三中全会后房市未来走势引关注
不再走“围绕房价调房价”老路
三个季度以来，房价的涨幅让更多买房者不知所措。三中全会闭幕之后 ，2014年房地产与房价及政策走势成为了人们关注的话题。对于十八大三中全会可能带来的影响，多位业内人士分析，由于房地产的问题不在房地产本身，土地、金融、财税每一个细小的制度变革都会牵动房地产的神经。预计将来的市场，将迎来长效机制，不会再走“围绕房价调房价”的路子。
不再围绕房价调房价
对多数购房者来说，买房始终是一块“心病”。历次的房地产调控，走入了房价越调控越上涨的“怪圈”。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布后，尽管直接涉及房地产问题的表述十分有限，但正是这份未提房产调控的改革路线图，重新引燃对房地产市场的新期待。
“三中全会在决定中提及的城镇化、市场化、财税、土地、简政放权等等改革事项的推进，对房地产行业发展意义重大。”中置国际营销总监、楼市分析人士张百忍说，决定中到处都体现着房地产改革市场化的新思路和新举措，其中既包括明确提出的房产税改革，也包括“建立城乡统一的建设用地市场”；既包括建立全社会房产基础数据统一平台，也包括“探索实行官邸制”；既包括“完善城镇化健康发展体制机制”，也包括“完善产权保护制度”。
张百忍认为，与以前“围绕房价调房价”的做法不同，改革聚焦在更深层次的问题上，虽然其中没有直接谈及房价的涨落，但高房价的问题必然会随着市场化改革的逐渐推进得到有效解决。
小产权房“转正”无时间表
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让不少人重新燃起了对投资小产权房的热情。这是否意味着小产权房转正成为可能？
链家不动产的殷天逸认为，在《决定》关于集体土地的表述中，并没有提及“小产权房”。“《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而‘小产权房’只是其中的一个具体问题。”殷天逸说，今年下半年以来
青岛市的小产权房确实成交活跃，价格也出现上涨情况，然而小产权房转正难度依然很大，购房者不可盲目购买。
而有关小产权房的问题，国家相关部委负责人曾多次指出“小产权房违法，不受法律保护 ”，相关部委正在研究小产权房的处理意见和具体措施。
单独生二胎楼市难沾光
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。
在很多人看来，这对房地产市场是个好消息。“打算生二胎的，都会考虑二套房，至少大户型的春天又来了。”一位二手房中介经纪人说，从岛城情况来看，生二胎的家庭，大部分在30至35岁，这个年龄的阶层工作稳定，有一定经济基础；而目前这部分人大多数住在90平方米以下的两室一厅的房子，一旦多生一个孩子，居住空间明显不足，而且必然需要老人帮忙带。也有专业人士统计 ，“单独可生二胎”政策至少会影响两千万家庭，也就是说新增了差不多一千万套房子的购买市场。
“即使选择生二胎的家庭居多，等新增婴儿成为刚需也至少需要25到30年 ，况且哪有孩子一生下来就买房子的。”链家不动产的殷天逸说，夸大“生二胎”对楼市的潜在利好，显然是个伪命题。
岛城土地供应将增大
土地制度方面，业内人士分析，岛城的土地流转速度将加快，农村或城中村中的集体土地，将通过旧村改造的方式，流转到城市中来，土地供应量将会增加。
中置国际营销总监、知名楼市分析人士张百忍说，早在2011年初，青岛市政府就已公布了青岛市政府《关于加快推进农村土地适度规模经营的意见》。农村的土地流转获得市财政支持，岛城已开始试点在符合条件的城镇组建“土地银行”。根据当时公布的数据，2012年 ，全市农村土地适度规模经营(100亩以上)总面积占耕地面积的比重达到15% 左右，约合93万亩；到2015年 ，全市农村土地适度规模经营总面积占耕地面积的比重达到30%以上，约合计 186万亩。
根据青岛市政府的意见，流转出来的土地，通过土地银行将购入的土地进行打包、重新规划或适度开发，并进入土地储备中心，然后根据市场需求和土地增值情况再将土地或卖或租或贷出给土地需求者。
城乡用地“同权同价”
公告当中还提到，建立城乡统一的建设用地市场。允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。在青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，这也释放了积极的信号。“这里面隐含着，农民通过土地的确权，城乡之间的要素交换，土地收益将会落到农民的手中。”龙江说。
在对公告的解读中，城乡建设用地的“同权同价”被业内人士多次提到。“目前土地市场的不完善，体现在土地要素市场在城乡之间发展不平衡、不统一。”龙江说，农村中的集体建设用地基本被排斥在土地市场之外。
据介绍，按照目前的土地管理制度，土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。“农村集体建设用地包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等，土地产权为农民集体所有。”张百忍说，现行法律严格限制集体土地非农建设的使用范围，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权。
土地流转速度加快，意味着土地储备会进一步增加，这对房地产市场来说是利好因素。
记者 王爱科
