半岛客户端记者 娄花
为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，按照《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）等相关要求，青岛市物价局、市国土资源和房屋管理局近日联合下发《关于明确物业服务收费相关政策的通知》（以下简称《通知》），对本市现行物业服务收费政策的部分规定做了进一步完善，该通知自7月1日起执行。
与原政策相比，《通知》主要提出以下几点要求： 一是要求物业服务企业，应将普通住宅物业管理区域的前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送价格主管部门、物业主管部门进行备案。
二是对普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。
三是规定普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。
四是在普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，免收停车服务费。
五是制定了市内六区的普通住宅物业管理区域前期物业车位场地使用费政府指导标准。
六是明确了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，物业服务企业代为收取的，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月，公示记录留存备查。
七是若业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向各区市价格主管部门申请调解处理。
附：物业服务收费政策解答 对于新政的种种疑问，市物价局相关负责人进行了解答。
1、物业服务企业按照规定对前期物业服务合同进行备案过程中，有什么具体要求？
市物价局相关负责人：按照现行政策规定，普通住宅物业管理区域的前期物业服务合同需要明确物业服务等级和政府指导价范围内的具体收费标准，并于合同签订之日起十日内将合同报送所在区市价格主管部门和物业主管部门备案。
2、因服务成本变化需要调整普通住宅物业管理区域前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应履行什么程序？
市物价局相关负责人：因服务成本变化需要调整普通住宅物业管理区域前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。在调整物业公共服务费标准之日起十日内，将上述公开记录、业主书面同意材料、调整后的服务等级及收费标准向所在区市价格主管部门备案。
3、空置房屋物业服务收费减免政策是什么？
市物价局相关负责人：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。非普通住宅物业管理区域、成立业主大会的普通住宅物业管理区域及非住宅物业管理区域的空置房屋物业服务收费减免标准，由业主或业主大会与物业服务企业按照合同约定执行。
4、储藏室、车库是否应计入物业公共服务费的计费面积？
市物价局相关负责人： 普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。非普通住宅物业管理区域、成立业主大会的普通住宅物业管理区域及非住宅物业管理区域范围内的储藏室、车库的计费面积，由业主或业主大会与物业服务企业按照合同约定执行。
5、车位未停放机动车，停车服务费如何减免？
市物价局相关负责人：普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认后，免收停车服务费。对于非普通住宅物业管理区域、成立业主大会的普通住宅物业管理区域及非住宅物业管理区域内的车位，其停车服务费减免标准由业主或业主大会与物业服务企业按照合同约定执行。
6、在此次物业服务收费政策完善过程中，本市对“普通住宅”是如何界定的？
市物价局相关负责人：《山东省物业服务收费管理办法》就 “普通住宅”的内涵未做明确界定，本市暂按《青岛市物价局 青岛市国土资源和房屋管理局关于印发<青岛市物价局物业服务收费管理办法>的通知》（青价格[2012]83号）规定执行。
7、青岛市住宅物业服务收费标准如何制定？
市物价局相关负责人 ：本市住宅物业管理区域实行的是业主自治管理，物业、停车服务收费实行市场调节价，具体由业主选聘物业公司，通过合同约定的方式确定具体收费标准。政府对保障性住房（房改房、集资建房、限价房、经济适用房、廉租房、公租房等）物业管理区域内业主大会未成立之前的物业、停车服务收费进行过渡管制，实行政府指导价。具体由政府价格主管部门制定一个菜单，列明收费标准及对应的服务内容，其中物业服务收费为基准价格，停车服务收费为最高限价，具体收费标准通过前期物业服务合同约定。
注：1、服务等级是按照山东省地方标准DB37/T 1997.1-2011《物业服务规范 第1部分：住宅物业》划分的，根据服务质量从低级到高级分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级。
2、每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。
8、车位场地使用费如何收取？
市物价局相关负责人 ：占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，应缴纳车位场地使用费。市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区的普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位场地使用费指导标准按照最高150元/月收取；临时使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，或者临时占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按小时收取车位场地使用费，停车未超过二小时的应当免费，停车超过2小时的部分，每小时最高不超过2元，每日最高不超过6元。即墨区、胶州市、莱西市、平度市的车位场地使用费政府指导价标准由所在地价格主管部门会同物业主管部门负责制定并公布。对于在非普通住宅物业管理区域、成立业主大会的普通住宅物业管理区域及非住宅物业管理区域内收取的车位场地使用费，由业主或业主大会与物业服务企业按照合同约定执行。
9、7月1日以后，政府管价范围内的车位场地使用费标准，是按照此前已签订的《前期物业服务合同》约定的标准执行还是按照新的规定执行？
市物价局相关负责人 ：《价格法》等法律法规规定，经营者应执行政府指导价标准。因此，对属于政府管价范围的物业管理区域，其物业服务企业应在7月1日后按照青岛市物价局 青岛市国土资源和房屋管理局下发的《关于明确物业收费相关政策的通知》规定执行。
10、物业代为收取的业主共有收益资金如何使用？
市物价局相关负责人：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。
物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。
11、建筑垃圾清运费如何收取？
市物价局相关负责人：业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
12、物业服务收费产生纠纷如何解决？
答：价格主管部门将建立物业服务收费纠纷调处机制。业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向市、区（市）价格主管部门申请调解处理。
13、住宅小区停放机动车可以收取哪些费用？
市物价局相关负责人：在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地。
14、住宅小区对外来车辆停车收费吗？
市物价局相关负责人：可以收费，但对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。
[编辑: 刘晓明]
