青岛楼市9月初调查：卖方着急要攻坚买方仍然进行观望

　　一方面市场中的购房者越来越理性地观望着，另一方面市场的供应量正不断增加……供应量和需求的不对等，令开发商倍感压力 ，即使是在金九银十的旺季也难以舒展发愁的表情 。业内人士似乎也并不看好今年的九十月份，而购房调查中买房者对后市的看法也不乐观。

　　开发商

　　销售任务砍半 仍然“鸭梨山大”

　　今年以来，开发商似乎一直面临着供应和需求两不相宜的境况。放眼望去，无论是大鳄云集的北部城阳，还是供应放量但上客寥寥的西海岸，无论是大盘扎堆集中开盘的东李片区，还是品牌企业大型住宅社区入市的环湾一带，都是一片供应火热的现状。而再看看需求市场，有能力的人群已被限购，刚需中又有多数对后市不看好。最后开发商不得不直面惨淡的市场，要么低价入市，要么变法营销。

　　营销经理：“鸭梨大”！

　　上半年伊始，政策所致青岛部分开发企业不得不重新调整今年的销售目标，据了解，某家房企的销售目标经过两番调整后仅为原来的一半。但是从上半年的销售情况来看，这砍掉一半的销售目标，也仅仅勉强完成20%。市区某家项目的营销经理告诉记者 ，虽然自家项目将销售排期定在了10月份，但目前现状很不乐观。“今年的目标是3个楼座800多套房子，总体量大概11万平方米。算起来我们的销售任务并不突出，很多项目都在千套以上。但是我们却是和两家央企在同台竞争，压力自然不小。”这位经理说，现在自己的项目还不能定价，要随时关注周边项目的定价走势。“另一个大问题是蓄客量明显不足，因为如果要完成今年的销售目标，蓄客量至少要达到预期销量的3倍，可是直到目前为止蓄客量还不到一半，差的时候每周接待的客户数量还不足20批……”眼看再有1个来月就要开盘了，面对强大的竞争对手和不为所动的市场，该营销经理不住地叹气。

　　售楼小姐：求人气！

　　限购等政策对市场的打击是巨大的，这一点一线的售楼小姐深有体会。李沧区的一个项目销售人员小孙说，现在他们首要任务就是蓄客。“我们项目定价并不是区域里面最实惠的，再加上产品定位在改善型的客户，所以流失率就要往高了估计。”小孙告诉记者，在自己积累的客户中，至少有60%将因为限购原因失去购买资格，在剩余四成具有购买资格的客户中，又有一半客户反映我们项目的价格比较高，或者认为产品户型和面积上有些偏高端。剩下20%的被称为优质客户中，还要考虑到因为担心后市而选择观望的……算来算去，一叠登记的客户名单中，真正能转化为签单量的仅有一两成。“我的很多客户亲口告诉我，他们在李沧看了不止我们这一家项目，甚至不止两三家，而是很多家。”小孙说，李沧区由于住宅项目非常多，且个个竞争力都不差，所以客户重复登记的现象很严重。“比如这周末来的一个客户，看了我们家项目的同时，也看了中南世纪城、万科生态城、海尔优城邦、绿城理想之城、万达广场……”小孙说了一连串的项目名，他说，这个客户的选择只有一个，买了这家就不会买另外一家。限购和竞争等因素像一碗又一碗的白水，不断稀释着小孙手中的蓄客名单。

　　房企：各种营销有木有！

　　对于即将开盘的项目来说，最直接的蓄客方式就是价格引导和产品吸引，比如建起精美的样板间来引起购房者对产品的共鸣。

　　有的产品业态丰富的房企，开始重新安排开盘顺序。位于市区的某项目开发了普通高层和别墅项目，为了避开下半年高层住宅放量的高峰，项目负责人决定今年先推别墅：“市区下半年的高层项目数不胜数，但好在别墅项目并不多，几个项目的别墅推量加起来不过两三百套。”运用差异化的产品策略来规避同质产品激烈的竞争，成为该项目的营销方式。

　　已经开盘并在销售期的项目，不得不重新定位目标群体。位于胶南的一个公寓类项目，充分利用不限购不限贷的特性，将产品定位于高附加值的度假旅游类项目，并计划利用电子商务平台大力向外地购房者推广。

　　另外还在规划当中的项目，也果断调整产品定位来适应市场。另一个位于郊区的住宅项目，为了抓住当前市场上购买力有限的刚性需求者，降低他们对产品总价的敏感度，决定将套二户型的面积从八九十平方米压缩到70平方米。