■分析
新“国五条”或伤及两类需求
新出台的“国五条”引起了岛城市民的普遍关注。细则提到，限购方面可将限购范围扩大到全市，对二手房交易个税按差额20%征收，提高二套房首付比例和利率。业内人士普遍认为，新“国五条”可能会将交易成本“转嫁”到购房者身上，从而误伤刚性需求及改善性需求，而房价却不一定会如愿下降。
新“国五条”中最引人瞩目的，是出售住房计征20%个人所得税，即二手房交易个人所得税将按照差额的20%来征收。
若新政不区分首套房二套房，不区分房源户型大小，“ 一刀切”地执行，必然导致交易成本的增加。“目前的政策中，5.6% 的营业税是大头，2% 的个人所得税以及1% 到3%的契税是小头。”科威国际不动产的孙杰说。
而新政实施后，契税税率 、个人所得税税率均将上调 。“满5年的房源可以节省营业税，可是这类房源往往前后两次交易的差额悬殊，因此个人所得税环节的成本就高；可如果买不满5年的房子，营业税又省不了。”孙杰说，无论购房者买哪类房源，交易成本都可能增加。
增加的交易成本该由谁来承担呢？“这样卖方和买方就得需要协商了，多缴的20%的税，可能由卖方和买方共同承担，一方负责一部分。可实际执行中，购房者处在弱势，这部分支出有可能会转嫁到购房者身上。”孙杰说。
而无论是新房市场还是二手房市场，目前活跃的群体均为刚性需求和改善性需求的客户。投资性需求的客户在限购令施行后，已经较少见。由此看来，新政施行后，前两类需求必然很受伤。
“对一些想要改善住房的购房者来说，把小户型房子换成大户型房子时，成本就增加了。”孙杰举例说，一购房者想把现在住的小房子卖了，换成大房子，那么要卖的小房子就成了二手房，卖的时候就需要缴差额的20%的个税。也有些人换大房子时不卖小房子，把小房子租出去，但新“国五条”明确规定，二套房的交易成本进一步提升，首付可能会从现在的60%提高到70%，利率可能会提高到基准利率的1.3倍。二套房首付比例及利率提高，也需要多交钱。
文/本报记者 王爱科 实习生 张开翼 图/本报记者 孙传洁(署名除外)
（来源：半岛网-半岛都市报）
