时间：2013年10月19日
世茂集团副总裁、营销公司总经理 蔡雪梅女士
世茂环渤海区域总裁 刘辉先生
一、世茂既有对高品质空间的把握，又考虑客户需求的经济性 记者：我想提问蔡总，从去年开始世茂说要做刚需产品，在传统的豪宅产品和刚需产品大致的比例是什么样的？
蔡雪梅：世茂目前的全业态能力是非常明显的。我们是从豪宅顶级产品向下覆盖的这样一个趋势。现在整个各种业态的分布，刚需产品大概占30%；首改和再改、改善类的产品占到40%，之后是高端的产品大概占到20%，顶级的到达几千万量级以上的占到10%左右。所以从根本来讲，我们会倾向于不走到纯粹刚需型，而是类似于像低密度的120平米到150平米我们称为首改或再改的产品，是一种游刃有余的产品。
纯刚需的产品要求企业的成本控制能力非常强。我们的竞争力是在打造高品质的能力上。原来世茂的产品基本覆盖200平米以上的，现在我们从200多平米往下覆盖到140、150平米的产品，我们既有了高品质空间的把握，又能够去考虑到客户需求的经济性，所以我们会把这两者进行一个结合。这点也是大家看到的。
这两年世茂能够有一个非常好的成长速度，其实取决于很重要一点是我们把世茂的核心竞争力做了一个外延的扩展和扩散，我们没有去做不完全擅长的刚需，我们下浮到合理的比例，最大的是从120平米到180平米之间，这是世茂在售的主力段。
记者：首改或者刚需产品主要分布在什么区域？
蔡雪梅：整个分布的具体比例我们没有对各个区域做硬性的要求，因为各个层次、各个地区政府要求不同，有的城市还有90、70，有的城市就不需要这种限制了，所以我们不会硬性的去做，市场要做的首先是结合城市的需求，所拿的地块适合做什么样的产品，然后进行一个整合，而不是用数字的指标硬性的去说我要做到多少。
记者：环渤海区域是不是从去年开始，加大刚需或者首改这种产品的开发了？
蔡雪梅：在世茂开发的理念里面我们都会适当增加刚需类型这种产品或者说这条线，我们在向做得优秀的企业学习。这个维度来讲我觉得刚需类的产品是必需的，尤其像前十位的大开发商不应该缺乏这条线，所以刚需线是我们必须具备的。但并不是我们未来主要战略的定位或者发展的方向，我们肯定还会去找自己擅长的路径去成长。
二、环渤海是世茂的重仓之地 记者：在我印象中，世茂这次环渤海区域的品牌落地活动那个又是一个比较大的动态，世茂集团怎么看待这个区域？
蔡雪梅：我从集团的角度把战略跟大家作一个介绍，世茂在福建是卖得非常好，在整个福建领先，今年也是非常漂亮的数字。长三角是世茂起家的地方，同样成果很多。那么现在我们对环渤海也进行发力，因为环渤海是重镇，没有一家前十的开发商会失手环渤海，如果失手这一块就不会成为前十位的持久的、持续稳定的开发商。我们看到原来三四线的开发商也进入到环渤海，这是必需的一个战略，我们叫兵家必争之地，这是决定整个企业战略未来长远性的一个根本的重仓之地。环渤海是我们世茂从现在开始到未来的重要区域。
其实我们早就已经在布局，大家看到这次北京一东一西双盘齐发也是一种体现。相对于环渤海领先企业，尤其在北京做得很优秀的一些开发商，我们现有土地资源与他们是有差距的。对此我们不急，既然是未来一定要做的事情，我就不用急着眼前，因为整个集团战略部署中很清楚，它是我们的战略重点，它是我们的重镇和重仓之地。首先我们一定要有优秀的团队，然后才有可能做出最棒的产品。
刘辉：世茂在2011年进行大的变革之后，环渤海是从原来三个区域之一分出来的一批区域，环渤海是其中最重要的一个区域。之前大家听到有关这个区域发展上的事情一般听到的北京、天津、山东这三个城市比较多。现在环渤海的战略构想是这样的，在北京未来的拓展，我们不会仅限于现有项目，我们还会有后续的项目。第二，天津以及山东的这三个城市，也是我们的重点，整个环渤海在未来的几年，我们的业绩会有比较大的提升。从现在看，我们业绩展望来看还是不错的，因为每个城市都有比较平均的贡献，加起来总量可观。对于北京，世茂的品牌在这个区域能够落地显得更为重要。
记者：我想问一下，天津是世茂在环渤海区域的重点布局之一，对于天津市场您怎么看？
刘辉：天津的发展还是存在低估，从最近天津城区房价走势来看已经表现的非常明显了。我们未来会在天津拓展，在城区方面也会做拓展，天津也是我们未来发展的一个重点。天津在整个人才基础、GDP总量以及人才储备上都是非常优秀的一个城市，所以这块是我们非常看重的。
记者：我想问一下世茂把济南作为环渤海一个重点区域城市，是基于什么考虑，济南这个区域在房地产方面有什么价值？
蔡雪梅：首先，济南是山东省的重镇，就像北京是中国的重镇一样，济南之于山东省是同样的重量。第二，我们认真的去看，济南市场的需求是很好的，第一是客户有对产品、对自己的生活品质和居住需求的强烈愿望或者说改善的愿望；第二，有消费能力，济南很适合去做世茂所擅长的产品线。第三，济南还缺少很棒的，可以比美全国范围内都非常有力量或者有代表性的产品，它的产品力还没有匹配这个城市需求。济南是值得发挥世茂特长、创造地标性代表作的城市。我们会在不同的城市结合不同的土地特质打造不同的产品，我相信我们在济南的亮相一定会值得大家的期待。
刘辉：济南作为山东省的核心，在山东省的影响力和辐射的范围不小，尤其对周边的城市影响力比较大。第二，济南的市场发展比较平稳，在市场的高峰期以及市场的低谷期的时候表现都很好，这一点也是吸引我们在济南落地的一个原因。第三点，济南还缺一些更好的产品，这也是我们经过调研之后，希望能带给整个济南的。
这一次我们示范区开放之后，相信会给大家一个惊喜。在产品方面，我们在这个产品上倾注了很多精力，可以看出我们对这个项目的重视。因为济南也是董事长、副主席等高层去得次数最多的城市，世茂对济南的关注度非常高，后续可能在别的区也会做一些项目的拓展，是我们现在重点跟踪的城市。
