量几乎没了。二手房中介则囤了大量的房源，找不到买家。房主为了不赔本，定价都在3万元/平方米以上，购房者根本不买账。直到去年年底这样的局面才被打破，有了好转。如今价格已经涨到了3.5万元/平方米，个别房源价格更高。“从2009年开始，市南、崂山海景房资源越来越少，新开楼盘的价格都会比周边二手房高一些，销售速度并不快，开发商实力比较强，也不着急快速销售。”林宪周告诉记者。
亚麦山城 2009年开盘从14800元/平方米到2.5万元/平方米 亚麦山城23号楼是2009年10月10日开盘的，主推房源为90平方米左右的中小户型，销售均价为14800元/平方米。当时记者曾探访该小区的配套设施，当时小区前面的道路并未畅通，曾进行大修，出行不便。但该楼盘定位很准确，中小户型的总价并不高。这个优势吸引来了众多购房者，包括一部分投资客，万科金色城品的业主魏先生曾看过该楼盘。“我当时的预算是首付40万元，其实这个楼盘总价不高，位置好，紧邻青岛大学，部分房源还是海景房。但算了一下，首付太低的话月供很高，最后和家人商量了一下，为减轻月供负担选择了当时四方区的新房，价格便宜，9000元/平方米。现在我的房子价格也涨了，但没有亚麦山城的涨幅大。”魏先生说。
如今，亚麦山城的二手房价格到了2.5万元/平方米。“主要是税费高，房产证没过5年，不然房主要价会更高。”孙杰说。
说起海景房，不得不提麦岛金岸。2007年，麦岛金岸开盘，高层起价11000元/平方米，别墅起价3万元/平方米。2010年的时候，均价2万元/平方米。如今这里已经成为成熟的小区，高层住宅价格涨到了3.5万元/平方米，涨价幅度这么大，堪称“最牛海景房”。
分析5年内经历两次降价潮 从2000年开始，青岛前海一线海景房拔地而起，到现在已经寸土成金，价格整体呈上涨态势，当然中间也有低迷期。过去的5年，海景房曾经历两次降价尴尬，一次是2008年下半年，另一次是去年下半年。“2008年是经济危机造成的，海景房销售不畅，有的楼盘售楼处索性只留几个值班的顾问，有死扛的，也有降价的，那时候可以买到性价比很高的海景房。去年海景房的低迷主要是受限购的影响。高端项目，如果还没开发，可以将地块资源转让，或者割掉部分股份从而缓解资金危机。已经在销售的项目，则比较尴尬。去年，青岛有2处高端项目都出现了转让股份的情况，其中一处就是香港中路附近的海景房。”岛城楼市分析人士张百忍介绍说。
“今年限购令延续，海景房项目的春天依然没有到来。限购令主要是针对有钱的人群，把他们限制住了，如果把价格降下来了，没有购买资格的人还是没有购买资格，买不起的人还是买不起。现在高端项目成交量并不高，今年下半年还会有一些项目上市，开发商的压力很大。”
信息两个高端项目将上市 前海一线接下来将有两个重点高端项目上市，都是曾经的地王。绿城深蓝广场位于市南区香港西路以南、东海二路以东，建设单位为青岛绿城华景置业有限公司。项目由一栋超高层综合塔楼(74层)、两栋超高层住宅塔楼(42层和48层)及商业裙楼组成。建筑总面积35.4649万平方米，其中地上建筑面积为22.7万平方米，地下建筑面积12.7649万平方米。停车位共有1600个，住宅总户数为239户。
远洋公馆由6栋多层、3栋小高层组成豪华社区，可居住228户，平均每户2个车位。预计均价不低于40000元/平方米。项目位于燕儿岛路与泉州路交界处，2010年北京远坤房地产开发有限公司以楼面地价19500元/平方米价格成功竞得该地块，是当时的地王项目。
文/图 记者 李晨（图为资料照片）
（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 曹海霞]
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