四问金星：谁还将步其后尘
调控政策继续，全国中小房企都在“过冬”
金星虽已破产，但围绕它所产生的问题依旧扑朔迷离。
至少欠债1亿8428万元的金星公司已经宣布破产，与金星公司情况相似的三佳公司距离破产只差宣布。不过，在全国房地产调控政策不见松动的大背景下，北京 、上海、广州，甚至是青岛的中小型房企同样在经受着寒冬的煎熬，他们会不会步了金星公司的后尘？
1 金星公司到底欠多少债？
4月12日余杭区人民法院发布的关于杭州金星房地产开发有限公司的破产清算公告要求，杭州金星房地产开发有限公司的债权人应在2012年6月11日前向杭州金星房地产开发有限公司管理人申报债权。
但金星公司到底欠了多少债？清算组负责人天册律师事务所律师王伟峰告诉记者，现在他们正在组织债权人申报，具体数目还不清楚。
记者多方打听，大致上得出一个数目。
负责西城时代家园项目建设的公司共有两家，广厦建设集团有限公司和长城建设集团有限公司。广厦建设集团有限公司的工作人员告诉记者，他们公司所负责的楼房已经在去年12月底基本完工，只是因为道路硬化和绿化等配套设施没有完成，导致不能交付。“金星公司是按工程进度付款，由于我们已经完成了，所以金星集团欠我们公司的钱比较少，大约2000万元左右。而长城应该是今年 3月底完工，所以欠得比较多，大约1亿元左右吧。”浙江金桥投资管理合伙企业起诉西城时代家园的开发商欠钱，余杭区法院查封了西城时代家园40余套房子，标的额为4000万元。
三墩物业管理有限公司文一分公司物业处主任王福英向记者证实，金星公司拖欠该公司30多万元物业费。“这是二期的物业费，金星公司交房的时候，三期还在建设，很多基础设施并不完善。为了补偿二期的业主，金星公司和他们达成了协议，由金星公司替二期的业主交物业费直到三期完工为止。”王福英告诉记者，现在三期完工时间一拖再拖，金星公司所拖欠物业费的金额也在不断增长，而金星公司又宣布破产了，她也不知道该怎么要回这部分钱。
再加上所欠税款2398万元，金星公司至少欠债1亿8428万元。
2 预售款账号为何为零？
据媒体报道，西城时代家园项目工程建设的商品房预售款，也已被开发商挪作它用，去向不明。“由业主购房支付的项目商品房预售资金账号，余额为零。”
之前，也有业主就此事在余杭区政府网上向建设局询问。建设局回复称，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》于2010年11月1日以后正式开始实施，西城时代项目纳入预售资金监管的房屋共9幢，预售资金监管银行为杭州联合银行三墩支行。此外，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》还规定监管银行应对项目的预售资金收缴、出资台账、工程预算清册、资金使用计划等进行严格审核。
余杭区房产信息网显示，《杭州市商品房预售资金监管实施细则》实施后，西城时代家园项目共申请过3次预售证，涉及327套房源，成交均价在9900～11000多元/平方米。根据公示的均价与建筑面积计算，这三批房源共涉及商品房预售资金约3.4亿多元。
记者致电杭州联合银行，相关工作人员表示，她对金星房产的预售款并不清楚。记者又采访了杭州联合银行三墩支行，该行工作人员表示要请示上级，自己并不清楚。而该项目的监理单位绍兴市东城建设工程监理有限公司余杭分公司工作人员也表示，之前确实是西城时代家园的监理单位，但已经不做了，至于预售款的情况，他们也不清楚。
王伟峰表示，清算组现在刚刚接手，对此情况也不了解。
3 中江控股松了口气？
金星公司的债权人现在正在申报债权，金星公司欠他们的钱已经确定得不到足额支付。而西城时代家园三期的业主，眼看着新房即将建成，却不知道何时才能入住，更不知道三证能否得到办理。现在看来，金星公司破产似乎是一局满盘皆输的棋。事实上，就没有赢家呢？
答案是肯定的，最大赢家可能是金星公司。山东德衡律师事务所律师李旭修告诉记者 ，企业破产的前提就是资不抵债，当企业进入到破产程序的时候，它就不需要再对债务负任何责任。“这个时候需要债权人对债权进行申报，然后由相关单位清算出破产企业的资产，按照相关法律对债权人的债务进行清偿。”李旭修表示，一般而言，企业破产并不会追究其法人的法律责任。
作为金星公司母公司的中江控股早已传出资金链断裂的消息，据媒体报道，中江控股现在也已进入司法重整程序，法院指定的第三方管理人正在对其办理债权登记。若果真如传闻所言，中江控股从金星公司抽走大量资金，而金星公司作为其债权人也可以进行债权登记。
“如果不申报债权的话，相当于自动放弃。”李旭修表示，不过，负责破产企业清算的第三方都会对破产企业的债务和债权进行清算，需要追讨的债权一定会追回来，“尤其是金星公司与中江控股这种相对复杂的债务情况。”
“但无论是否追回，欠下巨额债务的金星公司现在是解脱了，而中江控股也松了一口气。”一位知情人士表示。
4 全国还会有多少个金星？
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示，中小房企融资困难的情况一直存在。“在本轮房产调控之前，它们还可以以按揭贷款为条件与银行交换一部分贷款，但现在已经非常困难。”
“很多中小房企常见的融资方式就是拆借，也就是我们常说的民间融资。”陈宝存表示，这种融资方式的利率比较高，年利率一般在20%～30%左右，“去年最高都能达到60%。”这样的利率相对银行贷款6%～7%的年利率而言，显然过于沉重。
以融资1000万为例，即使是以最低20%的年利率计算，民间融资每年的利息也高达200万。而如果按最高60%的年利率计算，每年的利息则能达到600万元。但如果通过银行贷款，利息只要六七十万。最高达到十倍的差距，使得中小房企的融资成本过于可怕。
这种在房地产调控之前就已经普遍存在的现象，当时并非大问题。陈宝存表示，那时候房地产行业的销售情况比较好，由于前期投入而从民间借贷的资金，很快就会通过房屋预售款偿还，那时候一般也都只借半年 。“短期的高利率，这些中小房企还是可以承受的。”
但在房地产调控政策持续收紧的情况下，房地产销售情况不容乐观，“如果房屋预售回款受阻的话，借贷资金所产生的利息会像滚雪球般变大，到最后将大到房企无法承担。”眼看房地产形势不好，借贷方也急于抽回资金。李宝存表示，在这样的情况下，中小房企或者将项目出售，或者降价卖房，实在承受不了，就只能破产。
这种情况并不只是存在于杭州，在全国各大中小城市，还有无数个“金星”面临着这样的难局。只不过，在民间借贷盛行的浙江，这种情况更为突出。第一家破产房企出现在杭州，就不难理解了。
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 徐秀红]
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